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住宅関連記事・ノウハウ

税理士 後藤 文 東京メトロポリタン税理士法人アパート経営と駐車場経営

アパート経営と駐車場経営

Q.土地の有効活用として、また税金対策としてアパート経営もしくは
駐車場経営を検討しております。
それぞれの場合におけるメリットやデメリットを教えてください。

A.アパート経営か駐車場経営かとのことですが、両者を比較した場合、次のような点で特徴があります。

(1)初期投資
アパートの場合、建築費用等で初期費用は大きくなります。
これに対して駐車場の場合、やり方にもよりますが、初期投資は低くなる傾向にあります。

(2)収入面
通常、アパート経営のほうが収入は大きくなります。

(3)税金面(詳細は後述)
・固定資産税の負担額が異なります。
・相続時の不動産の評価額が異なります。
・収入の大きいアパート経営のほうが基本的に所得税は多くなります。

(4)デメリット等
アパートのほうが、修繕費用や管理費用が大きくなることや、
昨今では空室となるリスクが大きくなっています。
またアパートの場合、建物を建築するため他の利用方法に転用することが
困難となりますが、駐車場の場合には比較的容易に転用することができます。

それぞれの特徴は上記のようになっていますが、以下で税金面の特徴についてもう少し詳しく解説していきます。

●固定資産税について
固定資産税を計算する際には、対象不動産を評価してそれに税率を
乗じて計算しますが、アパートの場合と駐車場の場合で、土地の評価に大きな違いが出ます。
・アパート敷地の場合
アパートの敷地の場合には、住宅用地の特例として、一定の減額があります。
(200m2まで6分の1、200m2超は3分の1として計算します)
そのため、固定資産税の負担も少なくなります。
・駐車場の場合
駐車場の場合、基本的に更地としての評価になります。

●相続時の土地の評価について
相続税を計算する際の土地の評価は、基本的には路線価に土地の面積を乗じて計算します。
・アパート敷地の場合
賃貸物件の敷地については、更地としての価格から一定の賃貸割合
を控除することができるため、評価額は更地より低くなります。
また、アパート等の敷地の場合、小規模宅地等の特例という
減額制度により、一定の面積まで50%の評価減を適用することができます。
・駐車場の場合
基本的に更地としての評価になり、構築物等の設置がない駐車場の場合には、
上記小規模宅地等の特例が使えないため、評価額が高額になる可能性があります。

●所得税の負担について
所得税は、所得が大きいほど税負担も多くなりますので、基本的には
収入の多いアパート経営のほうが税負担も大きくなります。
(事業の規模やその他の状況によって異なります)

一般的には両者には上記のような差異がありますが、この他にも土地の所在地や周辺の状況等、
様々な点を考慮の上で方向を決めていくとよいでしょう。

税理士 後藤 文税理士 後藤 文

税理士 
後藤 文
東京メトロポリタン税理士法人

「難しいことを簡単にお伝えしたい!」会計人としての永遠のテーマです。
平成15年に入所。その後出産を経て、仕事に復帰。現在は自宅・職場・保育園の3地点を巡回しております。
今は資産税を体得すべく、挑戦の日々です。誠心誠意で頑張ります。