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住宅関連記事・ノウハウ

住生活コンサルタント 早坂淳一 ネクスト・アイズ株式会社登記の名義は専門家に相談を

登記の名義は専門家に相談を

不動産の登記は専門家に任せるのが安心です。
1番の理由は、適切な登記名義によって節税対策につながることがあります。

今回は、その理由と対策を解説しましょう。

■不動産登記は実際に資金を負担した人の名義で

前提条件として、不動産登記は、実際に資金を負担した人の名義で行う必要があるのです。
実際に資金を負担していない人の名義で登記して、その登記した年の申告期限を迎えた場合、
資金負担者から名義人に対する【贈与】があったとみなされて贈与税が課せられます。

また、複数の個人が資金を出し合って一つの不動産を取得した場合、その資金の負担割合
で登記しなければ、負担割合を超える部分について、その負担割合を超える部分について
贈与したとみなされます。

■ 既に登記してしまった場合

既に登記したあと、贈与税の負担が生じることを知って贈与を取り消したい場合、
登記事項の勘違いなどの理由による登記をやり直さなければなりません。
この登記の更正を「錯誤登記」といいます。

手続きを司法書士に委任した場合、更正の登録免許税1,000円と司法書士手数料が
必要となります。
また、「錯誤登記」を完了させる期限は、贈与税の申告期限(その年の翌年3月15日)まで
になります。

■ 税務署が登記内容を把握できる理由

不動産を購入すると、税務署から「資金の出所のお尋ね」という書類が送られてきます。
※税務署によって送られてこない場合もあります。

書類が届いたら、書類の左側に登記簿上の持ち分や取得費の金額・支払先を、右側には
資金の調達方法と金額を記入します。
右側は、「どこの金融機関のどこの支店」の「誰の名義」の預金から「いくら」おろして
頭金を調達したか、住宅ローンは誰の名義でいくら借りたかを記入するようになっています。

記入が完了したら、税務署に返送します。

返送された書類をもとに、登記と資金調達の実態がかけ離れている場合、後日、
税務調査が入る可能性があります。

 <税務署でのチェックポイント>
 1.左側(持ち分や取得費の金額・支払先)と右側(資金の調達方法と金額)の金額バランス

 2.持ち分割合と資金の調達方法


■贈与税が非課税、または軽減される方法

正しい名義で登記をするためには、登記の持ち分を住宅ローン契約までに決めておく必要があります。
本人が住宅を建てる、購入する、不動産を購入するにあたり、本人以外の資金援助がある場合に、
贈与税が非課税、または軽減される対策として、以下の方法があります。

(a)登記に際して、本人の名義割合を多くする必要がない場合

親または祖父母からの資金援助の場合、親または祖父母と子供の資金負担割合に応じて共有登記
をします。このように登記することで、資金贈与が行われていないことになりますので、
贈与税はかかりません。

 例)親または祖父母と子で、半分ずつ資金を出して不動産を購入した場合、
   共有持分も2分の1ずつとして登記する。

同じように、共働き夫婦の登記についても、夫婦ともに住宅ローンを組む場合、
夫の資金負担額と妻の資金負担額の割合に応じて共有登記をします。

具体的には、各人の返済額と頭金拠出額の合計額によって負担割合を計算。
登記は各々の持分割合とします。
本来であれば、夫婦各々の名義で住宅ローンを組むことになりますが、夫、もしくは妻の名義
でないと住宅ローンが組めず、夫婦が共同で返済を行う場合もあります。

夫、または妻が1人が組んだ住宅ローンであっても、夫婦の所得金額の比など
合理的に負担割合を決めて登記した場合は、贈与税の課税はありません。
この場合も、資金贈与が行われていないので贈与税はかかりません。


世帯主1人がローンを組む、または現在共働きでも配偶者が将来働き続ける予定がない場合、
世帯主が組んだローンは世帯主の収入で返済するようになります。
その場合、世帯主の頭金(世帯主の収入に応じて蓄積した預金等)と、世帯主が組む
住宅ローンの合計額、ならびに配偶者の頭金(配偶者の収入に応じて蓄積した預金等)の
額の割合に応じて共有登記します。

(b)贈与税を多少払っても、子供・配偶者名義の割合をできるだけ多くする

親が資産家で、将来の相続税対策が必要な場合、子供の住宅・不動産購入、
またはリフォームに際し、所定の条件を満たす場合「相続時精算課税制度」の
「住宅取得資金の贈与の特例」を利用して、親から子に生前贈与を行うと良いでしょう。

同様に配偶者が資産家で、将来の相続税対策が必要な場合には、住宅・不動産購入に際し
「贈与税」の「配偶者控除の特例」を活用して配偶者間で生前贈与を行うことが有効です。
具体的には、婚姻20年以上の夫婦であれば、自分が住む住宅の所有権や住宅取得資金
について配偶者から贈与を受けた場合、2,110万円まで贈与税が非課税となります。

(c)子供の名義割合を多くして、贈与税はゼロにする場合

相続税が課税されるとしても多額の相続税にならない場合は、以下の方法があります。
贈与税の軽減特例を活用して、贈与税ゼロの範囲内で親から子供に対して資金贈与を行います。
所定の条件を満たすことができれば、「贈与税」の「住宅取得資金の贈与の特例」を利用できます。

このように、贈与税が非課税、または軽減される方法は様々なケースが考えられます。
だからこそ、きちんとした知識を持った専門家に任せるのが安心なのです。

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住生活コンサルタント 早坂淳一住生活コンサルタント 早坂淳一

住生活コンサルタント 
早坂淳一
ネクスト・アイズ株式会社

大手百貨店にてクレジットカード事業の立ち上げやポイントカードシステムの運用、全店販促支援システムの運用、売場リニューアルブロジェクトなど、新規事業を中心とした業務に従事。 その後、携帯キャリア店舗改善プロジェクトや不登校児童・生徒活動支援プロジェクト、工務店支援プロジェクトに従事したのち、工務店にて営業を経験し、現在は第三者機関ネクスト・アイズにて、住宅コンサルタントとして活躍中。