住宅関連記事・ノウハウ

1 頭金はいくらにする？

2014年6月現在、フラット35も頭金ゼロで利用できるなど、頭金なしで借りられる住宅ローンが複数ありますが、一般的には物件価格の1割～2割程度、頭金を用意すると良い、と言われています。頭金の額を増やすと、返済額はどれくらい変わるか、比較をしてみました。

• 物件価格（諸費用別）4,500万円
• 借入期間：35年
• 金利：2.5％（35年固定金利型）

元利均等返済の場合

• 頭金ゼロ
• 毎月返済額：160,872円
• 総支払額（自己資金＋元金＋利息）：67,566,595円

• 頭金500万円
• 毎月返済額：142,998円
• 総支払額：65,059,196円

• 頭金1,000万円
• 毎月返済額：125,123円
• 総支払額：62,551,796円

（試算値は概算値ですので、金融機関の実際の数値とは誤差が生じる場合があります。）以上のように、頭金は多く入れるほど、毎月の返済金額や総支払額が節約できます。中には、頭金を1～2割以上入れると、より低い金利で借りられる住宅ローンなどもあるので、さらに利息を節約できる可能性もあります。けれども、頭金以外にも預貯金を使う場面が多くあるので、要注意です。

住宅ローンの頭金以外に現金で支払う「諸費用」

不動産仲介手数料や印紙代、登録免許税などの諸費用は、現金で支払う必要があります。諸費用は、新築/中古、注文住宅/建売住宅などによって異なりますが、大まかに物件価格の１割程度を見込んでおくと良いでしょう。

生活費などの予備を預貯金に残しておく

一般的に半年分の生活費といわれていますが、緊急時の備えも含めて「あると安心」と思える額がお勧めです。また、教育費や自動車買換え費用など、3年以内に支払う予定がある方は、その予算も残しておきましょう。

教育費がかさむ時期や定年後の貯蓄残高もチェック

ライフプランを作成すると、例えば「頭金を1千万円入れると、数年後、長男が大学受験の頃に貯蓄が尽きてしまう。」というケースもあります。支出がかさむ時期や定年後、収入が減少する（なくなる）時期なども見据えて、無理のない範囲で頭金を入れるようにしましょう。

マイホームの頭金や資金の準備方法は？

マイホームを持とうと思う時期まで数年ある場合、住宅資金を効率的に貯めるには、貯蓄先取りが鉄則です。まずは、財形貯蓄や給与天引き、銀行口座自動引落しの積立定期など、自動的に貯まるしくみを作ることをお勧めします。

頭金を貯めてから買うべき？

本当は早めに住宅が欲しいけれども、まだ自己資金が思うように貯まっていない…という方もいらっしゃるでしょう。それでも頭金を貯めてから買った方が良いのか？というと、一概にそうとも言えません。これから目標額まで貯めている期間、今の住まいの家賃などを支払いながら貯蓄をしていく必要があります。貯めている間に住宅ローンの金利や住宅コストが上昇する可能性もありますし、返済が終わる年齢も後に延びることになるので、早めに住宅ローンを借りた方が良い場合もあります。

初めに資金計画ありき

土地や住宅との出会いは、ご縁です。住みたいと思える物件に出会えた時に、安心して契約できるよう、まず初めに、ご自身の家計に無理のない住宅の予算を把握することをお勧めします。

2 民間住宅ローンとフラット35の特徴

住宅ローンを借りる際に、どこから借りるか？ さまざまな住宅ローンがあるため、選択に迷うことが多いと思います。そこで代表的な住宅ローンとして、銀行などが行う民間住宅ローンと、住宅金融支援機構によるフラット35について、その特徴を解説します。住宅ローン選びの参考にしていただければと思います。

