「空き家対策」は、本当に難しい問題です!

大寒波の影響で、先週末は本当に寒かったですね。
東京都心でも氷点下を記録し、日中は雪もちらついていました。

雪には慣れているはずの東北・北陸地方でも、急な積雪で、雪による事故が多発した様子です。大学のセンター試験も重なり、受験者は大変でしたね。しかし、どうしてセンター試験というと、大雪に見舞われるのでしょうか。
昔から多いような気がします。不思議ですね。

さて、お正月明けの3連休が終わり、先週から通常の日々が戻ってきた感があります。土曜、日曜とお客様とのアポイントも入り始め、無料相談やセミナーのお申込みのご連絡も多数いただくようになりました。

その中で、今回は、空き家の相談事例を取り上げてみます。
ご両親が亡くなり、築40年の木造2階建ての30坪の空き家をどうすればいいかというご相談でした。

空き家の有効活用方法としては、以下の3つが考えられます。

1.売却する。
2.リフォームして貸す。
3.リフォームか建替えるなどして相続人の誰かが住むか、貸す

一番多いのが売却する方法です。売却益は、相続人全員で平等に分配することで一見問題はなさそうですが、思い入れがあることや、いざ売ろうと思っても都心部以外は、ニーズがなく二束三文でしか売れないことで躊躇してしまうという問題があります。

同様にリフォームして貸すという方法も、借り手というニーズがなければ成立しません。ましてやリフォームか建替えて自分が住むという選択肢も、すでに独立して自身の環境がある中では、難しいというのも実情です。

そして、一番難しいのが相続人の意見が食い違っている場合です。
空き家の相談は、相続人全員で来られるケースは、本当に稀で、ほとんどが相続人の中の一人が相談に来られます。

代表してという場合はいいのですが、まずは情報を得たいという方が多く、その場で、売却した場合の査定額やリフォームした場合の概算額、賃貸した場合の相場などをご説明し、相談してみると帰られます。

その後、相続人の方々との話し合いの結果を聞くと、意見がまとまらないとの回答。相続人全員での共有財産は相続人全員の合意がないと、売却だけでなく解体工事もリフォーム工事も何もできません。

最終的には、しばらく置いておくという方が多いのが現状です。
国が解体の助成金やリフォームの補助金を出しても解決できる問題ではありません。そこが難しい。

ただ、弊社でも情報を整理するお手伝いはできますので、空き家対策で悩まれている方は、是非、無料個別相談をご利用ください。

 無料個別相談はこちら↓↓
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カテゴリー: ネクスト・アイズ, 不動産, 未分類, 資産活用 — 小野 信一 12:45 PM

「1年の計は元旦にあり!」 無理のない目標を!

早いもので、2017年が明けてからもう10日です。
ほとんどの会社が仕事始めは4日か5日ですが、その後すぐの3連休。実質は今日から本格的に仕事をするぞという感じでしょうか。でもなかなかお正月気分は抜けないですよね。頑張りましょう!

さて、1月9日は成人式でした。
新しく成人になられた方は、おめでとうございます。

まだ学生の人もいるでしょうから、本当の意味で大人としての責任を持つということはできませんが、人生の大きな岐路に立ったことは事実です。しっかりと自分の人生を歩むと共に、社会への責任を負ってください。

成人式というと昔からずっと15日でしたから、どうして9日?
と何となく我々の世代には違和感がありますよね。

これは、祝日法の改正により、2000年(平成12年)から第2月曜日を成人の日として祝日にしたことにより変わりました。もう17年前ですから、30代くらいまでの人にとっては違和感がないのでしょう。

ちなみに来年は、1月8日となります。お正月に近くなったので、自分なりの目標を立てるのには、雰囲気的にはいいかもしれません。

ところで、“1年の計は元旦にあり”という諺がありますが、
どれだけの人が今年の目標を立てるのでしょうか。

仕事始めに社員に聞いたところ、ほとんどの社員が目標を立てていました。今年はやせる、健康のためジムに通う、今年は資格を取るなど人それぞれですが、年初に目標を立てることはいいことだと思います。

