完工・お引渡日の設定は、時期に注意を!

全国から桜の開花宣言が出始める季節になりました。
桜前線は南から北上していきますが、温暖な東京は比較的
早くもうすぐです。
これからは艶やかに、華やかに街を彩ります。楽しみですね。

さて、3月に入り、どの建築現場もお引渡しが多くなってきています。これは賃貸住宅も含め、新年度前には入居したいというお客様のご要望と、建築会社の決算上の問題で、年度内の完工物件数をなるべく多く確保したいというニーズが重なることがその理由です。

需要が多ければ価格も上昇、3月は、引越し代が3倍に跳ね上がります。また、完成が同時期ということは、職人さんも引っ張りだこで、早く終わらせて次の現場へと急ぐので、施工も粗くなりがちです。

そのような理由から、3月末ギリギリのお引き渡しというのは、私のお客様にはあまり薦めていません。

したがって、私のお客様に多いのが、2月中旬から3月の初旬のお引渡し。コンサルタントとしては、完了検査(施主検査)に同行し、建物検査を実施しなければいけないので、大忙しとなります。

今年も、4件のお客様の完了検査を実施し、指摘事項を修正してもらい先週までにお引渡しを終えました。

そこで気づいたことは、クロスの貼り方がみんなきれいなことです。よくクロスのつなぎ目が目立つほどすいていたり、ひどいものになると中に空気が入っていたり、波打っているものもあります。

これは、クロス屋さんが悪いわけではなく、基本的には下地が歪んでいることが原因だとされています。急いで間仕切り壁を作ったり、ボードを貼ったりすることが原因で、どんなに丁寧にクロスを貼っても下地が歪んでいては、いい結果にはなりません。

そのほとんどは突貫工事が原因です。現場が重なり、職人さんは、やっつけ仕事で工事を行い、次の現場へ移動の繰り返し。

これでは、きれいに仕上がるわけはありません。
そこで、新年度前の入居希望でも、可能な限り2月末のお引渡しというスケジュールを組むことをお薦めしています。

一番施工状況が酷かったのが、今から3年前の消費税増税時でした。1日引渡しが延びて、4月1日になれば8%という瀬戸際の中での無理な工事と引渡しで、当時のお客様はその後もトラブルが相次ぎました。

昨年、消費税増税延期により、次回は2019年9月31日がタイムリミット。決してギリギリのタイミングでなく、早めのお打合せと余裕を持った工事そしてお引渡しというスケジュールを組んでください。

カテゴリー: コラム, ネクスト・アイズ, 家づくり — 小野 信一 12:45 PM

東日本大震災から6年 今一度我が家の耐震性の確認を!

すっかり春めいてきました。今日はホワイトデー。
義理とはいえ、お返しに奔走したお父さんも多かったのではないでしょうか。もらった喜びもそうですが、あげる喜びもまた一興です。コミュニケーションの一つとしては大切なことだと思います。

さて、先週の11日で東日本大震災から6年が経過しました。
テレビをはじめメディアの多くが取り上げていました。
忘れ去られないためには必要なことだと思います。

当時私は事務所の中にいたのですが、鉄骨のビルは長く大きな揺れが続き、パソコンは倒れるは、本棚から資料は落ちてくるはで大変だったことが今でも鮮明に思い出されます。

携帯も繋がらず、出かけていた社員の行方もわからず、やっと全員が戻ってきたと思ったら、今度は電車が動かず、みんな会社に寝泊まりしました。

早いものであれから6年が経過します。
昨年の熊本地震直後もそうでしたが、我が家の耐震性能は大丈夫かしらと心配し、相談しに来る人が一気に増えます。

しかし、目に見えて改善されたという実感がないからか、最終的には耐震補強は後回しとなり、水廻り設備や内装のリフォームにお金がまわってしまう人が大多数です。

喉元過ぎれば何とかということでしょうか。
しかし、家にとって一番大切なのは、安全に安心して暮らすことです。

最近の国の住宅政策もようやく変わりました。
現在エコリフォームに補助金を出していますが、以前のエコポイントの補助金とは異なり、新耐震基準の性能に合致していない家には一切補助金は出ません。
逆に昭和56年以前の旧耐震基準の家を解体して、建替える場合には出ます。

