住宅関連記事・ノウハウ

1 住宅性能表示制度で購入前に住宅品質をチェックについて

AQ Group（AQURA HOME）施工事例より

新築を購入するよりも、中古の住宅を購入してから、自分の好みに合わせて住宅をリフォーム。そんなあたらしい暮らしを始める方々が増えています。良い物を長く使うというエコ精神の浸透をはじめ、中古住宅は新築住宅とは違った魅力がたくさんあります。

中古住宅の魅力

• □新築よりも安価で入手できる値頃感
• □場所を自由に選ぶことができる
• □生活スタイルに合わせてリフォームして住める

中古住宅を購入してリフォームをするにあたっては、新築住宅とは異なる購入前の検討ポイント

間取りの変更のしやすさ、住みたい土地やライフスタイルにあっているかどうか、中古住宅の購入費用とリフォーム費用や諸経費を含めた総予算についての確認とその中古住宅の品質を購入前にしっかりと確認することをおすすめしています。

客観的に中古住宅の品質を確認するおすすめの方法

購入前に、信頼がおける中古住宅の品質を確認する制度として、第三者のプロの目でその住宅を評価してもらい、中古住宅の品質を見極める住宅性能表示制度という国が定めた制度があります。住宅性能表示制度は平成12年4月1日に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律（以下「品確法」という。）」に基づく制度です。 この法律に基づき、国から指定をうけた第三者機関が住宅を調査し評価します。調査を依頼すると、新築住宅では、住宅の設計について評価する設計住宅性能評価書と、建築現場を調査して災害時の安全性や良好な環境性を評価する建設住宅性能評価書が交付されます。中古住宅では、国から指定をうけた第三者機関が、実際の住宅をくまなく検査し、その検査結果は建設住宅性能評価書として交付されます。住宅性能表示制度は任意の制度です。建売住宅やマンションの場合は建築業者、注文住宅の場合は建築主(施主)が10万円程度の費用を支払い、設計図書の評価や現場検査を受けます。料金は住宅の構造・階数などによって変わります。完成済みマンションや建売住宅、中古住宅を購入するときは、この住宅性能表示制度による客観的な評価を受けているかどうか確認しましょう。

この住宅性能表示制度に基づく検査を受け、その評価として、住宅性能評価書を取得した住宅は、国が定めた基準をクリアした、安全な住宅といえますので、家づくりが不安な方は是非そういった制度を使って安心できる家づくりをしてみてはいかがでしょうか。

2 住宅性能表示制度で評価・表示する項目の住宅性能

相川スリーエフ施工事例より

住宅性能表示制度では、住宅の性能を評価・表示する基準(日本住宅性能表示基準)に基づき、以下の10項目について評価・表示します。住宅の性能の評価は、国土交通大臣が評価方法基準を定めています。これらの評価基準により、住宅性能の相互比較が可能になります。
※以下(　)内の数値は等級

構造の安定
地震・暴風・積雪などに対する強さを評価

• ・耐震(3～0)
• ・耐風性能・耐積雪(2～0)
• ・地盤または杭の許容支持力及びその設定方法(具体的な数値など)
• ・基礎の構造および形式等(具体的な数値など/中古住宅は新築時に建設住宅性能評価が交付された住宅のみ)
• ・その他(免震対応の有無/マンション)

火災時の安全

火災時の燃えにくさや避難のしやすさを評価

• ・感知警報装置設置/自住戸火災時(4～1)
• ・感知警報装置設置/他住宅火災時(マンション　4～1)
• ・避難安全対策(マンション　具体的内容)
• ・火災時の脱出対策(マンション　具体的内容)
• ・耐火等級(新築　開口部は3～1、開口部以外ならびに界壁及び界床は4～1)

劣化の軽減

長く住むため、土台や柱の耐久性を評価

• ・劣化対策等級/構造躯体など、(新築　3～1)

