住宅関連記事・ノウハウ

住宅に関する保険のあれこれ

1 地震保険金
2 瑕疵担保責任保険

1 地震保険金

地震保険金について

保険料の改定

政府の研究機関が作成する地震の研究データの見直し等により、2017年1月1日以降の契約より地震保険の保険料が全国平均で大きく引き上げとなります。負担を抑えるため、保険料の改定は数回にわけて段階的に行なわれます。次回以降の保険料改定は、今後の研究データを踏まえて実施される予定。改定時期・改定率ともに現時点では未定です。なお地震保険の保険料は、保険金額・保険期間・建物の所在地・構造のほか保険料の払い込み方法によって異なります。

損害区分の細分化

地震による損害区分の細分化も行なわれます。損害区分の改正では、より損害の実態に照らした損害区分とともに、僅かな損害割合の差で保険金に大きな較差がつくことに対する不満の解消に向け、保険金支払割合の較差を縮小させるため、半損を分割して保険金額の60％を支払う大半損と30％を支払う小半損に細分化します。これまでの地震保険は保険の対象に生じた損害の程度に応じて、全損・半損・一部損の3つに損害区分を分け、各々の区分ごとに保険金額の一定割合(100％、50％または5％)を保険金としてお支払いしていました。(損害区分の認定は「地震保険損害認定基準」に従います）

割引確認資料の拡大

地震保険では、免震建築物や建物の耐震等級、建築年に応じた保険料の割引制度が用意されています。割引の適用条件に合致する所定の確認資料を損害保険会社に提出することで、割引が適用されます。この割引適用時の確認資料の種類が増えることで、地震保険の割引制度がより使いやすくなります。※ご契約の際は必ず、損害保険会社にて発行する重要事項説明書・ご契約のしおり・普通保険約款および特約集等をお読みください。

万が一、地震で自宅が倒壊しても、火災保険だけでは保険金が支払われません。火災で焼失したとしても、地震を原因とした火災では保険金が支払われません。また、地震で自宅が失われても住宅ローンは帳消しにならず、地震で壊れた家を修繕するために再び住宅ローンを利用した場合、二重の住宅ローンに苦しめられます。二重のローンに苦しまずに生活を再建する方法のひとつが地震保険への加入です。地震保険は家財にも掛けることができるので、建物は無事であったとしても、地震で壊れてしまった家具や家電なども地震保険の支払い対象になります。

日々の生活を考えると、2017年1月1日からの地震保険料の値上がりは大きな影響ですが、必ず起きる大地震に備えるためにも早めに加入の検討をしたほうが良いでしょう。たとえ、ご契約の火災保険の契約時に地震保険を契約していなかったとしても、保険期間の中途からでも地震保険の契約は可能です。ただし、大規模地震対策特別措置法による警戒宣言が発せられると、それ以降は契約できなくなる場合もあります。大震災が起きた後の生活支援にあたり、なによりも必要になるのはお金です。公的な生活再建資金は、実際に支払われるまで相当な期間がかかるだけに、公的資金と比べ早く保険金が支払われる地震保険に加入して万が一に備えておくことは、大震災後にいち早く平穏な生活に戻るためにも大切なことなのです。

日本損害保険協会

こちらから外部リンク

そんがいほけん相談室
フリーダイヤル0120-107-808
携帯からは03-3225-1306
【受付時間】　月～金曜日（祝日を除く）9時~18時
土・日曜日、祝日（当分の間）9時～17時

日本損害保険協会では地震保険金の早期支払いに向けた対応

1.航空写真・衛星写真を用いた効率的な「全損地域」の認定
2.お客様の自己申告に基づく損害調査の導入を進めています。

航空写真・衛星写真を用いた効率的な「全損地域」の認定

ネットで画像検索をすると、たくさんの被災地域の写真が出てきます。「全損地域」が広大な面積を占めることは、みなさまご承知おきのことと存じますが、日本損害保険協会では今回の東日本大震災で津波被害を受けた地域を航空写真・衛星写真を用いて被災地域状況を確認。津波や火災によって壊滅的な被災を受けた街区（市街の一区画、ブロック）を「全損地域」として認定することにしたそうです。

損害を被った木造建物や家財の損害調査について

一定の条件に合致するものについて、従来の現場立会調査だけでなく、お住まいの方々にご承諾いただいた後、お住まいの方々の自己申告に基づく損害調査(書面による調査)を導入するそうです。書面による調査を実施するにはいくつかの条件があるので、詳しくは日本損害保険協会のWebサイトでご確認いただくか地震保険を契約している損害保険会社、代理店に個別に確認していただく必要があります。

2 瑕疵担保責任保険

瑕疵担保責任保険が適用されるケース

完成後のマイホームを守る保証・保険制度制度のなかで、新築住宅は義務化、リフォームは任意とはいえ、加入を検討している方が増えている瑕疵担保責任保険について解説しましょう。

住宅の欠陥は、内覧会や竣工検査の際など、住宅ができあがったばかりの頃は判別することが難しく、実際に住みはじめてから、雨漏りやシロアリによる被害など重大な欠陥に気づく場合がほとんどです。こうした欠陥を法律用語では、瑕疵(かし)と表現します。住宅の場合、施工ミスや手抜き工事などが原因で、常識的な機能が伴っていなかったり、契約通りに工事が行われてしなかった場合に使われます。新築住宅については、すべての建築業者にこの保険の加入または、保証金の供託が義務づけられています。

