賃貸住宅建設ラッシュに懸念も!

寒波の影響で、とても寒い日が続いています。
陽射しがある日中はまだしも、朝晩はめっきり冷え込み、寒い北風の中首を引っ込め、体を丸めながら通勤しています。早く春よ来いですね。

さて、先日賃貸住宅の建設ラッシュに、人口動態と逆行していて、とても不安を感じるというお話をしましたが、10日の日経新聞で、同様の記事が出ていましたのでご紹介します。

不動産融資 最高に」という記事です。

“貸出先別貸出金”によると、2016年の金融機関による不動産融資は、前年比で15.2%上回る12兆2,800億円。統計を遡れる1977年以来、過去最高とのことでした。バブルを超えたということです。

原因は、2020年の東京オリンピックをにらんだ大規模な都市開発と地価上昇で不動産投資信託(REIT)向け融資が活発化したことが要因だそうです。

また、個人の不動産投資も活発だったとのことです。2016年の新規貸出で、前年比で2割近く多い17兆7,119億円。一部は住宅ローン向けだそうですが、突出しているのがアパートなどの貸家建設資金とのことです。

背景には、日銀のマイナス金利政策を導入したことで、運用難の銀行にとって、安全な企業への投資とさらに安全な富裕層への投資に流れたのが要因のようです。特に地銀の貸出が目立っています。

基本的には、土地に担保がつきますから、とりっぱぐれのない安全な投資ともいえます。しかし、これはバブルの時と同様な匂いがします。当時もそのようなことを言っていたような気がするからです。

前提は、土地の価格が担保額を下回らなければいいわけですが、土地の価格が暴落したら、そんなことは言っていられません。個人のアパート投資は基本的には100%融資ですから、ありえない話ではないと思います。

一部の都心は除き、これだけアパートが供給過剰になったら、人口動態に沿って、空室が目立ち始め、収支が成り立たなくなるのは目に見えています。

特に都心部以外では要注意です。賃貸住宅を建てる上で、マーケティング上、建築地を東京であれば3つに分類します。

 1.山手線の内側(都心部)
      ・・・しばらくは問題ありません。
 2.環状8号線の内側(近郊部)
      ・・・慎重に対処すべき地域です。
 3.環状8号線の外側(郊外)
      ・・・要注意です。

賃貸住宅を検討している人は、人口動態、賃料の現状、将来の収支をよく吟味し、慎重に計画してください。

賃貸経営は、当初10年で見るものではなく、30年維持管理できるかが成功の秘訣です。

カテゴリー: コラム, 不動産, 家づくり, 時事ネタ, 資産活用 — 小野 信一 12:45 PM

築30年超の賃貸住宅どうすればいい? 賢い選択術!

2月3日は節分、翌日の4日は立春でした。
あくまで暦の上ですが響きがいいですね。何となく気分が明るくなります。

しかし、どうやら今週から寒気が入り込み、また真冬へ逆戻り。
気温はひと桁だそうです。風邪など引かないよう注意してください。

さて、2月4日と5日は賃貸セミナーでした。
私が担当した講座は、築30年以上のマンション・アパートをどうするか?建て替えか、リフォームして再投資か、売却か、賢い選択術という内容でした。

予想よりも多くの方が参加され、定員オーバーの参加者に、悩まれているオーナーさんが本当に多いのだとつくづく実感しました。

参加者の方に、どの選択肢を一番に考えているかと尋ねたら、
一番多かったのがリフォームして再投資を検討が、全体の6割。
次に建て替えが3割、売却が1割というような結果でした。

やはり、ご自身で運営管理しているわけですから、愛着をすごく感じます。そんな簡単に売却はできないと、築30年以上の老朽化したアパートに維持管理にお金を使い、賃料を下げてでも空室を埋める努力をされています。

新築当初は、7万円で貸していたものが、6万円台に落ち、
やがて5万円台、今では4.8万円だという相談者もいらっ
しゃいました。

建替えたいけどそんなお金もないし、年齢も高齢になり、
ローンも怖い。雨漏りや漏水、設備の不具合などで
入居者からのクレームも多くなってアパート経営が本当に
面倒で苦しいという方もいらっしゃいました。

ここ2、3年、賃貸住宅の建設が相続対策の救世主かの
ように急増しています。一方、人口は減少曲線に入り、
13年後の2030年には1億2,700万人から1,200万人の
減小、32年後の2050年には1億を切り、9,500万人と
の予測です。

