基準地価が発表!でも実態とは1年遅れの様相も!

ここ数日、久しぶりの青空を見たような気がします。
一日中、秋晴れが続くというわけではないにしろ、長い間雨や曇りが
続いていましたから、垣間見える青空に気分が晴れました。
このまま晴れる日が続けばと思って天気予報を見たら、
しばらくはまた曇りや雨の日が続くとの予報。気分が滅入りますね。

さて、先週“基準地価”が発表されました。

基準地価というのは、1月1日時点で一般の土地取引の指標と
すべく、国土交通省が公表している公示価格を、ちょうど半年後
の7月1日時点で都道府県知事が調整、修正した価格です。
公示価格との変化を見れば、不動産の市況推移が把握できる
というわけです。

まず前年比ですが、全国の住宅地は▲0.8%、ただし全国の
商業地は0.005%の上昇。
注目すべきは、三大都市圏の上昇率よりも、札幌、仙台、
広島、福岡の中核4市の商業地の上昇率が高いことです。

一見すると、首都圏一極集中が終わり、地方へ波及かと思い
がちですが、それは違います。単純に、三大都市圏の地価が
上がりすぎたのを背景に、投資家がマイナス金利でだぶついた
資金を、地方の中核都市に投資したというのがその理由です。

全国の住宅地は25年連続でマイナス。マイナス幅は縮小した
といっても都市部と地方との二極化は変わりません。
また、中核4市以外の地方都市は、マイナス基調で、地方の
都市の中でも二極化が出始めています。

気をつけなくてはいけないのは、こうした調査結果も現実の
取引事例と比較すると半年から1年遅れになるということです。

業界の中では、昨年から言われていることで、一見上昇し
続けるようにみえる地価ですが、都心部では昨年の暮れが
ピークで、今年に入り、落ち始めているというのが平均的
な見方。

現に、都心部ではマンション価格が高くなりすぎて、販売が
落ち始め、住宅地の価格も下がり始めているというのが
実感です。

投資も含め、不動産の売買を検討している方は、国や
都道府県の調査をうのみにするのではなく、あらゆる専門家
に相談することが大切です。

カテゴリー: 不動産, 時事ネタ, 資産活用 — 小野 信一 12:45 PM

本当にこんなに賃貸住宅を建てていいの?

揺れるすすきに満月。9月15日は、中秋の名月でした。もともとは、稲や穀物の豊作を祈るお祭りが起源だと言われています。

今年は秋雨前線の停滞により、雨や曇りの地域が多かったので、きれいな満月を見た人は少なかったのではないでしょうか。でも見れた方にとっては、さぞかしロマンティックな気分になったことでしょう。

さて、先日賃貸住宅を検討しているという方から電話でのご相談を受けたのでご紹介します。

内容としては、親御さんが亡くなり、兄弟3人で相続した100坪の土地が三鷹市にあるとのこと。
しばらく空き家として置いておいたが、どこからともなく情報が伝わり、いろいろな不動産会社や建築会社からの売り込みが相次ぎ、建築会社からは賃貸住宅を薦められるとのことでした。

土地の概要を聞いてみると、整形地ですが、駅からは徒歩15~16分。周りには賃貸物件も多いとのこと。メディアで空き家対策と騒がれていることもあり、また空き家にしておいても何のメリットもないとのことで検討し始めたそうです。

空室が出ても家賃保証をしますよとか、老後の年金にプラスして収入が増え、豊かな老後を暮らすことができますよとか聞こえのよい言葉に、検討している中、ふと不安が出て電話をしたとのことです。

確かに少子高齢化がすすむ中、東京については人口も増加。一局集中で、今後も地方とは比較にならないほど恵まれた場所ではあると思います。周辺に賃貸住宅も多いということからも、ある程度はニーズもあるのでしょう。

しかし、ハウスメーカーを筆頭に、こんなに賃貸住宅を建てていいのでしょうか。新築は相変わらず大人気とはいえ、1年を過ぎれば中古物件。まして、コスト重視で安普請のものを建てれば、すぐにあきられます。

