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住宅関連記事・ノウハウ

住生活コンサルタント 早坂淳一 ネクスト・アイズ株式会社賃貸住宅のリスク対策(2)

賃貸住宅のリスク対策(2)

前回に引き続き、賃貸住宅への投資リスクを減らすための対策を考えていきます。


《3》金利上昇リスクに備える【返済計画】【繰り上げ返済】

■金利変動リスクを予測し返済計画を立てる

経済がインフレ局面になると、物価と同時に金利が上昇します。変動金利を選んだ場合、
金利上昇に伴いローン返済額が増加します。
金利が高くなったとしても、よく教えられる解決策のひとつが固定ローンへの借り換え。

ただし変動金利を選んでいても、いきなりローン残高が増えるわけではありません。
金利が上昇するといっても、1年で最大1%、2年で2%程度なのです。
急激なインフレとはいえ、予想できない範囲ではなく、対策を講じる期間は十分にあります。
つまり、変動金利でローンを組む場合、自分なりに中期景況予測を立てておいて
金利変動リスクに備えておけばいいでしょう。

また、1年後に1%の金利上昇があったと仮定して、返済額はいくらになるのか、
翌年も上昇した場合はいくらになるのかを計画段階からしっかり検証しましょう。
金利が上昇してもゆとりがもてる返済計画であれば、焦って借り換えをしないほうが
有利になる場面が多いのです。


■繰り上げ返済

計画段階から返済のシミュレーションを立てることも大事ですが、金利上昇に効果が
あるのは繰り上げ返済です。

繰り上げ返済には、返済額軽減型と期間短縮型の2種類あります。
このうち、返済額軽減型の繰り上げ返済は、返済期間はそのままに月々の返済金額が
減額されるタイプ。そのため返済額軽減型を選ぶと月々の返済金額が
下がりますが、金利上昇に備える効果はありません。

金利上昇に備えるために有効なのが【期間短縮型】です。

期間短縮型は、毎月の返済する額はそのまま、返済する期間を短くする方法です。
返済期間が短くなるので、期間短縮分の利息が節約できるのです。
利息は、借りている期間に対して課せられていることから、早く返済することで
総額の利息は減ります。将来、金利が上昇したとしても、返済を早く済ませば利息が
膨らむ心配は少なくなります。

繰り上げ返済のおすすめ時期は、ローンを組んで最初の数年のうち。
最初の数年は月々の返済に占める利息の割合が高いことから、ローンを組んだ年を
起点になるべく早めに返済を心がけましょう。

ローンを組み始めて数年は、借入れの元金がなかなか減りません。
しかし、繰り上げ返済をすることで返済分を元金へ充てることができますので、
多くの利息を支払うことなく返済できます。

あわせて、金利の上昇に備えるにあたり、借入額は少ないにこしたことはありません。
充分な資金を蓄えてから賃貸住宅投資をスタートして、常に返済期間を意識した
ローン返済を心がけましょう。

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住生活コンサルタント 早坂淳一住生活コンサルタント 早坂淳一

住生活コンサルタント 
早坂淳一
ネクスト・アイズ株式会社

大手百貨店にてクレジットカード事業の立ち上げやポイントカードシステムの運用、全店販促支援システムの運用、売場リニューアルブロジェクトなど、新規事業を中心とした業務に従事。 その後、携帯キャリア店舗改善プロジェクトや不登校児童・生徒活動支援プロジェクト、工務店支援プロジェクトに従事したのち、工務店にて営業を経験し、現在は第三者機関ネクスト・アイズにて、住宅コンサルタントとして活躍中。