民間住宅ローンの特徴

民間住宅ローンは、銀行、信用金庫、信用組合、労働金庫や、JA、一部の生命保険会社、住宅ローン専門会社、信販・クレジット会社など、さまざまな金融機関、会社で取り扱っている住宅ローンの総称です。そのため、融資条件や金利などは、取り扱う金融機関・会社によってさまざまです。金利タイプは、変動金利（年2回金利を見直す）、固定金利期間選択型（当初定めた特約期間は固定金利）、固定金利型（全期間固定）の3種類を取り扱うところが多いです。各金融機関では、優遇金利を打ち出して、実際に借り入れる際に適用される金利が何％になるのか、注意が必要です。また、3種類の金利タイプのうち、変動金利と固定金利を選択するなど組み合わせてローンを組むことができるところもあり、金利タイプの選択に柔軟性があります。融資条件は、取り扱い金融機関・会社によってさまざまですが、審査は、一般的にフラット35よりも厳しいといわれています。借入限度の目安となる返済負担率（年収に対する返済額の割合）は、25％～35％で、返済負担率を計算する際も、実際の金利ではなく、独自の基準金利を決めているケースが多く、予想した借入可能額よりも少なくなることもあるので注意が必要です。複数の金融機関・会社に事前に仮審査をしておくと、借入可能額の目安を知ることができ、住宅購入の際の資金計画を立てる上で安心です。融資条件が厳しい反面、購入する住宅の条件は、フラット35よりも比較的緩いと言えます。その他、民間住宅ローンを利用する際の留意点として、団体信用生命保険（団信）に加入できること、所定の保証会社の保証を受けられることなどがありますが、身体的な事情で団信に加入できない場合、民間の住宅ローンは利用できません。また、団信の保険料は無料ですが、保証料が別途かかるケースがあるので、金利だけではなく、保証料の負担も考慮する必要があります。

フラット３５の特徴

フラット35は、住宅金融支援機構による住宅ローンの証券化スキームを活用した住宅ローンで、上に挙げた民間住宅ローンを取り扱う金融機関・会社で取り扱っています。そのため、広い意味では、民間の住宅ローンと言えます。金利は、取り扱い金融機関等が自由に設定していますが、融資条件や住宅条件の一部については、住宅金融支援機構が定める条件に従うことになります。フラット35は、長期固定金利の住宅ローンを民間の金融機関等で提供できるようにするための仕組みなので、金利タイプは、全期間固定になります。省エネルギー性、耐震性などに優れた住宅を取得する場合に、借入金利を一定期間引き下げるフラット35ｓの制度もあります。借入限度の目安となる返済負担率は、年収400万円未満は30％、400万円以上は35％の2区分で、シンプルです。また、返済負担率を計算する時の金利は、実際に借入をする際の金利となっているので、借入可能額の目安はつけやすいです。民間の住宅ローンと比較して、融資条件がやや緩い反面、融資の対象となる住宅には、戸建住宅70m²、マンション30m²のように面積要件のほか、住宅の耐久性など、住宅金融支援機構の定める技術基準に適合する必要があります。したがって、フラット35の利用を検討する場合、住宅選びの段階で、フラット35の対象物件かどうか、確認するとよいでしょう。

その他、フラット35を利用する際の留意点として、保証人は不要のため、保証料はかかりませんが、団信は選択制となっている点です。団信は選択制というと、加入しなくても良いと考えがちですが、民間住宅ローンで団信に加入できなかったという特殊な事情を除いては、加入することをおすすめします。ただし、この場合、団信保険料は、フラット35の利用者の平均年齢40歳程度を基準に算出された保険料なので、30代の人の場合、民間の生命保険で代用する方がコストを抑えられる場合もあります。民間住宅ローンもフラット35も、種類が豊富です。複数のローンの見積もり（仮審査）を行って、返済金額やその他の融資にかかる諸費用全体で、比較することをお勧めします。また、住宅ローンの選択の際は、ファイナンシャルプランナーなどの専門家のアドバイスを受けると、自分にとって最適な住宅ローンを選択できるでしょう。住宅ローンの利息だけで1,000万円を超えるケースも少なくありません。それを考えれば、相談料数万円は費用対効果を考えれば安いものだと思います。

