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代表税理士 北岡 修一 東京メトロポリタン税理士法人ローンをして賃貸建物を建てると相続税対策になるのはなぜ? ~税金相談室Q&A

ローンをして賃貸建物を建てると相続税対策になるのはなぜ? ~税金相談室Q&A

 Q.ローンをして賃貸アパートやマンションを建てると、相続税対策になるという話を
   よく聞くのですが、それはどのような仕組みで相続税が安くなるのですか?

 A.相続税対策というと、真っ先に賃貸物件を建てるといい、と言われるくらい、
   オーソドックスな方法ですよね。

   たとえば、現金1億円あったとして、これで賃貸アパートを建てるとします。
   土地購入に5,000万円、アパート建築に5,000万円を使いアパート経営を始めました。

   この場合の相続財産は、どのようになるでしょうか

   まず、土地ですが、土地は先頃発表になりました「路線価」をベースに評価します。
   この路線価は、公示価格の80%水準で決められていますので、少なくとも時価の80%以下になるでしょう。
   したがって、5,000万円で買った土地の評価は、4,000万円位になります。
   さらに、この土地に建物を建てて貸した場合には、その土地は
   貸家建付地という扱いになります。
   この貸家建付地の評価は、更地の約80%の評価になります。
   (借地権割合によって多少変わってきますが、詳細は省きます)

   したがって、路線価評価で4,000万円になった土地は、
   さらに貸家建付地に該当することにより、その80%、3,200万円になります。
   5,000万円の現金が、貸家建付地になることにより、3,200万円と
   なり、▲36%も評価減されるわけですね。

   次に、建物ですが、これは固定資産税の評価額により評価します。
   固定資産税評価額は、建物によりますが、建築費の50%程度で評価されることが多いようです。

   したがって、5,000万円で建てた建物の固定資産税評価額は、2,500万円となります。
   さらにこれを賃貸することにより、30%の評価減があります。
   すなわち、2,500万円の70%、1,750万円の評価になるのですね。
   5,000万円の現金が、貸家になることにより、1,750万円となり、
   何と▲65%も評価減されるのです。

   以上により、1億円の現金は、貸家建付地3,200万円と、
   貸家1,750万円の合計4,950万円になり、何と半分になってしまうのです。

   さらに、小規模宅地等の特例を使える場合は、さらに最高50%の評価減ができるのです。
   これは貸家建付地3,200万円が50%評価減できるということですので、1,600万円になります。
   建物との合計では、4,950万円-1,600万円で、3,350万円になるということですね。
   1億円が3,350万円になってしまうのですね。

   このように賃貸建物を建てる効果は、相当あると言えます。

   なお、ご質問にローンをして、とありましたが、このようにローンをしないでも相続税対策になります。
   ローンが有効なのは、土地があって現金がない場合や、現金があっても使えないような場合です。
   そのような場合は、ローンを活用することにより、
   上記のような相続税対策が可能になってきます。

 ※本文で紹介させて頂いた内容は概略となります。詳細につきましては税務署または税理士等の専門家にご確認下さい。また、掲載の内容は、作成日時点の法令等に基づいております。実際のお取引の際には、改めて該当法令等をご確認下さい。

 ★資産運用などでお悩みの方はお気軽にご相談ください
 東京メトロポリタン税理士法人 資産税チーム 高橋貴輝

 不動産に関するお金、税金についてお答えします。
  ■電話 → 03-3345-8991 まで
  ■メールによるご相談(無料) →  info@tmcg.co.jpまで

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代表税理士 北岡 修一代表税理士 北岡 修一

代表税理士 
北岡 修一
東京メトロポリタン税理士法人

皆様が、人生で、一番の大きな買い物と思われる、ご自宅を購入される場合、 或いは、現在お持ちのご自宅を売却されて、新たに購入される場合など、 必ず税金の問題が関係してきます。
税務上、税金が優遇されるケースも多くありますので、事前にご相談を頂ければ、 お客様のベストな選択を、ご一緒に考えさせて頂ければと思います。
また、大切な預貯金や資産を上手に資産運用して少しでも殖やしたい方には、 ご希望の資産運用をお奨めしたいと思いますので、お気軽にご相談ください。