ある説によれば、目標を立てる人と立てない人では、結果はどう違うかという検証で、10倍違うとありました。それだけ頭の中に意識が残り、知らない間に努力しているということだと思います。

立てない方がいいとする説もありますが、ほとんどが無理な目標を立てるなど目標の“立て方”に関する問題で、立てた方がいいというのが通例です。

今年こそ家づくり・リフォームをという方も多いのではないでしょうか。
そんな方は、わが社のお正月キャンペーンである無料相談会をご利用下さい。
立て方に無理がないかどうか、専門家がチェックいたします。

 ■1/14(土)・15(日)
 首都圏4会場で開催! 専門家が大集結!住まいと暮らしの大相談会!
 >>>> https://www.nexteyes.co.jp/event/20170107-consult/

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 ■1/21(土)・22(日) 新春不動産セミナー in 新宿
 >>>> https://www.nexteyes.co.jp/event/20170121-realestate/

是非、ご活用いただければ幸いです。

カテゴリー: コラム, ネクスト・アイズ, リフォーム, 不動産, 家づくり, 時事ネタ — 小野 信一 12:45 PM

2016年を振り返る!みなさま、よいお年を!

いよいよ2016年も残すところ後僅かとなりました。すでに年末年始のお休みに入っている方も多いのではないでしょうか。

みなさまにとって今年はどういう1年でしたか。
小池都知事旋風、トランプ次期アメリカ大統領の誕生から、4年に1度のオリンピック、SMAPの解散まで、今年もいろいろなことがありましたが、ここでは住宅・不動産業界に特化して振り返ってみましょう。

大きな出来事を挙げるとしたら、以下の3つだと思います。

 1.日銀のマイナス金利政策による史上空前の住宅ローン低金利
 2.消費税の再増税が2019年(平成31年)10月へ2年半延期
 3.震度7が2回、熊本地震による災害

日銀のマイナス金利政策ですが、マイナス金利って何と思った人も多かったと思います。これにより、都市銀行は日銀にお金を預けておくことができずに、市場にお金が出回り、住宅ローン金利が史上空前の低金利となりました。

今年の10月から再増税される予定だった消費税の駆け込みと併せて、初めてマイホームを取得する一次取得者を中心に、住宅・不動産業界は活発化したのが上半期でした。

ところが、6月に2年半の延期が発表され一転。イギリスのユーロ離脱などの世情不安もあり、慎重派が増え、一気に冷え込みました。そうした意味でも、前述の1と2は大きな出来事だったように思います。

また、4月に起こった熊本地震は、観測史上初めてと言われる震度7が2回を観測、震度3以上の余震は、3か月で500回以上を観測し、地震の恐ろしさをまざまざと見せつけられました。

熊本地震の建物被害状況を見ると、昭和56年以前の木造2階建てで、屋根は本瓦、南面に大きな窓がある家が倒壊の大多数だったことは、これまでの大地震と同様で、今後のコンサル相談案件においても厳しくチェックしなければいけないと強く感じました。

やはり、建物は安全性が一番の基本。特にリフォームにおいては、水廻りや間取りの変更という変化が見えるところに目が行きがちですが、やはり安全性だと再認識させられたことで3番目に取り上げました。

さて、こちらが今年最後の投稿となります。
2017年の新春明けは、気分を一新し皆さまにとって有意義な情報をお送りしていきますので、来年もご愛読をお願いします。

皆さま、よいお年を!

カテゴリー: コラム, ネクスト・アイズ, 時事ネタ — 小野 信一 12:45 PM

年末の契約と着工中の物件にはご注意を!