結局、賃貸人の目は新しいものに向き、余程の差別化がなければ、空室が出始め、改善するためのリフォーム費用がかさみ、最後は家賃を下げざるを得ません。

このお客様には、いいことばかりではなく、裏にあるリスクも慎重に考えてみてくださいとお話ししました。

本当にこの場所で賃貸のニーズはあるのか、まわりの賃貸物件で空室が目立っていないかどうか、ローンの返済、固定資産税などの保有税、所得税、維持管理費などを差し引いて、本当の手取り額はいくらになるのかなどを冷静に精査し、客観的に判断することが重要だと説明しました。

ただ、こうした客観的な判断は、一般の方では簡単にはできません。できればプロの目でみさせてくださいとお願いし、今度弊社事務所でお会いすることになりました。

たとえ再検討した結果、十分に優良な計画だとしても、それはそれでプロのお墨付きをもらえるわけですから、安心につながると思います。

もし、少しでも不安な方がいましたら、是非弊社にご相談下さい。

カテゴリー: コラム, 不動産, 家づくり, 資産活用 — 小野 信一 12:25 PM

相続相談事例:身内なのになぜ借地権の買い取りが!

9月も半ば、台風の通過や秋雨前線の停滞により、曇りや雨の日が多く何となくすっきりとしませんね。湿度が高いために、事務所でも家でもまだまだエアコンは稼働中。早く快適な青空と秋風を受けたいものです。

さて、前号で相続のお話をしたところ、さっそく反響がありました。
世田谷に在住のA様のご相談事例をご紹介します。

認知症を患った90歳のお母様は、現在老人ホームに入所しています。永年世田谷の敷地50坪にお住まいで、家は築50年以上の木造2階建て。耐震性もなく、無断熱の住宅なので建て替えを計画中とのこと。

土地は、お父様が亡くなってからの相続で長女であるA様の所有へ。建物は、お母様の所有となっていました。現在の家は、お母様とA様とA様の長女で住んでいました。相続人は、その長女と長男の2人。

90歳のお母様の財産管理をするために、後見人制度を選択し、長男が後見人となり、その簡易代理人として司法書士が選定されました。

今回の建て替え計画を司法書士に話したところ、家の名義はお母様なので、簡単には解体できませんとの回答。土地の所有がA様でも、現にお母様名義の家がある以上、そこには借地権が存在するとのこと。場合によっては、借地権の買い取りが必要になると言われたとのことです。

仮に借地権の買い取りともなれば、地主であるA様の底地権は4割、お母様の借地権は6割の権利を有することになります。

例)路線価が30万円/m2の場合、坪単価は100万円となり、
  評価額は50坪で5000万円。
  借地権を買い取るためには、6割相当の3000万円を
  お母様に支払わないと、自由に解体はできません。

いっしょに今まで住んでいて、どうしてこういうことになるのか。
1次相続であるお父様がお亡くなりになられた時に、土地と建物の名義を別々にしたことが最大の原因。今となってはあとの祭りです。

現在、後見人である長男さんと簡易代理人である司法書士さんと相談し、解決策を打合せしています。建物自体には資産価値はありませんからA様に生前贈与をするとか方法はあるみたいですが、後見制度を利用しているために、余計に手続きや時間もかかるそうです。

対策の結果がでたら報告いたしますが、将来を見据えた事前の相続対策がいかに大切かがわかる事例です。

皆様も何かあれば、専門家にぜひご相談を

カテゴリー: ネクスト・アイズ, 不動産, 資産活用 — 小野 信一 12:45 PM

相続前対策、相続後対策で悩んでいる方へ

日本列島は、毎週台風の通り道で嫌になりますね。
しかし、蝉の声がなくなるとともにとんぼが増え、また朝晩の風は
涼しく、確実に秋へと季節は変わっていくのが実感されます。

さて、夏休み明けから、以前コンサルティングを通して家づくりや
リフォームをしたお客様からのお問い合わせが増えてきました。
やはり、家族そろって夏休みを過ごしている間に、住まいに対する
悩みを相談される方が多いのでしょう。