つまり、国の住宅政策は、昭和56年を境に、以前の建物は解体除却、以降の建物は、安全性を確保しつつ、省エネ性能を有する家にする指針です。

翌日の日経新聞には、震度6強以上の地震で24%の建物に倒壊の恐れがあると報じられました。東京都においては、緊急物資を輸送する幹線道路沿いの約3000棟が倒壊し、道を塞ぐ可能性があるとのこと。
これでは、6年前の震災における教訓が生かされません。

昭和56年6月1日以前に確認申請を出されたものが旧耐震基準の建物です。メディアではこの旧耐震基準の建物にフォーカスされていますが、実際は、阪神淡路大震災以降の2000年(平成12年)にも大きく耐震基準が変更されています。

2000年以前に建てられた住宅を所有の皆さんは、今一度ご自宅の耐震性能を確認することをお薦めします。

 お問い合わせはこちらから

カテゴリー: ネクスト・アイズ, リフォーム, 家づくり — 小野 信一 12:45 PM

中古住宅購入がこれからのトレンドになる!

3月に入りました。暖かい日が続いたと思ったら、寒い日が続くという本当に三寒四温ですね。この繰り返しで春が訪れるわけですが、体にはしんどいですね。体調を崩しやすい季節ですから気をつけて下さい。

さて、初めてマイホームを取得する人の購入形態が変化しています。土地を購入して注文住宅を建てる人が減少し、新築建売り住宅や、都心部ではマンション購入が増加しています。

裏付け資料としては、国土交通省が発表している新設住宅着工件数。この20年間で新設住宅着工件数は半分に減少し、その中でも、注文住宅の割合が激減。一方、分譲戸建てなどは増減の変化なしです。

いかに、最近の傾向として、面倒な注文住宅に人気がなく、出来上がった建売住宅やマンションに人気があるのがわかります。

そして、最近ではさらに進化。
金額の高い新築建売りや新築マンションより中古住宅や中古マンションを購入する派が増加してきました。中古住宅購入+リノベーションの時代です。

都心部を除いて、新築建売り住宅も新築マンションも約15年で価格が半減。16年目以降からは、価格の減少が緩やかとなり、その後は変わりません。特に戸建て住宅は、その傾向が顕著で、20年もすれば家の価格はゼロ。土地のみの価格となってしまいます。

仮に、土地2500万円、家2500万円だとすると、15年後には住宅資産が3000万程度まで落ち、2000万円の資産ロスとなります。でも住宅ローンは相当残っていることになり、住宅は負債だと言われる理由がここにあります。

ところが、築15年後の中古住宅を購入すると3000万円で購入でき、さらに15年後に売却してもそれほど資産ロスは発生しません。

空き家が増加している背景もあり、新築を選ぶ人よりも中古を選ぶ人の方が理にかなっているというわけです。

問題は、購入すべき中古住宅の質への不安です。
そこで国は既存住宅流通活性化を目指して、あらたに耐震性があることと構造上の不具合や雨漏りがないことを要件に「安心R住宅」(仮称)というお墨付けを与え普及していくとのこと。

夏頃を目指して告示化し、実際に制度を始める予定だそうです。本来は省エネ性能なども表示化されて、住宅の性能が一目で分かれば、もっと家の資産価値も評価され、流通しやすくなると思われます。

私自身としては、こだわりの注文住宅が好きなのですが・・・

カテゴリー: コラム, ネクスト・アイズ, リフォーム, 不動産, 家づくり, 時事ネタ — 小野 信一 12:45 PM

”プレミアムフライデー”がスタート!

日々暖かくなり、春の訪れを感じるのはいいことですが、時間の経過のスピード感に戸惑ってしまいますね。明日からもう3月です。おめでとうございますと挨拶していたのが、ついこの間のようです。

さて、トランプショックに慣れたと思ったら、今度は北朝鮮の問題。世の中が目まぐるしく変動していくので、景気は落ち着いてきているのに、何か大事があるのではと疑心暗鬼になってなかなか消費意欲がわきません。

セミナーやイベントのアンケートで、ご計画の時期は?という質問に対し、一番多いのが1年から2年という回答。進めたいのだけれど、何か不安で、新築やリフォームどころではないというのが実情ではないでしょうか。
みなさん、情勢を様子見というところでしょう。

そんな中、国と経済界が主導の“プレミアムフライデー”がスタート。給料日後の月末の金曜日には、午後3時に勤務を終えて、余暇やレジャーを楽しもうという表向きはおもしろい企画です。