住宅産業は、人口動態産業ですから、本当にこんなに
賃貸住宅を建築していいのでしょうか。30年後には、
人口が3/4になり、65歳以上の高齢者の割合は40%
にもなります。今、新築を検討している方は、慎重に
考える必要があると思います。

ちなみに、前述の3つの選択の回答ですが、
まとめとして、以下のように分類しました。

1.建替えた方がよい人
資金にある程度の余裕があり、今後も賃貸経営を事業として継続したい人。 相続税対策が必要な人で、子孫に対し、優良資産として承継させたい人。

2.再投資(リフォーム)した方がよい人
維持管理を面倒だと考えず、きちんと賃貸経営ができる人。
将来の出口(建て替えか売却か)を客観的に考えられる人。

3.売却した方がよい人
資金に余裕がなく、賃貸経営を重く感じ、面倒だと感じる人。
逆に、常に投資事業だと考え、優良資産に組み替えることを考えられる人。

参考になさってください。

カテゴリー: ネクスト・アイズ, リフォーム, 不動産, 家づくり — 小野 信一 12:45 PM

”建替えか、リフォームか”での相談者が急増!

1月も最終日です。20日の大寒も過ぎ、2月4日の立春までが一番寒い時期ということになっていますが、先週末は季節外れの暖かさで熱海の桜も開花してしまいました。

思いのほか春の訪れは早いかもしれませんね。
嬉しい限りですが、まだまだ油断は禁物。
太平洋側では毎日乾燥注意報が出され、各地で火災も頻発。インフルエンザも大流行とのこと。みなさん、十分に気を付けましょう。

さて、わが社では恒例の新春セミナーが毎週のように開催されています。最近、相談事例として多いのが、建替えかリフォームで悩んでいるお客様。私自身、先週は2件の家屋調査にうかがってきました。

他のコンサルタントへの引き合いも多く、合わせると先週だけで5件位の調査数になったと思われます。この時期は、水廻りリフォームとかの少額リフォームのお客様が多いのですが、今年は、補助金などの国策などの影響からか、大規模リフォームのお客様のお問い合わせが増えています。

家屋調査の目的は、屋根・外壁・断熱などの劣化状況や、サッシ・内部ドアの閉まり具合などから構造の歪みなどを目視で調査し、構造補強や劣化状況の改善に大きな費用がかかるかどうかを判断することです。

どうしても間取りの変更や水廻りなどの目に見えるところにお金をかけがちですが、やはり住宅は構造が一番。安全・安心に暮らすことができないとリフォームをしても意味がないからです。

まずは、安全に安心して暮らすために構造にどのくらいお金がかかるかを把握し、その他の要望をヒアリングし全体的な費用を算出します。一方で、新築建替えをした場合の費用もご要望のヒアリング後算出し、
比較していただくようにしています。

弊社は、新築を請負うところでもリフォームを請負うところでもありません。その後のメンテナンス費用なども考慮し、客観的に判断いただく材料を提供するだけです。

私が見た2軒の現場は、1軒は昭和56年以前の旧耐震基準の建物で、もう1軒は新耐震基準の建物でしたが、かかる費用の額は違いますが、双方ともある程度の構造補強が必要だと感じました。

2軒ともすでに、お子様が独立されていることから、現状の間取りは実際には必要がないのですが、クロスやフローリングの貼り替えなどの原状回復は、既存の面積が必要となります。

つまり、リフォームであれば、既存の45坪位が対象面積となり、新築であれば30坪位が対象面積となりますから、総費用金額ではあまり変わらないという現象も起きるわけです。

建て替えとリフォームの総費用金額を見て、お二人がどう判断されるかはわかりませんが、リフォームは安いという前提にはなりません。

また、耐震性、省エネ・断熱性、その後の維持メンテナンス費用などの比較の問題点もありますから、判断は本当に難しいですよね。

2月18日に、リフォームのセミナーを品川で行います。
もっと詳しく知りたいという方は、是非いらしてください。

  ↓↓こちら↓↓↓
  https://www.nexteyes.co.jp/event/201702-ykkap/

カテゴリー: コラム, ネクスト・アイズ, リフォーム, 家づくり, 未分類 — 小野 信一 12:45 PM

2人のリーダーの演説を聞いて感じたこと!

