住宅関連記事・ノウハウ

1 不動産投資が副業の代表格と称されている理由

賃貸住宅とは、低リスク投資です。代表的な投資の手法として、不動産投資がクローズアップされる機会が増えています。書店に行ったりネットを検索すると、不動産投資をスタートするためのノウハウや書籍がたくさん出版されています。では、なぜ「不動産投資が副業の代表格」と称されているのでしょうか。不動産投資が副業の代表格と称されている理由は、2つあります。

• 1 長期投資になるので、他の投資と比較して手間がかからない
• 2 他の投資と比較すると、低リスクで安定した収益が見込める

以上のことを参考に、投資手法として見た賃貸住宅のメリット・デメリット・リスクについて見ていきましょう。

2 賃貸住宅の特徴とメリットについて

家賃収入だけでローン返済ができる可能性がある

賃貸住宅には、収入面で一般的な戸建住宅にはないメリットがあります。それは、家賃収入だけでローン返済ができる可能性です。物件の建築プランと融資の条件次第で、毎月のローン返済額の全てを家賃収入で賄うことができます。時間を経てローンが完済されることで、土地と建物の資産が残ります。他の投資と比較して、これほど大きなメリットが得られる資産の取得方法はありません。

家を建てて、年金代わりにもなる

好条件での物件取得や融資が整うと、 家賃収入＞ローン返済額となる状況をつくることも可能です。この条件を整えることができると、毎月の家賃収入から継続的なキャッシュを得ることができます。不動産でキャッシュを生み出せるメリットは、通常の戸建住宅ではありえません。

好きな場所に好きな建物を建築できる

土地から賃貸住宅を建てる場合、気に入った場所に土地を購入して、法で認められている範囲で好きな建物を建築することができます。あわせて、立地条件が良いほど家賃を引き上げることができることから、条件さえ折り合えば、立地の良い場所に物件を所有することができます。収支計画次第では、良い立地で建てたほうが有利になる場合もあります。

3 賃貸住宅の市場環境は？

メリットがある賃貸住宅ですが、市場環境がどうなっているか知ることも大切です。賃貸住宅への投資・経営を考えるに当たって、市場環境についても考えておきましょう。

これから激しい競争が起きる

都心部での地価下落が数年続いたことで、大手ディベロッパーを中心に都心部での建設ラッシュが起き、賃貸市場には賃貸物件があふれかえっています。近年の人口減少をうけ、競合との競争が激化。結果として、賃貸住宅の経営は借り手市場に大きく傾き、賃貸住宅オーナーにとって向かい風というのが現状なのです。不動産投資の流動性リスクを無視することはできません。流動性リスクとは、不動産を売却しようと思ったときに、市場ですぐに売れなかったり、希望した価格で売れなかったりするリスクのことも考えることがおすすめです。

不動産投資で流動性リスクがあると言われる理由は、一般的に不動産売却まで3カ月～6か月かかることが大半で、どんなに人気のある物件でもすぐに買い手がついて不動産取引の手続きがスムーズに進み、すんなり売却できることは多くないからなのです。これらの市場環境やリスクも理解した上で、賃貸住宅への投資・経営を考えていくことが大切です。

4 賃貸住宅のデメリットについて

賃貸住宅は、低リスクといっても、他の投資と比較して賃貸住宅の投資がずば抜けて低リスクというわけではありません。賃貸住宅のリスク・デメリットについても理解しておきましょう。

空室

賃貸住宅では、常に空室リスクが伴います。あたりまえの話ですが、空室から家賃を得ることはできません。空室分の家賃収入が減少してしまいますので、家賃でローンの返済を賄っている場合は、その減少分をオーナー自ら支出しなければなりません。