維持管理への配慮

給排水管やガス管などの清掃や修理のしやすさを評価

• ・維持管理対策等級(専用配管/マンションは共用配管含む 3～1)
• ・マンション共用部更新対策(マンション共用配管3～1)
• ・マンション専有部、戸建て更新対策(住居専用部は具体的な数値など。新築はすべて、中古住宅は新築時に建設住宅性能評価が交付された住宅のみ)

温熱環境

冷房費のムダを抑えるため、壁や窓の断熱の程度を評価

• ・ホルムアルデヒド対策(新築のみ　3～1)
• ・換気対策(具体的な調査結果)
• ・室内空気中の科学物質の濃度等(具体的な調査結果)
• ・石綿含有建材の有無(具体的な調査結果)
• ・室内空気中の石綿の粉じんの濃度(具体的な調査結果)

光・視環境

東西南北と真上のの方位別に窓の大きさを評価

• ・単純開口率(具体的な数値)
• ・方位別開口率(具体的な数値)

音環境

どの程度騒音を防げるか評価

• ・重量床衝撃音対策(新築マンション　5～1)
• ・軽量床市衝撃音対策(新築マンション　5～1)
• ・透過損失/界壁(新築マンション　4～1)
• ・通過損失/外壁開口部(新築　3～1)

高齢者等への配慮

お年寄りや車いすの方への暮らしやすさを評価

• ・高齢者等配慮対策/専用部分(5～0)
• ・高齢者等配慮対策/共用部分(マンション　5～0)

防犯対策

外部開口部(ドアや窓など)について、防犯上有効な建物部品や雨戸等が設置されているかどうかの侵入防止対策を評価

• ・開口部の侵入防止対策(具体的な調査結果)

住宅性能表示制度を上手に活用することで、比較検討している各々の住宅の性能があきらかになりますが、ある一定の項目の評価等級が低いからといっても、その住宅全体の評価が低いわけではありません。それぞれの評価項目にて、それぞれ相反する評価がでる可能性もあります。住宅性能表示については、すべての項目で最高等級を得る必要はありませんのであらかじめ、その家の暮らしでいったい何を求めるかによって、性能評価結果のとらえ方が変わることをあらかじめ理解しておいたほうが、住んでからの快適度がかわってきますので参考にしてみてください。

3 住宅性能表示制度で評価された住宅に、万が一のトラブルが発生したら

住宅性能表示を受けた住宅は、買主と売主(施工業者など)との間に、工事に関する紛争、または契約内容に関する紛争が発生した場合、指定住宅紛争処理機関(各地の弁護士会)が、手数料1万円で紛争処理を行います。

紛争処理のおおまかな流れについて

• 1．買主と売主それぞれが、住宅紛争処理支援センターに相談
• 2．買主と売主それぞれが、指定住宅紛争処理機関に申請
• 3．住宅紛争処理支援センターが、指定住宅紛争処理機関に、紛争処理のための情報提供を行う
• 4．登録住宅性能評価機関(第三者機関)も、住宅紛争処理支援センターを通じて指定住宅紛争処理機関に、紛争処理のための情報提供を行う
• 5．指定住宅紛争処理機関が、紛争の解決(処理)を行なう

住宅紛争処理支援センターとは、紛争処理の業務支援、買主の利益保護など、住宅にかかわる紛争の解決をはかることを目的として、国に指定されている財団法人です。住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)第78条に基づく住宅紛争処理支援センターとして、国土交通大臣から公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センターが指定されています。住宅性能表示制度を上手に活用すると、住宅の性能があきらかになるメリットはそれだけではありません。住宅性能表示制度を活用することで、現在お住まいの住宅の客観的な評価が得られることから、万が一のトラブル発生にも、しっかり対応できる制度が法で定められているのです。住宅性能表示制度の活用には所定の手数料がかかりますが、客観的な評価が住宅性能評価機関に記録されるメリットを考えれば、決して高い手数料ではありません。