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住宅関連記事・ノウハウ

税理士 樋口 智勇 東京メトロポリタン税理士法人居住用不動産を売却した時の税金について(4)

<居住用不動産を売却した時の税金について(4)>

2.ローン残高が、売却収入よりも多い場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

この特例は、その年の1月1日における所有期間が5年を超える居住用資産を譲渡した場合に、その譲渡価額がその譲渡資産のローン残高に満たないときに、以下の要件を満たせば、その譲渡によって生じた損失のうち、『住宅ローンの残高-譲渡価額』までの金額を、他の所得と損益通算することができ、通算してきれない損失の額は、翌年以降3年(合計所得金額が3,000万円以下である年に限る)にわたって繰越控除することができるというものです。※平成21年12月31日までの特例です。

<この特例の適用を受けるための要件>

・ 所有期間が、譲渡した年の1月1日現在で、5年を超えていること。
・ 譲渡先は、配偶者や親族など、特別な関係のある人ではないこと。
・ 譲渡契約日の前日において、償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること。
・ その年の前年、前々年に、3,000万円特別控除など他の特例を受けていないこと。

<申告する際に必要な書類>

・ 譲渡資産の登記簿謄本 ・譲渡した資産の所在地の住民票除票(譲渡後2ヶ月経過後のもの)または戸籍の附票の写し
・譲渡した前日における売却した資産にかかる住宅借入金等の残高証明書
・ その他源泉徴収票など、通常の申告にも要するもの

<例>

このケースはちょっとわかりづらいので、例をあげてみます。

・ 今回、譲渡した金額    3,000万円
・ 購入時の取得価額     5,000万円
・ 譲渡直前ローン残高    4,200万円
(他の条件は無視します。)

この場合、
譲渡損失      3,000万円-5,000万円 = ▲2,000万円
損益通算対象額   3,000万円-4,200万円 = ▲1,200万円

※ 譲渡損失は、2,000万円ありますが、そのすべてが損益通算・繰越控除の対象になるわけではありません。
譲渡収入を上回るローン残高の部分(1,200万円)のみが、損益通算・繰越控除の対象になるということです。

<1.と2.の違い>

1.2.は、いずれも居住用不動産の譲渡損失の損益通算、繰越控除ができるものですが、その違いは次のとおりです。

1.は、買い換えることが条件です。この場合、売却した資産には借入金がなくても構いません。ただし、買い換えた資産は10年以上のローンを組んで購入する必要があります。

2.は、買い換える必要がありません。自宅を売却して、賃貸住宅に住んでも適用があります。 ただし、売却した資産に償還期間10年以上のローンが付いていることが条件になっています。

いずれにしても、居住用不動産を売却して損が出る見込みの場合は、上記1.2.いずれかの要件にあてはまるように、意識して売却・購入を行なうことが得策です

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樋口 智勇
東京メトロポリタン税理士法人

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