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住宅関連記事・ノウハウ

土地家屋調査士 斎藤 良一 ネクスト・アイズ株式会社登記簿表題部の見方

<登記簿表題部の見方>

Q:今回、土地購入を検討していて初めて土地登記簿を見ました。
古屋付の建物なのに山林となっていたり、面積も実際とは少し違っているように感じるのです。
特に登記簿の地目や地積のところを詳しく教えて下さい。
また、購入にあたっての注意点も教えて下さい。

A:現在、登記簿の多くがコンピュ-タ-化されているため、ここではコンピュ-タ-化された登記簿のケ-スで話しをします。

【表題部】

登記簿は表題部と権利部(甲区・乙区)から成り立っており、表題部とは土地の物理的な状況を明らかにする内容が記載されています。 下記の実例を見ながら、表題部にはどんな内容が記載されているか見ていくことにしましょう。

(1)所在、地番  仙台市青葉区A二丁目30番5
その土地が存在する場所を郡、市、区、町、村、および字で表示し、地番と相まって、その土地の位置を示し、土地を特定します。地番は住居表示番号とは違っていますので注意が必要です。

(2)地目 山林
その土地の現状及び利用目的に応じて、法令で定められている区分に従って地目の記録がなされています。
※現況が明らかに古い建物があり宅地になっているにもかかわらず、地目が山林等になっているケ-スもたまにあります。融資条件から購入前に、宅地に変更することが必要になります。

(3)地積 210m2
その土地の面積を記録しています。
しかし、土地取引においては、登記簿売買ではなく「境界確定図」付きの売買の方が安全です。その後の土地境界紛争を未然に防ぐだけでなく、実測値がわかるからです。
登記簿の面積は特に古い時代の測量に基づいてつくられた場合、実測値と違っているケ-スがほとんどです。
こういう場合、仮に実測面積が260.58m2と確定したならば、「地積更正登記」をして210m2 → 260.58m2と訂正できます。(同時に地目も 山林 → 宅地 と変更します。)

④原因およびその日付  30番1から分筆
この土地が成立した経緯が記録されています。
昭和○○年○○月○○日に○番の土地が分筆されてできたことを示しています。
当然、分筆されてできたものであれば、この210㎡が正しい面積でなければならないはずです。
しかし、戦後の30年代、40年代の急激な山林の宅地分譲の過程において粗製乱造された土地も少なくないのです。当時の測量技術や土地家屋調査士の問題、また検査機関である法務局の現地調査の不徹底などが相まって、間違った面積になっている所も少なくありません。
こういったことから、土地の境界だけでなく、面積についても地域の土地家屋調査士に相談されるとよいでしょう。

表題部(土地の表示)
不動産番号
所在 仙台市青葉区A二丁目
地 番 地 積 地 目 原因およびその日付
30番5 山 林 210m2 30番1から分筆
"

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