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住宅関連記事・ノウハウ

住生活コンサルタント 早坂淳一 ネクスト・アイズ株式会社賃貸住宅のリスク対策(1)

賃貸住宅のリスク対策(1)

賃貸住宅への投資はリスクもあります。
そのリスクを減らすための対策を考えてみましょう。


《1》空室リスクを減らす【家賃保証】【サブリース】

賃貸住宅の最大のリスクは空室リスクです。この空室リスクを回避する方法として、
代表的な方法は管理会社に管理を委託すること。
管理会社によって、家賃保証やサブリースなどのサービスを提供しています。

■家賃保証

家賃保証には2つのタイプがあり、家主が加入するものは「空室保証」。
入居者が加入するものは「滞納保証」と呼びます。

家主が加入するタイプの「空室保証」とは、評価家賃よりも低い収入しか
得られなかったとき、その差額を保証してくれるものです。
保証金額は、家賃収入の8~9割が相場。
保証会社には、毎月家賃の5%前後を掛金として支払います。

入居者が加入するタイプの「滞納保証」は、連帯保証人など立てないかわり、
家賃滞納があった場合、代わりに保証会社が家賃を支払う仕組みです。
掛金は、入居者自身が支払います。

■サブリース

もうひとつの空室回避方法は「サブリース」。
これは、不動産会社が一括で物件を借り受けてくれるしくみです。

たとえば、不動産会社と2年間のサブリースの契約を結んだ場合、2年間は
いくら空室があってもサブリース契約を結んだ不動産会社が家賃を払う義務を
負うほか、物件の管理も請け負います。
ただし、不動産会社が賃貸管理の煩わしさを一手に引き受けることから、
サブリースの費用は高くなります。


《2》家賃下落リスクを減らす【修繕計画】

どんな住宅でも避けられないことが「老朽化」です。
内装や設備が古くなると借り手が少なくなり、価値が目減りしてしまいます。

価値の目減りを少しでも延ばすため、小まめな修繕とリフォームが必要になるのです。

修繕とリフォームを混同する方々がたくさんいらっしゃいますが、
それぞれの意味は異なります。

■修繕
壊れた給湯器の交換することや水漏れを直すなど、不具合が起きた箇所を直すこと。

■リフォーム
たとえばリビングの壁紙を貼り替える、キッチンやトイレ、浴室といった水回り設備を
入れ替えるなど、もともとの状態以上に価値を高めることを指します。

購入した物件の資産価値を長く保つためにも、一定期間が経過したらリフォームを行ない
そのための費用を準備しておきましょう。
もちろん、こまめな修繕を行い物件の損傷を最小限に留めることが必要です。

賃貸住宅は長く保有する資産だからこそ、その維持も計画的に行うことがポイントです。
そのためにも、収支バランスはシビアに観ておいたほうが間違いありません。

次回も引き続き「賃貸住宅のリスク対策」について考えていきたいと思います。

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  ■電話によるご相談(無料) →  0120-406-212 まで(水曜定休日)
  ■メールによるご相談(無料) →  info@nexteyes.co.jpまで(水曜定休日)

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住生活コンサルタント 早坂淳一住生活コンサルタント 早坂淳一

住生活コンサルタント 
早坂淳一
ネクスト・アイズ株式会社

大手百貨店にてクレジットカード事業の立ち上げやポイントカードシステムの運用、全店販促支援システムの運用、売場リニューアルブロジェクトなど、新規事業を中心とした業務に従事。 その後、携帯キャリア店舗改善プロジェクトや不登校児童・生徒活動支援プロジェクト、工務店支援プロジェクトに従事したのち、工務店にて営業を経験し、現在は第三者機関ネクスト・アイズにて、住宅コンサルタントとして活躍中。