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住宅関連記事・ノウハウ

不動産コンサルタント 齊藤 誠 ネクスト・アイズ株式会社土地の良し悪しを見る11のポイント

<土地の良し悪しを見るポイント 11項目>

はじめての土地探し。成功するにはご自身で不動産の知識を身に付ける必要があります。
土地を探すにあたっては、【成功のコツ】というものがあります。以下、成功のコツを解決しましょう。

1.信頼できる不動産仲介会社選びは、分野別の豊富な経験知に注目

土地を購入しようと考えたとき、誰しも考えることは『できるだけたくさんの不動産仲介業者に声をかけると大量の土地情報が集まるから、そのなかから自分の気に入る物件を選べばいい』という考え方。
ただし、土地をはじめとする不動産については、この常識が通用しません。
土地などの【不動産情報】については、実は『集まる物件情報は同じで、多くの営業担当が集まってくるだけ』なのです。
このカラクリは、全国の不動産仲介会社が共有している不動産会社専用の物件情報データベースがあり、不動産市場に出回っている物件の9割以上の情報は不動産仲介会社が共有しているからなのです。したがって、多くの不動産仲介会社に声をかけたとしても、各不動産仲介会社が利用する情報はいっしょになってしまいます。しかし、この物件情報データベースの存在を事前に説明してくれる不動産仲介会社はほとんどいません。買主さんにこの物件情報データベースの存在を教えてしまうと、そのまま他社に行かれてしまうからなのです。
つまり、信頼できる不動産仲介会社を探すにあたり、その候補として、土地なら土地、マンションならマンション、中古戸建なら中古戸建を数多く手がけている【不動産のなかでも、経験豊富な強い分野を持った不動産仲介会社】から探すのが、信頼できる不動産仲介会社を選ぶコツです。

2.土地選びの優先順位は3つまで

多大な時間と労力をかけても、なかなか気に入った土地が見つからない。そして、ついには探し疲れてなんとなく契約。後から『こんなはずでは!』ということに。
こうしたケースは、希望条件の優先順位がしっかりできていないほどありがちです。不動産価格とは株価やネットオークションと同様、あくまで相対価格で決まるものなのです。
よって、物件相場には必ず意味があり、相場より高いか安い理由とは、すなわちその物件になんらかのメリット・デメリットがあるからなのです。つまり、同じ予算で探す限り、自分のすべての希望が叶うような土地(夢の土地)とは、まず見つかりません。
よって、土地を探すコツは、ご自身、または自分たち家族が土地に求めているものをただ羅列するだけではなく、それぞれの項目に優先順位をつけてから、それぞれの土地のメリット・デメリットを見極めていくことが大切なのです。
これが、失敗しない土地探しの重要ポイント。この優先順位は最大3つまで。それ以上あると、良い土地に出会っても躊躇してしまうことになり、いざ、不動産仲介会社に声をかけたとき『しまった!他のひとに先を越されてしまった!』ということになりかねません。
現地をみながらご家族みんなで話し合い、最終的な土地探しの優先順位をしっかり把握しておきましょう。

3.資金計画は、具体的な表にまとめておく

最初にして最大のポイント。それは【資金計画】です。
住宅ローンの支払いは長期間にわたるうえ、毎月の支出のなかでもかなりの割合を占めるようになります。したがって、将来的な収支バランスを検証してから、無理のない資金計画のなかで購入できる土地を購入する必要があるのです。
それには、ライフプラン(生涯計画)、ライフイベント(子どもの誕生・就学・・就職・結婚・出産・子育て・教育・リタイア・伴侶の死など)をできる限り細かく想定した表をつくり、各ライフイベントに必要な資金を算出。将来、大学入学や運転免許の取得など教育費の支出が一気に増える時期など、もっとも支出額が多くなる時期でも、住宅ローンの支払いが大きく家計を圧迫しないかどうか確認します。この表をつくることで、計画通りの予算で進めてよいのか、購入時期や予算を見直したほうが良いのか判断できます。
ライフプランに基づいた資金のシミュレーションを行うことで、20年後・30年後の資産残高や老後の資金をどのぐらい残せるかといった、ほぼ一生分の生活設計の検証ができます。
このように長期的な資金計画を立てておけば、将来にわたっての資金面の不安を払拭。安心して物件探しに取り組むことができます。さらに、ライフプランを見直すことで、自分たちが建てたい住まいはどんなものになる将来に備えてどんな仕様にしておくと良いのか、住まいのメンテナンスにかかる費用と教育費や自動車購入といった大きな負担をどう分散(リスクヘッジ)するか、など住宅購入による生活設計への影響を知る大きなヒントになります。

