住宅関連記事・ノウハウ

1 実家を二世帯住宅へ建て替えるときのポイント

工務店　相川スリーエフ　二世帯住宅施工事例より

40代、50代になると実家に高齢の親をひとりで住まわせているような方々がたくさんいらっしゃいます。そんなとき、ふと考えるときがあります。親が元気なときであれば、親はあまり子に干渉されたくないと考える方々が多いようですが、万が一自分が要介護・要支援になったときの漠然とした不安を考えると、子どもに近くにいてほしい、と考えるときがあります。そんなときに親や、子から実家を建て替えて二世帯住宅にと切り出す方々が多いようです。二世帯住宅を考えた時のポイントを考えてみましょう。

相続についてまでしっかり話し合いを

実家を建て替えて二世帯住宅にする場合は検討初期段階から、相続税の課税の有無を問わず将来発生する相続について、きちんと検討しておく必要があります。なぜならば、実家を建て替える方以外に兄弟姉妹などの相続人がいる場合、建て替えた二世帯住宅を遺産分割するというのは、極めて困難なことです。他に有価証券や生命保険、現物資産や現金といった、不動産以外の資産があれば不動産以外の資産を分割することで法定相続分の遺産は相続人が分割できますが相続する資産が不動産(この場合は二世帯住宅の土地・建物)しかない場合、現在お住まいの不動産を売却するなどの方法で各々の相続人に対する法定相続分を負担するしかなくなってしまうからなのです。相続税が課税されるかもしれない、ということで、土地の評価額が大きく下がる相続税対策として、二世帯住宅や賃貸住宅の新築建て替えを検討する方は数多くいらっしゃいます。現在の税制度であれば、二世帯住宅の相続税節税効果は大きなものがあります。

相続税が課税されないとしても、二世帯住宅を建てて親と同居するようにすれば親が存命中である限り、月々の家計で大きなボリュームを占める住居費が大きくコストダウンできる可能性が高いだけに、教育費が重くのしかかるような子育て時期でも、ライフプラン上有利になる方々は数多くいらっしゃいます。だからこそ、検討初期段階から親と同居しない兄弟姉妹についても、二世帯住宅を建てて親の面倒を見るかわり、相続のときにその分の折り合いをつける必要があることを相手に納得させておくことが、後々、争族にさせないためにも重要なポイントになってくるのです。

設計・施工技術だけではなく、二世帯住宅での問題を解決する営業力も重要

建物の建築にあたり建物の面積・大きさについて厳しい規制がかかっている敷地(例:第一種低層住居専用地域)の場合、二世帯住宅で必要になる建物のボリュームを確保することはと難しい場合があります。水廻りなどを親世帯・子世帯で共有するような部分共有二世帯住宅であれば建物の面積・大きさを小さくすることもできなくはありませんが、普段の生活における親子間での干渉を避けるため完全分離二世帯住宅にすると、親世帯と子世帯の水廻りやリビングダイニング・寝室などの生活空間がある程度は必要になるため、間取りの工夫や収納スペースを工夫して敷地で規制されている範囲に納めなければなりません。難しい設計においては、建築家との家づくりをイメージする方が多いと思いますが、工務店やハウスメーカーでも営業担当・設計担当次第で建築家のようなオリジナル性の高い住まいが実現します。設計難易度が高い案件の場合、各々の企業としての看板より個人力(問題解決能力)のほうがより大きな要素を占めます。建築家であれば、設計作品＝看板ですから、その建築家の施工事例を数多く見たり、話を聞くことで、ある程度のイメージができる可能性は高まります。主に組織で対応している工務店・ハウスメーカーの場合、個人力(問題解決能力)は表だってイメージできることは多くありません。そんなとき役立つのが、各建築会社と密接なつながりをもつ住宅コンサルタントや、住宅業界に精通した事務局があるポータルサイトのご相談窓口。数多くの施工事例はもちろん、各社担当者の設計能力に精通している窓口担当者であれば、中立的・客観的な立場でアドバイスを受けられます。裏を返せば各社の内情に精通していない限り、困難な条件での建て替えに対応できる建築会社の選定は困難を極めるということです。

2 二世帯住宅の活用方法！家族で住む場合

二世帯住宅事例一覧より　家族で住む場合

まず二世帯住宅を相続した場合の悩みについて

二世帯住宅の建物を相続した場合、以下のようなお悩みを抱えてしまう方々が多いようです。

• ・自分たち家族が住むには広すぎる
• ・賃貸にするには周辺の賃貸市場調査に基づき貸せる賃』にリフォームする必要があるが、どのようなリフォームをすべきかわからない
• ・親が遺した不要家財を処分する必要がある
• ・解体して土地を売却するには解体費用が膨大になる可能性がある

空家を相続した場合は、早めにその二世帯住宅の活用方法を検討し対策を打たなくてはなりません。万が一、建物が腐朽して自治体から特定空家と判定されてしまうと大きな問題となります。

自治体から特定空家と判定された場合のデメリット

• ・土地にかかる固定資産税の優遇措置が適用されず、更地の状態と同等の固定資産税が課税されます
• ・自治体からの勧告に違反すると、最大50万円以下の罰則がある
• ・行政代執行が行われると、自治体から除却費用(解体費用)を請求される

