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住宅関連記事・ノウハウ

住生活コンサルタント 早坂淳一 ネクスト・アイズ株式会社賃貸併用住宅は、賃貸部分の割合によって利用できるローンが異なる

賃貸併用住宅は、賃貸部分の割合によって利用できるローンが異なる

賃貸併用住宅では、賃貸部分の割合によって利用できるローンが異なります。
その割合によって、間取りが大きくかわります。


■ 賃貸部分の割合


基本的には間取りを自由に設計できる賃貸併用住宅ですが、【住宅ローン】を利用する場合は建物全体における賃貸部分の上限が各々の金融機関にて定められています。


■ 賃貸併用住宅の賃貸部分の割合


賃貸併用住宅を建築する際、アパートローンと比較して金利や審査で有利な住宅ローンの利用を検討される方がたくさんいらっしゃいます。

一般的に、多くの金融機関では住宅ローンを利用する場合、賃貸部分の面積は全体の50%未満としなければなりません。(条件は金融機関によって異なります)
もちろん、賃貸に出せる戸数を多く作ればそれだけ収益面は良くなりますが、この賃貸部分の割合制限だけは守る必要があります。
割合制限を超えてしまうと、住宅ローンの利用ができなくなってしまいます。


■ 賃貸部分の割合が2/3までOKな金融機関も


多くの金融機関では、賃貸部分の面積は全体の50%未満とされていますが、金融機関によって、さらに上限が大きく設定されているところもあります。
ゆうちょ銀行ホームローン「夢舞台」(個人事業主応援型)の場合、自宅の割合は1/3以上とされていることから、賃貸部分の面積を2/3まで拡大することが可能です。(2016/4/1現在)
ただし、他の住宅ローンと比較して金利は高くなります。


■ 間取りを検討する


どのローンを使うか決め、賃貸部分の割合を決めたら、いよいよ間取りの検討に入ります。
基本的には間取りを自由に設計できる賃貸併用住宅ですが、いくつか気を付けるべき点があります。

□ プライバシーへの配慮

オーナーと入居者が一つの建物に同居する賃貸併用住宅の場合、オーナーの自宅と賃貸スペースの棲み分けを明確にする必要があります。
これは、オーナー以上に部屋を借りる方々が気にするポイントなのです。

あわせて、オーナー家族と賃貸入居者が可能な限り顔を合わせることなく日々を過ごせるような間取りになるよう、玄関の場所や窓・ベランダの位置にも配慮する必要があります。

□ 賃貸部分の間取りは、地域の賃貸需要を参考に

賃貸部分の部屋の間取りは、賃貸経営をスムーズに進めるためにも重要なポイント。
たとえば、単身者のニーズの多い地域であれば1Rや1Kといった部屋をつくる、ファミリー層のニーズが強い地域であれば、1LDKや2DKの部屋をつくるといった判断が必要です。

(1)エリアと入居者傾向

一般的には、学生、一般単身、法人契約の入居者は「2~4年」入居が多数派。
ファミリー層は「4~6年」入居が半数以上を占め、65歳以上の高齢者になると「6年以上」の入居が過半数となります。

首都圏と関西圏を比較すると、首都圏は単身者の「2年未満」入居は非常に少ないかわり関西圏では2割以上が「2年未満」入居と、単身者は短期入居の傾向が見られます。
一方、関西圏ではファミリーや高齢者の長期入居が多く、ファミリーの「6年以上」入居は2割以上で全国・首都圏の倍。高齢者の「6年以上」入居も7割を超え、これも首都圏の傾向を大きく上回る傾向が見受けられます。

入居者の平均居住年数が長くなることは、すなわち入退去の頻度が減り空室リスクの回避につながるだけでなく、室内の原状回復や入居者募集などのコスト軽減にもつながります。

(2)入居者ニーズ

単身者が好むのは駅近&スーパーやコンビニなどの利便施設が揃っている物件。
賃貸併用住宅の立地が『駅近』など好立地であれば入退去の頻度が高くても、すぐに次の入居者が決まることから、高効率が見こめますが、好立地条件でない場合、ファミリー層を狙うという選択もあり得ます。

ただし、現在のファミリー層は賃料並みの支払いでマイホームが買えることから借り手がどんどん減っている傾向にあり、ファミリー層に限った間取りにすると供給が需要を上回り、空室率が高くなる可能性があります。



賃貸併用住宅といっても、不動産投資・賃貸経営そのもの。
入居者が「長く住み続けたい」と思える住環境をいかに維持するかが、これからますます重要になっていきます。

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住生活コンサルタント 早坂淳一住生活コンサルタント 早坂淳一

住生活コンサルタント 
早坂淳一
ネクスト・アイズ株式会社

大手百貨店にてクレジットカード事業の立ち上げやポイントカードシステムの運用、全店販促支援システムの運用、売場リニューアルブロジェクトなど、新規事業を中心とした業務に従事。 その後、携帯キャリア店舗改善プロジェクトや不登校児童・生徒活動支援プロジェクト、工務店支援プロジェクトに従事したのち、工務店にて営業を経験し、現在は第三者機関ネクスト・アイズにて、住宅コンサルタントとして活躍中。