3 注文住宅を建てる場合のローン（つなぎ融資）

マンションや建売住宅を購入する場合と、注文住宅を建てる場合とでは、住宅ローンの選び方が異なるのをご存じでしょうか？通常、住宅ローンを借りる場合、ローンが実行されるのは物件が引き渡される時です。物件引き渡し時、土地や建物に不動産登記をして、「○○さんの所有物件」ということが登録されるわけですが、この物件を担保に銀行はお金を貸してくれる、ということになります。マンションや建売住宅など、物件が完成してから購入する場合は、引き渡し時に代金を一括で支払えばいいので、問題はありません。ところが、注文住宅を建てる場合は、建築業者と建築請負契約をする際に工事着手金、建築中に中間金、完成時に残金支払い、と3回くらいに分けて代金を支払う必要があるケースが多いのです。工事着手金や中間金を手元の預貯金等で賄える場合はいいのですが、全て住宅ローンで借りられると思っていらっしゃる方も多いのが現状です。さらに、土地から購入する場合は、土地代や諸費用などもかかります。（建築条件付きの土地を購入して家を建てた場合は、土地代支払い後、建物引き渡し時に一括支払いができることもあります。）注文住宅を希望する方は、施工会社に支払い時期や金額の目安についてもご確認ください。

つなぎ融資とは？

引き渡し時に実行される住宅ローンでは、中間金などの支払いに間に合わないという場合は、つなぎ融資を利用する必要があります。つなぎ融資とは、住宅ローンが実行されるまでの間、中間金などを無担保で融資してくれるものです。つなぎ融資利用中は、利息のみ支払い、住宅ローンが実行された時に、元本が充当されます。大変便利ではありますが、金利は住宅ローン本体よりも高かったり、別途融資事務手数料がかかったりしますので、数か月の借入とはいえ、慎重に検討するようにしましょう。また、住宅ローンを取り扱っている金融機関でも、つなぎ融資を扱っていない場合があります。ローンを選ぶ際は、つなぎ融資を扱っているかどうかもご確認ください。

金融機関によっては、土地から購入して注文住宅を建てる場合に使える土地先行融資や、支払い時期に応じて一定回数まで分割融資をしてくれるところもあります。また、つなぎ融資が不要の住宅ローンとして、「すまいとマネープラン（出来高支払管理制度）」というしくみなどもあるようです。建築業者や不動産会社で、ケースごとに便利な金融機関（住宅ローン）を紹介してもらえる場合がありますので、一度相談してみるのもよいでしょう。そのためにもまず、住宅に充てられる手元資金はいくらか、支払いスケジュールに合わせてどこでいくらまで自己資金を充てられるかといった資金計画を大まかでも作成することをお勧めします。

4 変動金利と固定金利、金利の決まり方

アベノミクスによる景気回復に加え、消費増税対策として、住宅ローン控除の拡充、すまい給付金の新設などの住宅取得のための優遇策、そして、過去最低水準の金利が続いていることから、住宅購入を検討する人が増えてきているように感じます。住宅ローンの変動金利については、2014年7月時点で0.6％を切っている金融機関もあり、「今のうちに住宅購入を……」と考えている人も増えてきているようです。