相続した二世帯住宅を活用するにあたっては、3パターンの方法があるので覚えておきましょう。

• ・自分たち家族が住む前提で、リフォームするか建て替えをする
• ・リフォームか建て替えしてから賃貸に出す
• ・建物を解体して更地にしてから、その土地を売却する

上記を考えたうえで二世帯住宅の活用方法について考えてみましょう。

二世帯住宅の活用法 家族で住む場合

自分たち家族が住む場合、現在のお住まいが賃貸住宅であればさほど難しくありませんが、持ち家の場合は自宅を売却するか、賃貸にするかの検討から進めていきます。これは、ご本人とご家族のライフプランや売却予定価格の見立てによって対策は大きく変わりますので、あくまでも個々の状況によって判断することになります。そのうえで、相続した二世帯住宅を建て替えるか、リフォームするかを考えるといいでしょう。一般的な単世帯住宅と違い、二世帯住宅は建物のボリュームが大きいことからリフォームの場合は、減築も検討する必要があります。建て替えの場合は、建物のボリュームの問題から単世帯住宅と比較すると解体コストが高くなります。いずれにせよ、単世帯住宅より総額は高くなりがちですので、より慎重な判断が必要となります。リフォームにせよ建て替えにせよ、減築により建物の延床面積は小さくなりますが、賃貸に貸し出せれば収益を生む可能性がある延床面積を遊ばせてしまうことがもったいない、という考え方もあります。壁1枚隔てた隣に知らない世帯が住むわけではないので、気楽ではありますが自分たちの老後を考えたとき、予算の許す限り相続した二世帯住宅をリフォームか建て替えのタイミングで収益を生む可能性がある空間を作っておいたほうが、将来の自分たちへの投資になる、という考え方もあります。

間取りだけではなく、将来のことを見据えておうちづくりを検討することをおすすめします。

3 二世帯住宅の活用方法！賃貸住宅にする場合

二世帯住宅事例一覧より　賃貸住宅にする場合

親の家を相続し、すでに自分たちの持ち家をお持ちであるという方々は、現在のお住まいによほど不満がなければ自分たちが住む建物を処分してまで、親が住んでいた場所に移りたくない方々が多いようです。たとえば親が住んでいた場所が東京23区内で駅からのロケーションもよく、売却査定価格がとても良い査定になっているとすれば話は別ですが、たいがいの方々は地方の実家の処分にお困りのようですそこで二世帯住宅を賃貸活用する場合について考えてみましょう。

賃貸需要のある地域かそうでない地域かを見極めることが重要

地方にある相続した実家が、賃貸住宅にして十分な収益がなりたつような立地条件であるとします。その場合は、近隣の市場調査に基づく年間の賃貸収入を予測し、その収益に基づく投資可能額に則り、リフォームするか建て替えるかを検討することが重要です。ポイントとして、相談する先が売り手の住宅会社だけではなく、中立的に判断できる客観的立場のコンサルタント等を交えて計画を進められたほうが失敗する可能性は大きく下がりますのでコンサルタントなどを交えながら利活用を考えることをおすすめします。賃貸需要が見込みにくい場所に相続した住宅が建っていた場合、選択肢は2つあります。

相続した親の二世帯住宅を解体して売却するか、賃貸住宅にリノベーションして貸し出すかのいずれかを検討します。建物ボリュームが大きなことから解体コストが大きな負担になります。また、更地にしてから売却完了するまでの固定資産税の負担が建物があったときの6倍になること。つまり、売却までの期間が長引けば長引くほど想定以上の持ち出しが予測されます。そのため、賃貸住宅にリノベーションしたほうが有利と考えられる方々も多いのでしょう。ただ賃貸需要が弱い場合は、普通の賃貸住宅では借り手が見つからない事態も考えられますのでよく検討することをおすすめします。

地方の公的な仕組みを利用して、実家を賃貸住宅に変更する

一般的な賃貸需要が弱い可能性がある場合、普通の賃借人というイメージにとらわれず、入居いただく賃借人のターゲットを絞り込むことが必要となります。公的なスキームを上手に活用し、住宅セーフティネット法に基づく、高齢者、子育て世帯などの住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅として、都道府県などに登録した登録住宅とする方法があります。住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅と認定されることで、条件によっては公的金融で有利な条件の融資を受けられる可能性があるので検討してみるといいでしょう。住宅金融支援機構　賃貸住宅リフォーム融資

こちらから外部リンク：住宅セーフティネット

本融資は、住宅セーフティネット法に基づいて、高齢者、子育て世帯などの住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅として、都道府県などに登録した登録住宅をリフォームする資金又は登録住宅とするためにリフォームする資金を対象とするものです。最長20年の全期間固定金利、戸建住宅の場合も融資、共同居住型賃貸住宅(シェアハウス)でも、融資可能と、立地条件が難しい場所に建つ二世帯住宅でも有利な条件でリフォーム融資を受けられる可能性があります。このように、地方で相続した二世帯住宅でも公的なスキームも使うことで有利な条件で賃貸住宅にリノベーションできるかもしれません。相続した実家が二世帯住宅の場合は、住む前提か賃貸住宅とするにしても、大きな選択となります。これから持ち家を検討されるご家族は実家を将来的にどうするのか、一緒に考えることをおすすめいたします。