いよいよ年の瀬も押し迫ってきました。
今週末はクリスマスで、2016年も残すところあと10日余りですね。
風邪などひかぬよう、あとひと踏ん張りです。

さて、この時期になるとさすがにお客様との打合せは少なくなります。請負業をしているメーカーさんや工務店さんであれば、年内に契約が欲しいので、大晦日まで粘って営業というところも多いのですが、うちはコンサル会社なので契約を急かせるということはありません。

もともと、初回相談で契約、着工、引き渡しまでのスケジュールを決めるのですが、年末年始は家族内でよく話すことができるので、基本的に12月末の契約スケジュールを組むことはありません。

とは言っても、やれクリスマスプレゼントを下さいとか、一足早いお年玉を下さいとか、あるいは今年中であれば、これだけお値引きができますと言って、契約を迫ってくると相談に来られ、見積りやプランをチェックする方は、何人かいらっしゃいます。

営業マンも必死ですから仕方がありませんよね。そういう私もハウスメーカーの営業マン時代はよくやっていました(笑)

この無理やりな契約ですが、完全には否定しません。
ただ、注意して欲しいのは、すでにその会社が一番気に入っていて、
遅かれ早かれ契約しようと思っていること、そしてプランや仕様設備
がある程度煮詰まっていることが条件です。

まだ、プランを始めたばかりで、間取り他満足していない、仕様設備
の打合せがなく、標準仕様というだけで、内容が全くわからない場合
は、契約後に変更が多くなり、追加の金額も増加します。

せっかく大幅な値引きをもらっても、それ以上に追加金額が上昇しては、元も子もありませんよね。場合によっては、過剰な資金計画になってしまい契約後ですから、解約もできず、ずっと苦しい思いをしなければなりません。

商談は少ないのですが、この時期は現場を最終確認するようにしています。工事中の現場の仮設状況を見るためです。

年末年始にかけて、現場が空きますので、子供が入るスペースがないか、ちゃんと養生しているか、ごみの後始末はなどをチェックしています。

不慮の事故や盗難、火付けなどないようにです。

カテゴリー: コラム, ネクスト・アイズ, 家づくり — 小野 信一 12:45 PM

「平成29年度税制改正大綱」が発表される!

今年も残り2週間ちょっととなりました。え~という感じです。
やはり12月に入って時間が一気に加速した感があります。
やり残しがないよう、もうひと踏ん張り頑張りましょう!

さて、8日に与党である自民党、公明党から
「平成29年度税制改正大綱」が発表されました。

https://jimin.ncss.nifty.com/pdf/news/policy/133810_1.pdf(外部リンク)

8月末より、各省庁から要望されたものを吟味検討し、この時期に
税制改正大綱として発表されます。今後は年明けより国会で審議され、来年の3月には通過すると思われます。

紆余曲折した配偶者控除については、結局配偶者の年収要件を103万円から150万円に拡大。ただし世帯主の年収制限を1,120万円から段階的に控除額を減少させ、1,120万円を超えれば対象外とすることで決着しました。

気になる住まい関連ですが、大きくは2つ。
高さ60m(20階建て以上)を超える高層マンションの固定資産税の見直しと中古住宅リフォームの減税措置の拡充です。

高層マンションの固定資産税の見直しについては、以前にも書いたように、相続税の節税対策と大きく絡んできます。

マンションの場合、相続税の評価額は、=固定資産税評価額です。
2階でも40階でも一律に所有する専有面積で評価がされていたものを、
実際の取引事例価格に合わせて、評価額を変える仕組みとしました。

2017年1月2日以降に完成するマンションから適用ですが、2017年3月31日までに売買契約が締結された住戸があるマンションは適用外。裏を返せば、現在建築中のマンションで販売しているものは適用外となります。

株価も上昇中なので、急いで購入する富裕層も多そうです。

中古住宅リフォームの減税措置の拡充とは、長期優良住宅化リフォーム減税の創設と省エネリフォームの要件緩和です。

耐震・省エネに加え、劣化対策など耐久性を向上させるリフォームを実施し新築と同様に長期優良住宅として認定されれば、最大62.5万円の所得税の控除が受けられ、翌年度の固定資産税も1/3となるというものです。

また、省エネリフォームについても、窓を総取り換えしなくても、一定の基準を満たせば、減税が受けられるように緩和しています。

住まい関連については以上2つですが、需要喚起に至るような大きな目玉はなかったように感じました。
もしかしたら景気次第ですが、1月あたりに、今年度の3次補正予算として組まれるかもしれません。

カテゴリー: コラム, 時事ネタ — 小野 信一 12:45 PM
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