4.土地購入とあわせて、もうひとつの重要なポイント

土地を購入するとき、あわせて検討しなければならないポイントがあります。
それは、建物の予算です。この建物の予算は、土地の性格・状況によって大きく左右されます。
たとえば、地盤が弱い土地を選んでしまうと、地盤改良工事の費用が上乗せになります。土地の形状がいびつだと、基礎や建物の壁が増えてしまい、建物のコストがかさみます。法的に北側斜線の制限が厳しい土地では、屋根の面積が増えることでコストアップしてしまいます。
このなかで、特に注意が必要な内容は、地盤改良工事にかかる費用。地盤改良工事は、沼などを埋め立てたり盛土にて造成された軟弱な地盤をはじめ、鉄筋コンクリート造など重い建物の場合、100万円を優に越える費用がかかります。そのほかにも、引っ越し費用、ローン保証料や諸費用、登記費用をはじめ、固定資産税や登録免許税・都市計画税などの各種税金、火災保険料、瑕疵保険料など別途かかります。新しく購入する家具や家電、カーテンなども含めると、それらの合計は相当な金額になってしまいます。
あわせて、土地選びや資金計画にも大きな影響を及ぼしてしまう要素があります。それは、建築を依頼する住宅会社によって、建築価格が大きく変わってしまう点。たとえば、ハウスメーカーと工務店では、建築価格で大きな開きが出る場合がありますし、工務店でも、ある程度の建物規模や建築場所の法的な制限によって、1000万円単位で請負金額が変わってしまいます。
よって、注文住宅の建築を検討されている場合、住宅会社別の見積もり比較は必須です。

5.物件調査は必須

土地の購入を検討するとき、図面と価格だけで判断してしまうと、なかなか希望に添った土地を決めることはできません。図面だけではわからない点は、実際に現地に行って確認する必要があります。不動産仲介会社に案内されて現地を見に行く例がほとんどですが、以下見るべきポイントについて解説しましょう。

  ○街並み、住環境
  駅やバス停から、実際に歩いてみましょう。
  特に、夜間の街灯(街並みの明るさ)や交通量の変化は重要。
  あわせて、学校、ショッピングセンターやコンビニ、金融機関や郵便局までの距離、
  図書館等の文化施設、各種医療施設、公園、交通量、ゴミの収集方法、ゴミの収集
  時間もチェックしましょう。

  ○周辺のお住まいの敷地広さ、建物の規模といった、地域の雰囲気
  100m2未満の敷地が多い街並みか、【お屋敷】が多い街並みか、木造の建物が多いか
  木造以外の建物が多いか、2階建てと3階建てはどちらが多いか、専用住宅とアパート
  ではどちらが多いか、近くに工場があるかないか、周辺がごみごみしていないかなど、
  地域の雰囲気を確認しましょう。

  ○日照、通風
  日照、通風が十分かどうか、しっかり確認しましょう。
  天気の良い日と悪い日に一日現場にいるくらいの確認が必要です。
  特に、隣の家がが3階建てといった高い建物の場合、綿密な確認が必要です。

  ○水はけの確認
  周囲より土地の高さが低ければ、当然のことながら水はけは悪くなります。
  気に入った土地でも、雨が降った後は現場に行って、水はけの状態を確認しましょう。

  ○地盤の確認
  あらかじめ地盤の状況を知っておくことは、建物を計画する上でとても
  大切なことです。軟弱地盤だった場合、さきほど解説した通り予想もしない費用が
  発生する場合があります。
  不動産仲介業者に近隣の地盤調査データの取り寄せをお願いするか、役所で閲覧する、
  周辺の建物を観察したり、昔の地名を古地図であたってみるなど、自分で調べること
  もできます。

  ○隣地の状況を確認
  隣地との境界がはっきりしているか、適切な杭が打たれているか、隣地との高低差は
  ないか、高低差がある場合適正な土留めがなされているか、隣地の建物用途は何か、
  専用住宅が建っているのかアパートが建っているのか、隣

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不動産コンサルタント 
齊藤 誠
ネクスト・アイズ株式会社

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