使用貸借の場合の不動産所得

　　Ｑ　私は、十数年前に、自己の避暑地として、銀行借入で別荘を購入しました。
　　数年間は、年に4～5回、家族で休暇を過ごすために使用しましたが、
　　その後はほとんど使用することもなくなったため、弟（生計は別）に無償で賃貸し、
　　弟はその別荘を利用して今年から民宿を経営しています。

　　別荘にかかる固定資産税や、借入金の返済、利息の支払いは私の方で行っています。

　　私は、この別荘以外にも賃貸不動産を所有しているので、
　　毎年確定申告をしていますが、別荘にかかるこれらの経費や、
　　減価償却費などは不動産所得の必要経費として、
　　他の不動産収入から控除しても差し支えないでしょうか？

　　Ａ　ご質問の場合は、通常の賃貸借ではなく、使用貸借であり、別荘については
　　相当の対価を得て貸し付けられているものではないため、
　　「不動産所得を生ずべき業務の用に供されている資産」には
　　該当しないものと考えられます。

　　そのため、別荘にかかる固定資産税や、借入金の返済利息、減価償却費などは、
　　不動産所得の計算上、必要経費に算入することはできません。
　　従って、他の不動産収入から差引くこともできません。

　　また、家賃の代わりに、固定資産税を負担してもらうことで賃貸をするようなパターンもあるかと思います。

　　この場合は、固定資産税相当額の家賃で賃貸をしていることになり、
　　金銭の授受はあることになりますが、税務上の取り扱いについては無償での賃貸借と同様、
　　「使用貸借」の扱いとなります。不動産所得の計算上、家賃収入は収入金額に算入されず、
　　固定資産税や借入金の返済利息、減価償却費なども、必要経費に算入されません。

　　ご質問のケースとは異なりますが、賃貸不動産について、空室の期間（遊休中）があった場合の
必要経費の算入についても考え方は同じで、空室の期間は
　　「不動産所得を生ずべき業務の用に供されている資産」には該当しないものとして、
　　その不動産にかかる減価償却費等は必要経費に算入されません。
　　ただし、その期間中も、いつでも貸すことができる状態で維持補修が行われ、
　　入居者の募集をしているような状態のときは、その部屋を含めて償却費を計上することが
　　認められています。