目的は、1億総活躍社会の中で“働き方”を考える、そしてサービス業の商品や企画の特別な値引きと連動させて消費意欲を喚起させ、経済効果を上げるという思惑があります。

多くの一流企業が賛同し、賛同企業はホームページ上でも公開されています。
賛同した企業は、既雇用者の労働意欲の向上や、新たな雇用の促進にもつながり、いいことだらけだと思います。

住宅業界でもダイワハウスさんなどは、推奨される午後3時ではなく、完全午後休とし、他社が見守る中、住宅展示場も一斉に午後から閉館にしたとのこと。すごいですね。

私がハウスメーカーの営業マンだった時代は、GWも盆も暮れも休みなし。普段も朝は8時出社の夜中まで働きずくめの毎日でした。
今は、パソコンの電源も8時に切られ、一斉退社だそうです。

お客様との応対も、夜中まで携帯でやり取りをしていたのですが、今は携帯も会社からの貸与で、夜の8時には電源を切り出ないようにとの指示があり、弊社のお客様から私どもに連絡がくるという状況です。

私が昔を懐かしむいい年寄りになってしまったのか、それとも新しい働き方といういい時代がきたのかわかりませんが、少なくともできるのは大手企業のみ。中小はきついのではないでしょうか。

大手と中小では、賃金格差だけでなく、働き方格差がどんどん開く一方です。また、時間で働く契約社員などはどうなるのでしょうか。

普及するには、いろいろな問題がありそうです。

カテゴリー: コラム, 時事ネタ — 小野 信一 12:00 PM

エコリフォームの補助金は、新耐震住宅が前提!

先日は、関東に春一番が吹きました。気温も20度まで上昇し、
日向では半袖の人も。いよいよ春の到来かと期待しましたが、
その後は北風びゅんびゅんで冬に逆戻り。

三寒四温で春が訪れるということをすっかり忘れていました。
寒暖が繰り返されると体調を崩しやすくなります。
気をつけて下さいね。

さて、先週末の2/18は品川でリフォームセミナーでした。そこでご相談が多かったのが、エコリフォームの補助金についてでした。

さまざまな優遇税制と併用して活用できるのが、エコリフォームの補助金。優遇税制というのは、本来支払うべき所得税が軽減できますが、補助金というのは、現金還付ですから、目の色が変わってきます。

そこで今回のエコリフォームの補助金について、勘違いされている方が多いことに気づきましたのでご紹介します。

以前からこの手の補助金はありました。「住宅エコポイント」や「省エネ住宅エコポイントなどがその代表例です。もともと国の予算がありますから、早い者勝ちで、予算が終了すれば制度も終了になります。

「住宅エコポイント」は、予算が2,442億円、「省エネ住宅エコポイント」は予算が905億円だったのに対し、今回は予算が250億円。前述の2つが2~3か月で終了したので、みなさんが焦るのも頷けます。

しかし、今回の「エコリフォーム補助金」は、その生まれた背景が、前述の2つとは大きく異なります。昨年、交付された「新住生活基本法」を背景に、良質な既存住宅を数多く生み出し流通させることが目的だからです。

したがって、単純に内窓を付けただとかでは補助金は出ません。昭和56年以降の新耐震基準の建物だということが前提となります。
旧耐震基準の建物については、新耐震基準の建物に耐震補強をすることが条件となっています。その場合、補助金30万円に15万円上乗せとなります。

この話をしますと、みなさん「なーんだ、そうか。」となります。以前のエコポイントと同様に考えていたのに、耐震補強に100万円以上もかけないと補助金がでないのかと腰が引けてしまうのが実情です。

工務店さんやリフォーム店さんも勘違いされているみたいです。お客様を上手に誘導したのに、申請したら却下される物件が多く、10件申請して、通るのは3割程度というのが実情。名前が紛らわしいのも悪いですよね。

この補助金の正式名称は、「住宅ストック循環支援事業」といいます。
名前の通り、良質な住宅ストックをつくり、流通を活性化させることが目的でエコリフォームの他に、40歳未満の方が良質な既存住宅を購入する場合、また、旧耐震の住宅を建替える場合に補助金が出ます。

残念がらずに、せっかくの制度ですから検討されてみたらいかがでしょうか。

カテゴリー: コラム, ネクスト・アイズ, リフォーム, 時事ネタ — 小野 信一 12:45 PM
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