築年数経過による家賃下落

賃貸住宅は、築年数が経過すると家賃が下落していきます。賃貸経営を謳う不動産会社やWebサイトでは、継続的な家賃収入やローン負担の軽減といったメリットが強調されています。計画段階で家賃が下がらないという前提をもって、安易に家賃収入を見込んだローンを組んでしまうと、月々のローン支払いが困難になってしまう場合もあります。家賃を下げざるをえない原因は、主に築年数の経過。そして、周辺の市場環境の変化です。これらの要因をうけ、空室リスクを減らすために家賃を下げざるをえない局面になってしまうこと、家賃を保証する仕組みもありますが、家賃を保証する仕組みを利用するにあたっては借上を行なう会社の 手数料分が差し引かれてしまいますので毎月の家賃収入は下がり、築年数の経過に伴い、更新のたびに保証家賃も下がるというデメリットもあります。

メンテナンスコスト上昇

賃貸住宅の経営においては、経年劣化による建物の老朽化対策はもちろん、築年数に応じた適切なメンテナンス計画を実行していくことが大切です。老朽化した物件では、見栄えはもちろん設備や内装も老朽化していくことで魅力に欠ける物件となり、入居者が集まりにくくなります。入居者を集めるためには、家賃を下げざるを得ない状況になってしまいます。

そのような状況をに陥る時間を少しでも延ばすことを目的に、長期の収支計画を立てます。収支計画は管理費や修繕費などのランニングコストを想定しておく必要があり、定期的なメンテナンス予算の根拠といっても、建物規模・構造・仕様・設備によってメンテナンス予算が大きく変わります。よって、メンテナンススケジュールは年次単位で細かくスケジュールに落とし込み、各々のメンテナンス経費は高めに見ておくことが大切です。予算不足で適切なメンテナンスができないと、メンテナンス不足から外観や設備の老朽化が加速し、空室リスクや家賃の下落を早める結果となってしまいます。

ローン金利上昇

変動金利(または固定期間選択型変動金利)を利用して賃貸経営を始める場合、金利上昇局面になると、月々のローン返済額が増えてしまいます。賃貸住宅の投資は、ある程度の手持資金以外に、長期間にわたるローンの返済がついてまわります。計画段階から金利変動も考慮しておき、余裕を持った資産計画を立てることが大切です。

家賃滞納

入居者が家賃を滞納することも考えておかなければなりません。家賃滞納があると、空室でなくても想定した収益を確保することができません。月々のローン返済はもちろん、固定資産税や都市計画税は毎年課税されます。管理を委託している場合は、月々の管理費用も発生します。家賃滞納で想定した収益を得られない場合、滞納による収益減少分はそのまま持ち出しになってしまいます。

5 賃貸住宅のリスク対策

賃貸住宅のメリット・デメリットが分かった上で、賃貸住宅のリスク対策についてえてみましょう。

空室リスクを減らす家賃保証・サブリース

賃貸住宅の最大のリスクは空室リスクです。この空室リスクを回避する方法として、代表的な方法は管理会社に管理を委託すること。管理会社によって、家賃保証やサブリースなどのサービスを提供しています。

家賃保証

家賃保証には2つのタイプがあり、家主が加入するものは空室保証、入居者が加入するものは滞納保証といいます。家主が加入するタイプの空室保証とは、評価家賃よりも低い収入しか得られなかったとき、その差額を保証してくれるもので、保証金額は家賃収入の8～9割が相場です。保証会社には、毎月家賃の5%前後を掛金として支払います。一方、入居者が加入するタイプの滞納保証は、連帯保証人など立てないかわり、家賃滞納があった場合代わりに保証会社が家賃を支払う仕組みです。掛金は、入居者自身が支払います。

サブリース

もうひとつの空室回避方法は「サブリース」これは、不動産会社が一括で物件を借り受けてくれるしくみです。たとえば、不動産会社と2年間のサブリースの契約を結んだ場合、2年間はいくら空室があってもサブリース契約を結んだ不動産会社が家賃を払う義務を負うほか、物件の管理も請け負います。ただし、不動産会社が賃貸管理の煩わしさを一手に引き受けることから、サブリースの費用は高くなります。

賃下落リスクを減らす修繕計画

どんな住宅でも避けられないことが老朽化です。内装や設備が古くなると借り手が少なくなり、価値が目減りしてしまいます。価値の目減りを少しでも延ばすため、小まめな修繕とリフォームが必要になるのです。修繕とリフォームを混同する方々がたくさんいらっしゃいますが、それぞれの意味は異なります。

