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税理士 樋口 智勇 東京メトロポリタン税理士法人居住用不動産を売却した時の税金について(1)

<居住用不動産を売却した時の税金について(1)>

居住用不動産を売却した時の税金は、利益が出た場合、損失が出た場合によって、使える規定が違ってきます。
そもそも、不動産を売却した時は、以下の計算式で利益や損失を計算します。

譲渡所得 = 売却価格 -(取得費 + 譲渡費用)

*「取得費」には、売却される不動産を当初購入された時の、仲介手数料、印紙代、登録免許税、不動産取得税、登記費用、立退き料などが含まれます。

*「譲渡費用」には、売却の際に生じる仲介手数料、印紙代、測量費、その他譲渡するために生じた費用が含まれます。

ここで利益が出た場合とは、当初購入した値段よりも高い価格で売却したことによる利益であり(譲渡収入>取得費+譲渡費用)、損失が出たというのは、当初購入した時よりも安い価格でしか売れなかった場合です(譲渡収入<取得費+譲渡費用)。

また、相続等により取得した財産で、当初の購入価格がわからないものは、売却価格の5%を取得費とみなすことになっており、ほぼ95%が利益となってしまいます。

1.利益が出た場合の税金

利益が出た場合に、一定の要件を満たせば、(1)3,000万円の特別控除、(2)10年超所有軽減税率、(3)特定の買換え特例など様々な特例を受けることができます。

(1)3,000万円の特別控除

居住用不動産を売却して、利益が出た場合は、3,000万円の特別控除の適用を受けることができます。
これは、売却益から3,000万円の特別控除を差引ける、という規定です。
すなわち、売却益が3,000万円以内であれば、売却益はゼロとなり、譲渡所得税はかからないことになります。

<この特例の適用を受けるための要件>

居住用不動産の所有期間にかかわらず適用が受けられますが、次の要件を満たすことが必要です。

 ・自分が住んでいた家屋の譲渡であること。
 ・ 配偶者や親族など、特別な関係のある人に対する譲渡ではないこと。
 ・ 売却した前年、前々年に、この制度または次の(3)の制度その他の優遇制度の適用を受けていないこと。
 ・ 住まなくなってから3年目の年末までに譲渡すること。
 ・ 家屋を取り壊して譲渡する時は、取り壊してから1年以内に譲渡すること。
 ・ 翌年3月15日までに、所定の書類を添付して確定申告をすること。

<申告する際に必要な書類>

 ・ 譲渡所得の内訳書(計算書)
 ・ 売却した資産の取得費がわかるもの(契約書、領収書など)のコピー
 ・ 譲渡資産の売買契約書コピー
 ・ 譲渡費用(仲介手数料など)の領収書コピー
 ・ 譲渡資産の登記簿謄本
 ・ 譲渡した資産の所在地の住民票除票(譲渡後2ヶ月経過後のもの)の写し
 ・ その他源泉徴収票など、通常の申告にも要するもの

(2)10年超所有の居住用財産の軽減税率

所有期間が10年を超える居住用不動産を売却した場合は、3,000万円特別控除後の譲渡益について、次の軽減税率を使うことができます。

・ 譲渡益 6,000万円以下の部分  所得税10%、住民税4%
・ 譲渡益 6,000万円超の部分    同 15%、  同 5%

<申告する際に必要な書類>

上記(1)に同じです。

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税理士 
樋口 智勇
東京メトロポリタン税理士法人

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