弊社も13期を迎え、以前のお客様からまたご相談を受けるという
のはコンサルタント冥利につきるというか、本当に嬉しい限りです。

ご相談内容で多いのが、相続後の相談と相続前対策の相談です。
共通して言えるのは、対象不動産が「空き家」ということ。

相続後の相談では、ご両親が亡くなり、空き家となった不動産を所有
したのですが、どうすれば良いかというご相談。

相続前対策としては、ご両親が病院や老人ホームなどに移り、今後
の相続対策と現在の空き家をどうすればよいかというご相談。

前者の相続後であれば、所有権が相続でご自身のものになっているので、売却するか、リフォームして賃貸物件として活用するかの選択が自由にできるので、両者のメリット・デメリットを整理すれば解決できます。

しかし、相続前の対策となると事情が変わってきます。
大概のご相談では、ご両親が病院か老人ホームに入所するわけですから、介護が必要であったり、ご自身で判断能力がない方が多いからです。

医師の診断が必要ですが、ご両親に判断能力がないということになれば、自由に財産の移動はできず、補助人、保佐人、後見人等の手続が必要で、ご両親がOKでも、後で争族にならないよう相続人全員の同意が必要です。

しかし、心配して相談される方はご兄弟、ご姉妹の方のうちの1人というケースが多く、相続人全員の共有認識として相談される方が少ないのが実態です。

こういう場合、問題点を抽出することに努め、持ち帰っていただいてご兄弟・ご姉妹のお打合せの材料にしていただくことにしています。
その後、正式にご依頼を受けるということになります。

国も力を入れている空き家対策ですが、こうした事情があるからなかなか進みません。また自身が相談できる弁護士や税理士、司法書士を探すことは面倒で難しいことです。

そんな時は、弊社が窓口となって様々なご相談を承ります。
まずは、弊社の無料相談を利用してください

カテゴリー: コラム, ネクスト・アイズ, 不動産, 時事ネタ, 資産活用 — 小野 信一 12:45 PM

注文建築も、是非選択肢の一つに! 

8月も明日で終わり、いよいよ夏が過ぎ、秋を迎えます。
熱狂したオリンピックも終わり、いつも以上に何か物寂しさを感じてしまいますね。

そして来るのは台風ばかり。関東は、台風の通り道になっているようで、台風10号はブーメランで戻ってきてしまいました。毎週のように訪れる台風の災害も怖いですが、実りの秋も心配。せっかく1年かけて育ててきた農作物へ被害が及ばないといいのですが。

さて、夏休みが終わり、家族団欒の中で、そろそろマイホームという話題が出た方も多いのではないでしょうか。
住宅ローンが史上空前の低金利、そして住宅の優遇税制が追い風となり、一次取得者の方を中心に、真剣に検討されている方が目立ちます。

最近の相談で多いのが、こうした若い一次取得者の方ですが、昔と比べ、マイホームに対する考え方が少し変わってきているのではないかと感じています。

昔は、土地を購入し、自分のこだわりの家を、ハウスメーカーや工務店で建てたいという注文住宅志向の方が多かったように思います。

ところが最近では、新築建売りや新築分譲マンションの人気が目立ち、まずは新築を検討、次に中古住宅や中古マンションを購入してリノベーションするという方向に変わっていきます。

先日ある講演資料のために、ここ20年位の住宅着工件数を調べてみました。少子高齢化、人口減少、景気の後退などの影響で住宅着工件数が減少しているのはご存知だと思いますが、ある数字を見てびっくりしました。

全体の着工件数は、平成8年の約164万戸をピークに年々減少し、昨年は約90万戸でした。同様にハウスメーカーや工務店が建築する注文住宅も約64万戸をピークに、昨年は半分以下の約28万戸でした。

ところが、分譲マンションや分譲戸建ては平成5年の約25万戸と比較して昨年は約24万戸。
22年前から比べ、ほとんど減少していません。

あきらかに、若い一次取得者の方の注文建築離れが目立ちます。
おそらくは時間がかかる、面倒、コストもよくわからない、トラブルも多そうということが要因なのでしょう。

新築建売りや分譲マンションの方がわかりやすく、手軽ということなんでしょうけど、少し寂しくなりました。

確かに注文建築は、面倒だし時間もかかる。でもその打合せの過程は悩んだ分だけ愛着が深まり、大切に使います。

どうかあきらめずに、選択肢の一つに加えてください。

カテゴリー: コラム, 家づくり, 時事ネタ — 小野 信一 12:45 PM
2016 年 9 月
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