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住生活コンサルタント 早坂淳一 ネクスト・アイズ株式会社相続税対策に?!【賃貸併用住宅】~はじめての賃貸オーナーへのステップ実施編

相続税対策に?!【賃貸併用住宅】~はじめての賃貸オーナーへのステップ実施編

 今回は前回に引き続き、賃貸併用住宅=“賃貸オーナー”になるためのステップにおける“実施編”。事業計画から実行編につきまして解説します。

 ■ 【賃貸経営の収支シミュレーション】がもっとも大切
 賃貸オーナーになるにあたっては、賃貸経営の収支シミュレーションがもっとも大切。
この収支計画をもとに、資金調達(金融機関とのローン打ち合わせ)、ならびに適切なプランを設計。建築工事の発注と工事建物の確認という流れになります。

 資金調達の段階にあたって借入金利や返済期間で大きな差になりかねないのが利用できるローンの種類。
 自宅と賃貸部分が半々程度なら、アパートローンと比較して金利が低い住宅ローンでの資金調達ができる可能性があります。
 住宅ローンの最大のメリットは、アパートローンやプロパー融資に比べると金利が低く、担保掛目が大きいため担保評価額も多く出るところ。 つまり、アパートローンと比較して借入額を増やせる可能性があるのです。
また建物構造に関係なく最長35年までローンを組むことができるのが魅力です。

 ただし、最大のデメリットとして、住宅ローンで賃貸併用住宅を検討する場合、多くの金融機関の住宅ローンでは自宅部分を建物全体の51%以上(つまり賃貸部分を49%以下)にすることが要件。また、住宅ローンの場合のデメリットとして、融資審査で新たに入ってくる賃料収入を借入の返済財源として見ることができないということがあります。
 逆にアパートローンやプロパー融資は、審査の際に購入や建築により、これから入ってくるであろう家賃収入を借入返済の返済財源として見ています。つまり、アパートローンやプロパー融資では家賃収入から経費を算出した残り(キャッシュフロー)で借入返済ができるかどうかを見ますが、住宅ローンは年収に対し年間元利返済額(住宅ローンのみならず車のローンや教育ローン、カードローン等他の借入も含め)が年収の何%になるのかで返済能力を判断します。

 よって、どの金融機関のどのローン商品を選ぶかによって、返済計画は大きく変わります。
 その比較検討の根拠が【賃貸経営の収支シミュレーション】。
 賃貸経営の収支シミュレーションの出来不出来で、収益が大きく変わります。

 ■ 建築計画・工事発注・工事確認は、通常の住宅とそう大きく変わるものではありません。
 賃貸経営の収支シミュレーションによって、賃貸部分の間取り・面積が決まります。
 その計画に沿って建築計画が決まり、建築工事の発注、工事建物の確認を経て、いよいよ賃貸経営のスタート。
 ここからが本番です。

 次回は、賃貸経営のポイントについて解説いたします。

借地のため建て替えの承諾や更新の問題など多くのハードルを解決しました
■規制などの問題をクリアしたオール電化賃貸併用住宅(施工:パナホーム

 ※担保掛目:金融機関が貸し出しをする際、当該貸出の担保物件 (不動産や株式など) の価値を算定、この担保価値に一定の率 (例えば預金は100%、優良上場企業の株式は80%・90%、不動産は80%まで等) を掛け、その額を上限に貸出することが多い。このパーセンテージを「担保掛目」といい、金融機関の融資の安全性確保の見地より古くから導入されている。

 ★毎週金曜日「相続税対策に?!【賃貸併用住宅】【二世帯住宅】」最新コラム連載中 お楽しみに♪

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住生活コンサルタント 早坂淳一住生活コンサルタント 早坂淳一

住生活コンサルタント 
早坂淳一
ネクスト・アイズ株式会社

大手百貨店にてクレジットカード事業の立ち上げやポイントカードシステムの運用、全店販促支援システムの運用、売場リニューアルブロジェクトなど、新規事業を中心とした業務に従事。 その後、携帯キャリア店舗改善プロジェクトや不登校児童・生徒活動支援プロジェクト、工務店支援プロジェクトに従事したのち、工務店にて営業を経験し、現在は第三者機関ネクスト・アイズにて、住宅コンサルタントとして活躍中。