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税理士 樋口 智勇 東京メトロポリタン税理士法人居住用不動産を売却した時の税金について(3)

<居住用不動産を売却した時の税金について(3)>

2.損失が出た場合の損益通算・繰越控除

平成16年より、不動産を売却して売却損が出た場合は、その損失は他の所得から控除することができなくなってしまいました。すなわち、売却損を給与などと相殺して、給与から引かれている源泉所得税の還付を受ける、ということができなくなりました。
また、青色申告の場合などは、その損失を翌年以降3年間繰り越せたのですが、それもできなくなりました。

以上が、一般的な不動産の譲渡の原則なのですが、居住用不動産に限っては、一定の要件を満たせば、売却損の損益通算(他の所得から控除すること)および損益通算しても引き切れない損失がある場合は、翌年以降3年間の繰越控除ができることになりました。

この規定には、次の2種類があります。

1.居住用不動産を、買換えた場合の、譲渡損失の損益通算及び繰越控除

この特例は、その年の1月1日での所有期間が5年を超える居住用資産を譲渡して、その翌年末までに住宅ローンで買換え資産を取得した場合に、以下の要件を満たせば、その譲渡によって生じた損失を他の所得と損益通算して、通算しきれない損失の金額を翌年以後3年(合計所得金額が3,000万円以下である年に限る)にわたって繰越控除することができるというものです。
※平成21年12月31日までの特例です。また、この制度は、住宅ローン控除との併用が可能です。

<この特例の適用を受けるための要件>

・ 所有期間が、譲渡した年の1月1日現在で、5年を超えていること。
・ 譲渡先は、配偶者や親族など、特別な関係のある人ではないこと。
・ その年の前年、前々年に、3,000万円特別控除など他の特例を受けていないこと。
・ 譲渡をした年の前年1月1日から翌年12月31日までに居住用不動産(家屋は50平方メートル以上)を、10年以上のローンで取得すること。
・ 取得した年の翌年12月31日までに居住すること。
・ 譲渡した翌年3月15日までに、所定の書類を添付して確定申告をすること。

<申告する際に必要な書類>

上記1(3)「特定の買換え特例の申告」に記載した書類に加えて、次の書類が必要になります。
・購入した資産に係る住宅借入金の残高証明書

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税理士 
樋口 智勇
東京メトロポリタン税理士法人

皆様が、人生で、一番の大きな買い物と思われる、ご自宅を購入される場合、 或いは、現在お持ちのご自宅を売却されて、新たに購入される場合など、 必ず税金の問題が関係してきます。
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