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住生活コンサルタント 早坂淳一 ネクスト・アイズ株式会社サブリースのメリット・デメリット!契約時のチェックポイントとは

賃貸住宅の最大のリスクである空室リスクを回避する方法のひとつとして、サブリースがあります。オーナーの所有する建物をサブリース会社が借上げ、そのサブリース会社が第三者の入居者に転貸することをサブリースいい、又貸しすることを条件に契約する事をサブリース契約といいます。一括借り上げや家賃保証と混同しがちですが、サブリース契約とは転貸を条件とした借上げであり、一括借り上げ・家賃保証は、サブリース契約内のオプションという位置付けになります。

1 サブリースのメリット・デメリット

サブリースのメリット

サブリースにする上での最大のメリットは、賃貸経営上の運営にあたって空室リスクが減ることですが、ほかに以下のメリットがあります。

  • ・精神的にも、空室の心配や家賃滞納の心配をする必要がない
  • ・入居者とのクレームやトラブル対応などを行なう必要がないので、手間がかからない。
  • ・サブリース会社が、入居者確保のための建物の維持・保全対応を行なう。
  • ・確定申告にあたり、収支内訳書内に、住戸毎の入居者名、賃料等を記載する手間がなくなる。

サブリースのデメリット

サブリースには、空室リスクを減らせるメリットと同じ程度の影響をもたらす可能性が高いデメリットも、もちろん存在します。メリットの方に目が行きがちですが、デメリットも把握した上での利用が大切です。デメリットについて、詳しく解説していきます。

家賃減額請求、長期保証の打ち切り

まず、サブリース会社から家賃減額請求や長期保証の打ち切りを受ける可能性があります。サブリース契約では、借上家賃(保証する約定賃料)を設定していますが、経済状況の変動等により賃料が不相応な水準になった場合、増減を請求できるという項目が記載されている場合がほとんどです。高すぎる場合には、契約途中でも減額される可能性があります。契約の段階から設定家賃が適正であるかどうか、確認することが大切です。

また、25年の長期保証や最長で35年の保証などを謳っているサブリース会社もありますが、これらの長期保証を受けるにあたっては有償の建物点検をうけ、点検に合格したら保証の更新に応じるといった条件があります。

途解約の可能性

次に、サブリース契約の中途解約をうける可能性があります。サブリース会社からの家賃減額請求に応じない場合はもちろん、経済情勢の変化によってサブリース契約が途中解約となる場合があるのです。たとえば、上記の理由をはじめとする何らかの理由によって、管理会社とのサブリース契約が終了、もしくは解約された場合、入居者情報の伝達や賃貸契約の引継ぎがスムーズにいかないケースがあります。いい加減なサブリース会社から引継ぎをうけてしまうと、入居審査基準が緩いことから入居者の質は低質で、かつ、建物の維持管理の履歴やメンテナンスもいい加減である場合が多いようです。結果として、建物の劣化が通常より早く進行し、サブリース解約後のメンテナンスや修繕に莫大なコストが掛かる場合がありえます。

サブリース会社の破綻

最後に、契約していたサブリース会社が破綻した、または、サブリースの賃料が滞り出したことから、不安になって解約した場合を考えてみましょう。この場合は、サブリース会社と約束した保証のすべてが反故になるケースが大半です。敷金などの入居者からの預かり金においても、入居者が退去する場合にオーナーからの預かり金返還義務のみ課せられるリスクがあります。また、入居者の質が低いため建物の劣化やトラブルが多く、最終的に建物の劣化を改善するためにオーナー自身が多額の修繕費用を負担しなければならない状況に陥る場合が多くあります。これらの可能性はあらかじめ知っておいたほうが良いでしょう。

2 サブリース契約を取り交わす際のチェックポイント

免責期間

サブリース契約においても、瞬間的に入居者が決まるわけではありません。したがって、一定期間は賃料を送金しない期間を設定する場合があります。その期間が適正であるか、入居可能日と建物の竣工引渡日の違いも把握しましょう。

解約・条件変更

サブリース会社と中途解約を申し入れる場合の条件については、必ず契約前に契約書記載内容を確認しましょう。一般的にサブリース会社に都合良くできており、オーナーからの解約申し入れの場合は、厳しいペナルティを課される場合が多いのです。また、サブリース会社から契約期間中に賃料の減額請求があった場合の取り扱いについても、契約書記載内容を必ず確認をしましょう。修繕や原状回復の修繕金額積算根拠も忘れてはいけません。同様に原状回復の取り扱いについても確認することが大切です。

日々の建物管理業務(建物保守管理契約)

日々の建物管理業務である、日常の清掃・定期清掃・保守や修繕について、サブリース契約の有無によってどう変更されるのか、契約前にしっかり確認しておきましょう。あわせて、修繕・リフォーム建物の修繕金額について、どのような基準で決められるのか、原状回復の取り扱いはどうなっているか、必ず確認しましょう。サブリース契約では、建物保守管理契約がパッケージになっている場合が多いことから一見良い提案に聞こえますが、サブリース会社によってはギリギリまで維持管理費や修繕費を下げている場合があります。このような場合、建物の劣化が急激に進んでいくことにつながっていきますので、よく考えたうえでサブリースのご検討することをおすすめいたします。

サブリース契約を取り交わす際のチェックポイント

サブリースにはメリットもデメリットもあります。

免責期間

サブリース契約においても、瞬間的に入居者が決まるわけではありません。一定期間は賃料を送金しない期間を設定する場合があります。その期間が適正であるか、入居可能日と建物の竣工引渡日の違いも把握しましょう。

解約・条件変更

サブリース会社と中途解約を申し入れる場合の条件については、必ず契約前に
契約書記載内容を確認しましょう。一般的にサブリース会社に都合良くできており、オーナーからの解約申し入れの場合は、厳しいペナルティを課される場合が多いのです。また、サブリース会社から契約期間中に賃料の減額請求があった場合の取り扱いについても、契約書記載内容を必ず確認しましょう。修繕や原状回復の修繕金額積算根拠も忘れてはいけません。同様に原状回復の取り扱いについても確認することが大切です。

日々の建物管理業務(建物保守管理契約)

日々の建物管理業務である、日常の清掃・定期清掃・保守や修繕について、サブリース契約の有無によってどう変更されるのか、契約前にしっかり確認しておきましょう。あわせて、修繕・リフォーム建物の修繕金額について、どのような基準で決められるのか、原状回復の取り扱いはどうなっているか、必ず確認しましょう。

サブリース契約では、建物保守管理契約がパッケージになっている場合が多いことから一見良い提案に聞こえますが、サブリース会社によってはギリギリまで維持管理費や修繕費を下げている場合があります。このような場合、建物の劣化が急激に進んでいくことにつながっていきます。

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住生活コンサルタント 早坂淳一住生活コンサルタント 早坂淳一

住生活コンサルタント 
早坂淳一
ネクスト・アイズ株式会社

大手百貨店にてクレジットカード事業の立ち上げやポイントカードシステムの運用、全店販促支援システムの運用、売場リニューアルブロジェクトなど、新規事業を中心とした業務に従事。 その後、携帯キャリア店舗改善プロジェクトや不登校児童・生徒活動支援プロジェクト、工務店支援プロジェクトに従事したのち、工務店にて営業を経験し、現在は第三者機関ネクスト・アイズにて、住宅コンサルタントとして活躍中。

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