早いもので1月も最終週。来週から2月に突入します。
早いね~、早すぎる!なんて言葉が周りからはちらほら聞こえてきます。かく言う私も実感。年を取るごとにどんどん早くなっていきます。

さて、先週末に全世界が注目する“トランプ新大統領”が誕生しました。何かあるのではと心配もしていたのですが、無事に終えたようです。

私も気になっていたので、その演説を全文読みました。
もちろん日本語に訳されたものです。(笑)

特別に具体策が盛り込まれたものではなく、精神論が主流だったのですが、感心したのはそのわかりやすさ。目線はあくまで、中流階級以下で、全国民にアメリカ・ファースト、強いアメリカの復権を訴えかけるものでした。

政治家や一部の富裕層を否定し、一般の民に訴えかけるスピーチは、都民ファーストを叫んだ小池都知事と多少なりとも重なるところがあり、世論というのはこうした単純なことで湧き上がるものだと感じました。

一方、日本でも通常国会が始まり、安倍首相が施策方針演説を行いました。こちらも全文が日経新聞に出ていましたから全文読みました。

さすがに首相を4年も務めていますから、トランプ大統領の演説とは異なり、今まで行ってきた具体的な施策を遂行するという強い意志が感じられました。

日米関係の今後から始まり、土佐藩の重臣だった野中兼山の、子や孫のためにハマグリの養殖を定着させたことを例えに、日本の未来を拓く決意までの大きな7項目は、非常に力強いものだったと思います。

別に自民党を応援しているわけではありませんし、内容に相当な具体性があったとも思えるものでもありませんがそう感じました。

二人に共通するのは、自信にみなぎっていることだと思います。
方法論は千差万別で、何が正しいのかは結果が出ないとわかりません。しかし、目指すべき方向性は、トップであるリーダーが自信に満ちあふれていないと国民はついてきません。

会社も同じですね。
今回、二人の演説を聞いて私も非常に勉強になりました。

カテゴリー: コラム, 時事ネタ — 小野 信一 12:45 PM

「空き家対策」は、本当に難しい問題です!

大寒波の影響で、先週末は本当に寒かったですね。
東京都心でも氷点下を記録し、日中は雪もちらついていました。

雪には慣れているはずの東北・北陸地方でも、急な積雪で、雪による事故が多発した様子です。大学のセンター試験も重なり、受験者は大変でしたね。しかし、どうしてセンター試験というと、大雪に見舞われるのでしょうか。
昔から多いような気がします。不思議ですね。

さて、お正月明けの3連休が終わり、先週から通常の日々が戻ってきた感があります。土曜、日曜とお客様とのアポイントも入り始め、無料相談やセミナーのお申込みのご連絡も多数いただくようになりました。

その中で、今回は、空き家の相談事例を取り上げてみます。
ご両親が亡くなり、築40年の木造2階建ての30坪の空き家をどうすればいいかというご相談でした。

空き家の有効活用方法としては、以下の3つが考えられます。

1.売却する。
2.リフォームして貸す。
3.リフォームか建替えるなどして相続人の誰かが住むか、貸す

一番多いのが売却する方法です。売却益は、相続人全員で平等に分配することで一見問題はなさそうですが、思い入れがあることや、いざ売ろうと思っても都心部以外は、ニーズがなく二束三文でしか売れないことで躊躇してしまうという問題があります。

同様にリフォームして貸すという方法も、借り手というニーズがなければ成立しません。ましてやリフォームか建替えて自分が住むという選択肢も、すでに独立して自身の環境がある中では、難しいというのも実情です。

そして、一番難しいのが相続人の意見が食い違っている場合です。
空き家の相談は、相続人全員で来られるケースは、本当に稀で、ほとんどが相続人の中の一人が相談に来られます。

代表してという場合はいいのですが、まずは情報を得たいという方が多く、その場で、売却した場合の査定額やリフォームした場合の概算額、賃貸した場合の相場などをご説明し、相談してみると帰られます。

その後、相続人の方々との話し合いの結果を聞くと、意見がまとまらないとの回答。相続人全員での共有財産は相続人全員の合意がないと、売却だけでなく解体工事もリフォーム工事も何もできません。

最終的には、しばらく置いておくという方が多いのが現状です。
国が解体の助成金やリフォームの補助金を出しても解決できる問題ではありません。そこが難しい。

ただ、弊社でも情報を整理するお手伝いはできますので、空き家対策で悩まれている方は、是非、無料個別相談をご利用ください。

 無料個別相談はこちら↓↓
 https://www.nexteyes.co.jp/soudan/

カテゴリー: ネクスト・アイズ, 不動産, 未分類, 資産活用 — 小野 信一 12:45 PM
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