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住宅関連記事・ノウハウ

税理士 後藤 文 東京メトロポリタン税理士法人代物弁済

代物弁済

Q 私は、事業資金のために、銀行から借入をしています。その際、私個人名義の土地を担保にし、
  返済ができない場合には、その土地で返済する旨(「代物弁済」という)の契約をしました。

  今年に入り、返済が滞り、銀行との話し合いの結果、金銭では返せないため、
  代物弁済をせざるを得ない状況になりました。

  借入金残高は、3,000万円であり、土地は40年前に500万円にて購入しました。

  このような場合でも、資産の譲渡があったとして所得税が課税されるのでしょうか。

A 担保物である、土地を実際に売却しているかどうかにかかわらず、土地を売却して、
  借入金3,000万円を返済したことと同じ効果があります。
  そのため、原則として、弁済額である3,000万円を収入金額として所得金額を計算し、
  所得税が課税されます。
  (土地の価額=借入金額の場合)

  「代物弁済」とは、金銭による債務の弁済に代えて、資産を債権者に引き渡し、
  債務を消滅させることを言います。

  今回の場合に当てはめますと、金銭による借入金の返済に代えて、土地を銀行に引渡し、
  借入金を消滅させていますので、代物弁済に該当します。

  そのため、消滅した債務(借入金)の金額を譲渡収入金額として譲渡所得を計算することになります。


  ところで、土地による代物弁済は、その時の土地の時価により弁済したことになります。
  そのため、その代物弁済により譲渡する土地の価額をもって債務を消滅できる場合とそうでない場合があります。

  それぞれの場合により、所得金額を計算する場合の収入金額が異なります。

  ○譲渡する土地の価額をもって債務を消滅できる場合
   (譲渡する土地の価額≧消滅する債務)

   代物弁済により譲渡した土地の価額が4,000万円だとします。
   その場合、土地を4,000万円で譲渡すると同時に3,000万円の借入金を弁済し、
   1,000万円の清算金を受け取ることになります。

   この場合の収入金額は、4,000万円となり、譲渡所得は、下記のとおりとなります。

   譲渡所得=4,000万円-500万円(取得費)=3,500万円


  ○譲渡する土地の価額をもって債務を消滅できない場合
   (譲渡する土地の価額<消滅する債務)

   代物弁済により譲渡した土地の価額が2,500万円だとします。
   その場合、土地を2,500万円で譲渡すると同時に2,500万円の債務を弁済し、
   残りの500万円(3,000万円-2,500万円)の債務免除を受けたことになります。

   この場合の収入金額は、2,500万円となり、譲渡所得は、下記のとおりとなります。

   譲渡所得=2,500万円-500万円(取得費)=2,000万円


   ただし、1つ前のコラムでご紹介いたしましたように、代物弁済が、強制換価手続を
   執行される等、一定の条件の下で行われた任意のものであって、その代物弁済をもって
   債務を弁済したものであれば、譲渡所得が課税されない可能性もございますのでご留意ください。

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※本文で紹介させて頂いた内容は概略となります。
 詳細につきましては税務署または税理士等の専門家にご確認下さい。

税理士 後藤 文税理士 後藤 文

税理士 
後藤 文
東京メトロポリタン税理士法人

「難しいことを簡単にお伝えしたい!」会計人としての永遠のテーマです。
平成15年に入所。その後出産を経て、仕事に復帰。現在は自宅・職場・保育園の3地点を巡回しております。
今は資産税を体得すべく、挑戦の日々です。誠心誠意で頑張ります。