修繕

壊れた給湯器の交換することや水漏れを直すなど、不具合が起きた箇所を直すこと。

リフォーム

たとえばリビングの壁紙を貼り替える、キッチンやトイレ、浴室といった水回り設備を入れ替えるなど、もともとの状態以上に価値を高めることを指します。購入した物件の資産価値を長く保つためにも、一定期間が経過したらリフォームを行ないそのための費用を準備しておきましょう。もちろん、こまめな修繕を行い物件の損傷を最小限に留めることが必要です。賃貸住宅は長く保有する資産だからこそ、その維持も計画的に行うことがポイントです。そのためにも、収支バランスはシビアに観ておいたほうが間違いありません。

金利変動リスクを予測し返済計画を立てる

経済がインフレ局面になると、物価と同時に金利が上昇します。変動金利を選んだ場合、金利上昇に伴いローン返済額が増加します。金利が高くなったとしても、よく教えられる解決策のひとつが固定ローンへの借り換え。ただし変動金利を選んでいても、いきなりローン残高が増えるわけではありません。金利が上昇するといっても、1年で最大1%、2年で2%程度なのです。急激なインフレとはいえ、予想できない範囲ではなく、対策を講じる期間は十分にあります。変動金利でローンを組む場合、自分なりに中期景況予測を立てておいて金利変動リスクに備えておけばいいでしょう。

また、1年後に1%の金利上昇があったと仮定して、返済額はいくらになるのか、翌年も上昇した場合はいくらになるのかを計画段階からしっかり検証しましょう。金利が上昇してもゆとりがもてる返済計画であれば、焦って借り換えをしないほうが有利になる場面が多いのです。

繰り上げ返済

計画段階から返済のシミュレーションを立てることも大事ですが、金利上昇に効果があるのは繰り上げ返済です。繰り上げ返済には、返済額軽減型と期間短縮型の2種類あります。このうち、返済額軽減型の繰り上げ返済は、返済期間はそのままに月々の返済金額が減額されるタイプ。そのため返済額軽減型を選ぶと月々の返済金額が下がりますが、金利上昇に備える効果はありません。金利上昇に備えるために有効なのが期間短縮型です。期間短縮型は、毎月の返済する額はそのまま、返済する期間を短くする方法です。返済期間が短くなるので、期間短縮分の利息が節約できるのです。利息は、借りている期間に対して課せられていることから、早く返済することで総額の利息は減ります。将来、金利が上昇したとしても、返済を早く済ませば利息が膨らむ心配は少なくなります。繰り上げ返済のおすすめ時期は、ローンを組んで最初の数年のうち。最初の数年は月々の返済に占める利息の割合が高いことから、ローンを組んだ年を起点になるべく早めに返済を心がけましょう

ローンを組み始めて数年は、借入れの元金がなかなか減りません。しかし、繰り上げ返済をすることで返済分を元金へ充てることができますので、多くの利息を支払うことなく返済できます。あわせて、金利の上昇に備えるにあたり、借入額は少ないにこしたことはありません。充分な資金を蓄えてから賃貸住宅投資をスタートして、常に返済期間を意識したローン返済を心がけましょう。

天災リスクに備える

国内のどこに住んでいても、天災に遭う危険を避けることはできません。東日本大震災にて明らかになりましたように、たとえ地震保険をかけていても、自治体が判断する損壊の評価によって、見込んでいた額が支払われない可能性があります。洪水による水害や台風などによる風害は、いつ、どの程度、どのくらいの規模で発生するか、予測が困難なうえ、危険と想定されなかった場所で突然起きる可能性があります。よって、その土地で将来どのようなリスクが起こりうるのか、しっかり調査する必要があります。

国土交通省では各種ハザードマップと道路冠水想定箇所など、身の回りの防災に役立つ情報を一枚の地図上で重ねて閲覧できるWebサイトや、全国の市町村が作成している洪水・土砂災害等の各種ハザードマップのリンク集と土地条件図など、防災に役立つ地理空間情報を提供しています。

国土交通省ハザードマップポータルサイト
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