変動金利と固定金利

住宅ローンには、大きく分けて、変動金利型の住宅ローンと、固定金利型の住宅ローンに分けられます。

変動金利型の住宅ローンは、借入期間中に金利が変わるものをいいます。適用金利は半年ごとに見直されますが、返済金額は5年ごとに改定され、その改定される返済金額は、金利が上昇した場合でも、従前の返済額の1.25倍とするタイプのものが多いです。そのため、急に金利が上昇する時には、利息の支払の割合が増え、元金の返済が少なくなるばかりか、利息の支払額が返済額を超えてしまうケースでは、未払い利息が発生してしまいます。ただし、借入当初の返済額が低いのが魅力的です。3000万円を35年・変動（当初0.6％）の住宅ローンを組んだ場合、毎月の返済額は79,208円となり、家賃の支払いくらいの返済額となります。一方、固定金利型の住宅ローンは、借入期間中の金利が固定されるものをいいます。そのため、元利均等返済で借りた場合の返済額は、完済するまで変わりません。固定金利型の住宅ローンの代表であるフラット35の金利水準も2014年7月時点で1.73％程度となっていて、3000万円を35年・固定（1.73％）の住宅ローンを組んだ場合、毎月の返済額は95,272円になります。先の変動金利で借りた場合と比較すると16,064円の差となります。将来の金利上昇リスクを考えると、金利の低い今こそ、固定金利で借りてしまった方が安心ではないか、けれども、毎月の返済額の差を考えると変動金利も魅力的だと、いろいろ頭を悩ましてしまいます。

住宅ローンの金利の決まり方

住宅購入に関する相談で、必ず、「変動金利と固定金利のどちらがよいのか？」という質問をいただきます。「どちらが、最終的な返済額が少なくなるのか？」は、将来の金利を予測することは困難で、変動金利を選択した場合の最終的な返済額がいくらになるかはわからないので、回答するのは不可能といわざるを得ません。ただ、住宅ローンの金利の決まり方を知っておくと、固定と変動のどちらを選んだらよいのか目安をつけることができます。変動金利型住宅ローンの金利は、短期金利（１年未満の金利）の影響を受けます。一方、フラット35のような長期の固定型住宅ローンの金利は、長期金利の影響を受けます。

短期金利

短期金利の水準は、市場における資金量によってほぼ決まると考えられています。従って、短期金利に影響を及ぼす要因は、日銀の金融調節となります。アベノミクス政策によって、現在、市場に資金を多く供給しているため、短期金利が過去最低水準になっているのです。金融機関では、市場の短期金利を参考にして、短期プライムレート（短プラ：金融機関が優良企業向けに対して、1年未満の短期で貸し出す時に適用する最優遇貸出金利）を定め、住宅ローンも、この短プラに1％程度上乗せしたものが基準金利となっています。変動金利の先行きを予測する場合は、日銀の金融調節などのニュースに注目しておくと良いでしょう。

長期金利

長期金利は、金融政策の影響も受けますが、長期資金の需要と供給によって決まると考えられています。長期資金の需要と供給に影響を与える要因

• 1 期待インフレ率
• 2 期待成長率
• 3 リスクプレミム

の3つです。物価が上昇する、経済が成長すると将来予測される場合、投資などが活発になり、長期の資金需要が増え、長期金利が上昇するのです。今まで低金利が続いたのは、デフレで、景気も停滞していたからと言えるでしょう。3つ目の要素、リスクプレミアムとは、将来についての不確実性があることに対して、投資家が要求する上乗せ金利のことをいいます。先行きが読みやすければ、リスクプレミアムは低くなりますが、先が全く読めないような経済状況に陥ったとき、リスクプレミアムは増します。長期金利の先行きを予測する場合は、日本経済や世界経済などのニュースや経済指標などに注目すると良いでしょう。

家計に余裕がない人ほど、固定金利型で予算を考える

住宅購入相談をしていると、家計に余裕がある人ほど固定金利を選択し、家計に余裕がない人ほど、変動金利を選択する傾向があるように感じます。借入期間が同じであれば、変動金利の方が、当初の返済額が少なくなるので、仕方のないことかもしれませんが、「家計の金利変動リスクに対する許容度」という視点で考えれば、家計に余裕のある人ほど、変動金利を選択しても良く、家計に余裕のない人ほど固定金利を選択した方が、家計の面で安心と言えます。もちろん、家計に余裕がない人も、金利の低い間は変動金利を選択しても良いのですが、購入予算を決める場合は、固定金利で借りたものとみなして、予算を組んでおいた方が、将来の金利上昇リスクに備えることができるので安心です。