瑕疵担保責任保険が適用されるケースは、物件の瑕疵、ならびに法的な制限・制度の瑕疵があります。

	物件の瑕疵
□	地盤が軟弱な状態のまま家を建てた
□	雨漏りやシロアリによる被害
□	ほかの敷地で使うガス管や水道管が、自分の敷地内を通っている
□	敷地に危険物が埋まっている
□	造成地の擁壁が崩れかけていたり、大きなヒビが入っている
□	ガス漏れや水漏れ、セントラルヒーティングなどの配管に欠陥がある

	法的な制限・制度の瑕疵
□	予定の建物が建てられると言われていたのに、利用制限のある土地で、予定の建物を建てることができなくなった。
□	敷地の一部に、他人の借地権や地役権がある ※地役権：他人の土地を自分の土地の利便性のために利用する権利

瑕疵担保責任保険で、注意すべき4つのポイント

瑕疵担保責任保険の利用にあたり、注意しなければならない点は以下の4点です。

1．瑕疵である証拠は買主が立証

保証を受けるには、本当にその瑕疵が引き渡し前からあったものか証明する必要があります。そのためにも、できるだけ現場に足を運び、日付入りの写真を必ず残しましょう。業者とのやりとりも必ず文書で残しましょう。

2．新築でも保証期間が10年未満の場合がある>建売住宅や完成済マンションでは、保証される期間に注意しましょう。瑕疵担保責任保険の保証は、物件の引き渡しから10年間ですが、物件の売主と施工会社が異なる場合は、施工会社から売主に引き渡された日から保証期間が始まります。すでに完成している物件の場合は、期間がいつからはじまっているのか確認しましょう。

3．中古物件の場合、売主によって瑕疵担保責任の範囲が変わる

民法では、買主が瑕疵を知ったときから1年以内であれば、その内容により契約解除または損害賠償を請求できるとされています。中古住宅の売買契約の場合、特約として瑕疵担保責任を負わないと記載することも少なくありません。中古住宅の場合、買主も不安になることでしょう。

そのため、宅地建物取引業法では、売主が宅建業者(不動産会社)の場合、2年以上の瑕疵担保責任を負わなければならないと定めています。売主が個人の場合は、半年以内の保証を行うのが一般的ですが、個人間の売買でも、任意で一戸あたり支払限度額が1,000万円までの瑕疵担保責任保険に加入することができます。

4．精神的な瑕疵の保証もできます

これまでは、建物の損傷や不備など物理的なものが瑕疵とされてきましたが、最近では、中古物件で事件・事故があったことが購入後に発覚した場合でも、精神的な瑕疵として保証されるケースも出てきています。

売主がそのような事実を知っていて隠していた場合、瑕疵担保責任は適用されません。事実を故意に隠したまま、買主に「事件・事故はない」と伝えていた場合は、詐欺契約で損害賠償請求や契約解除ができます。

瑕疵担保責任保険とアフターサービスの違い

瑕疵担保責任保険とアフターサービスの違いとはなんでしょう。

瑕疵担保責任保険

瑕疵担保責任保険は「引き渡し時点で瑕疵(欠陥)がある」ことを前提にしています。したがって、引き渡し後に瑕疵が発見された場合に無償の修理・補修を行うものです。

アフターサービス

アフターサービスとは、「瑕疵の有無にかかわらず所定の不具合について無償で修理・補修」するもので、売主が独自に設ける保証サービスです。アフターサービスの一般的な基準として、基本的な構造部分は10年間、それ以外の部分は2～5年程度の保証がつくことが多いようです。適用基準は売主によってさまざまですが、壁紙や塗装のはがれや設備の動作不具合は、アフターサービスで保証されます。

現在では住宅設備のメーカー保証(通常1年～2年程度)終了後も、別に延長保証契約を結ぶことで、最長10年間の長期保証が受けられる「住宅設備延長保証サービス」を提供している住宅会社もあります。キッチン・バス・トイレなどの水廻り設備や給湯器、住宅設備に含まれる電気機器などの不具合は、10年で2～3回ほど発生することが多く、その修理費用は1回あたり3万円～30万円程度かかることが多いといわれています。その9割以上は、メーカー保証が切れてからの不具合であることから、突然の機器故障が起きてしまうと必然的に多額の出費が避けられません。

住宅会社独自の保証期間だけでは対応できない設備機器も、住宅設備延長保証サービスに加入することで、より安心して暮らすことができるようになります。

家づくりの計画段階から、住み始めてからの安心をより充実させる保証・保険・サービスの導入もいっしょに検討しておくと、住んでからの満足度・安心感はより大きなものになりますよ！

住生活コンサルタント　早坂淳一

住生活コンサルタント　
早坂淳一
ネクスト・アイズ株式会社

大手百貨店にてクレジットカード事業の立ち上げやポイントカードシステムの運用、全店販促支援システムの運用、売場リニューアルブロジェクトなど、新規事業を中心とした業務に従事。その後、携帯キャリア店舗改善プロジェクトや不登校児童・生徒活動支援プロジェクト、工務店支援プロジェクトに従事したのち、工務店にて営業を経験し、現在は第三者機関ネクスト・アイズにて、住宅コンサルタントとして活躍中。