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住宅関連記事・ノウハウ

住生活コンサルタント 早坂淳一 ネクスト・アイズ株式会社サブリースのメリット・デメリット

サブリースのメリット・デメリット

賃貸住宅の最大のリスクである空室リスクを回避する方法のひとつとして、
サブリースがあります。
今回はサブリースがどのようなものか解説いたいます。

■サブリースとは

 【サブリース】とは、オーナーの所有する建物をサブリース会社が借上げ、
 そのサブリース会社が第三者の入居者に転貸することです。

 つまり「又貸し」することを条件に契約する事をサブリース契約といいます。

サブリースのしくみ

 サブリースでは、オーナー → サブリース会社 → 入居者という流れで建物の賃貸借を行います。

 「一括借り上げ」や「家賃保証」と混同しがちですが、サブリース契約とは
 転貸を条件とした借上げであり、【一括借り上げ】や【家賃保証】は、
 サブリース契約内のオプションという位置付けになります。


このようなサブリースにはメリットもデメリットもあります。

■サブリースのメリット

 サブリースにする上での最大のメリットは、賃貸経営上の運営にあたって空室
 リスクが減ることですが、ほかに以下のメリットがあります。

  a) 精神的にも、空室の心配や家賃滞納の心配をする必要がない。
  b) 入居者とのクレームやトラブル対応などを行なう必要がないので、手間がかからない。
  c) サブリース会社が、入居者確保のための建物の維持・保全対応を行なう。
  d) 確定申告にあたり、収支内訳書内に、住戸毎の入居者名、賃料等を記載する手間がなくなる。


■サブリースのデメリット

 サブリースには、空室リスクを減らせるメリットと同じ程度の影響をもたらす
 可能性が高いデメリットも、もちろん存在します。

 メリットの方に目が行きがちですが、デメリットも把握した上での利用が大切です。
 デメリットについて、詳しく解説していきます。


 □ 家賃減額請求、長期保証の打ち切り

  まず、サブリース会社から家賃減額請求や長期保証の打ち切りを受ける
  可能性があります。

  サブリース契約では、借上家賃(保証する約定賃料)を設定していますが、
  経済状況の変動等により賃料が不相応な水準になった場合、増減を請求できる
  という項目が記載されている場合がほとんどです。

  よって、契約の段階から設定家賃が適正であるかどうか、確認することが大切です。
  (高すぎる場合には、契約途中でも減額される可能性があります)

  また、「25年の長期保証」や「最長で35年の保証」などを謳っているサブ
  リース会社もありますが、これらの長期保証を受けるにあたっては有償の
  建物点検をうけ、点検に合格したら保証の更新に応じるといった条件があります。


 □ 中途解約の可能性

  次に、サブリース契約の中途解約をうける可能性があります。

  サブリース会社からの家賃減額請求に応じない場合はもちろん、経済情勢の
  変化によってサブリース契約が途中解約となる場合があるのです。

  たとえば、上記の理由をはじめとする何らかの理由によって、管理会社との
  サブリース契約が終了、もしくは解約された場合、入居者情報の伝達や
  賃貸契約の引継ぎがスムーズにいかないケースがあります。

  いい加減なサブリース会社から引継ぎをうけてしまうと、入居審査基準が緩い
  ことから入居者の質は低質で、かつ、建物の維持管理の履歴やメンテナンスも
  いい加減である場合が多いようです。

  結果として、建物の劣化が通常より早く進行し、サブリース解約後の
  メンテナンスや修繕に莫大なコストが掛かる場合がありえます。


 □ サブリース会社の破綻

  最後に、契約していたサブリース会社が破綻した、または、サブリースの賃料
  が滞り出したことから、不安になって解約した場合を考えてみましょう。

  この場合は、サブリース会社と約束した保証のすべてが反故になるケースが大半です。
  敷金などの入居者からの預かり金においても、入居者が退去する場合にオーナー
  からの預かり金返還義務のみ課せられるリスクがあります。

  また入居者の質が低いため建物の劣化やトラブルが多く、最終的に建物の劣化を
  改善するためにオーナー自身が多額の修繕費用を負担しなければならない状況に
  陥る場合が多くあります。


 これらの可能性はあらかじめ知っておいたほうが良いでしょう。

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  ■メールによるご相談(無料) →  info@nexteyes.co.jpまで(水曜定休日)

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住生活コンサルタント 早坂淳一住生活コンサルタント 早坂淳一

住生活コンサルタント 
早坂淳一
ネクスト・アイズ株式会社

大手百貨店にてクレジットカード事業の立ち上げやポイントカードシステムの運用、全店販促支援システムの運用、売場リニューアルブロジェクトなど、新規事業を中心とした業務に従事。 その後、携帯キャリア店舗改善プロジェクトや不登校児童・生徒活動支援プロジェクト、工務店支援プロジェクトに従事したのち、工務店にて営業を経験し、現在は第三者機関ネクスト・アイズにて、住宅コンサルタントとして活躍中。