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住生活コンサルタント 早坂淳一 ネクスト・アイズ株式会社賃貸・民泊として活用《賃貸併用住宅》のリスク回避方法

前回は《賃貸併用住宅》(賃貸・民泊)のデメリットについて解説いたしました。ここでは想定される6つのデメリットにおいて、各々のリスク回避方法を解説いたします。

今回は、どんな賃貸住宅でも避けられない二大リスクの『空室リスク』と『家賃・宿泊料下落リスク』の回避方法について解説します。

『空室』リスクの回避(賃貸)

空室リスクを回避する方法は、大きくわけて2点あります。代表的な回避方法は、管理会社に管理を委託すること。管理会社によっては、家賃保証やサブリースなどのサービスを提供しています。

家賃保証には2つのタイプがあり、入居者が加入するものは【滞納保証】家主が加入するものは【空室保証】と呼びます。
入居者が加入するタイプは、連帯保証人などを建てない代わりに家賃の滞納があった場合は、保証会社から代わりに家賃が支払われる仕組みです。掛金は、入居者が支払います。
家主が加入するタイプは【空室保証】と呼び、評価家賃より低い収入しか得られなかったとき、その差額を保証するものです。保証金額は、家賃収入の8割~9割が相場です。保証会社には、毎先家賃の5%前後を掛け金として支払います。

もうひとつの空室回避方法は【サブリース】。
これは、不動産会社が一括で物件を借り受けてくれる仕組みです。たとえば、2年間のサブリース契約を締結した場合、2年間は空室があってもサブリース会社が家賃を払う義務を負うほか、物件管理も請け負います。賃貸管理の煩わしさを管理会社が一手に引き受けることから、サブリースの費用は高めです。

『家賃・宿泊料下落リスク』の回避(賃貸・民泊)

建物にとって、どうしても避けられないことが老朽化です。内装や設備が古くなると、借り手が少なくなって資産価値が目減りします。資産価値の目減りを少しでも減らすためにも、こまめな修繕とリフォームが必要になるのです。

修繕とリフォームはよく混同されがちですが、それぞれの意味は異なります。
修繕とは、給湯器の交換や水漏れの修理など不具合が起きた箇所を直すこと。リフォームとは、壁紙を貼り替える、水回りを一新させるなど、もともとの状態以上に資産価値を高めることを指します。

資産価値を長く保つためにも、一定の期間が経過した時期でのリフォームを検討し、そのための費用も準備しておきましょう。あわせて、継続的にこまめな修繕を行って物件の傷みを最小限に留めることも必要です。長く保有する資産だから、維持も計画的に行うことがポイント。
そのためにも、収支バランスはシビアに見ておきましょう。

賃貸併用住宅の『空室リスク』と『家賃・宿泊料下落リスク』の回避方法

次回は、ご自身の配慮だけでは対処しきれない、金利上昇・天災・市場価値の下落に備える対策について解説します。

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住生活コンサルタント 早坂淳一住生活コンサルタント 早坂淳一

住生活コンサルタント 
早坂淳一
ネクスト・アイズ株式会社

大手百貨店にてクレジットカード事業の立ち上げやポイントカードシステムの運用、全店販促支援システムの運用、売場リニューアルブロジェクトなど、新規事業を中心とした業務に従事。 その後、携帯キャリア店舗改善プロジェクトや不登校児童・生徒活動支援プロジェクト、工務店支援プロジェクトに従事したのち、工務店にて営業を経験し、現在は第三者機関ネクスト・アイズにて、住宅コンサルタントとして活躍中。