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住生活コンサルタント 早坂淳一 ネクスト・アイズ株式会社賃貸・民泊として活用《賃貸併用住宅》金利上昇と天災リスクの回避方法

前回は《賃貸併用住宅》(賃貸・民泊)のデメリットのうち、どんな賃貸住宅でも避けられない二大リスクの『空室リスク』と『家賃・宿泊料下落リスク』の回避方法について解説いたしました。

今回は引き続き、ご自身の配慮だけでは対処しきれない、『金利上昇リスク』と『天災リスク』の回避方法について解説します。

予測不可能な金利上昇と天災のリスク けれど対策は必要です

賃貸・民泊の『金利上昇』の回避

新築・リフォームにせよ、すべて現金で工事を発注する方はそう多くなく、ほとんどの方はローンをご利用になるかと思います。
ローンを利用するとき、予測が難しい反面大きな影響を及ぼすのは『金利』の変動。

インフレ局面では、物価と同時に金利が上昇します。変動金利を選んだ場合は、金利上昇に伴いローン返済額も増加します。金利変動幅が少ない場合は、固定金利のローンに借り換えするのもひとつの解決策です。
しかし、変動金利を選んでいても、いきなりローン残高が増えるわけではありません。金利が上昇するといっても、1年で最大1%、2年で2%程度。 急激なインフレとはいえ、予測できない範囲ではありません。

つまり、変動金利でローンを組む場合、自分なりの景況予測を立ててリスクに備えておけばいいでしょう。
もし、1年後に1%の金利上昇があった場合、返済額はいくらになるのか?そして、翌年も上昇した場合はどうなるのか?金利が上昇しても、返済にゆとりがもてるローンを組みましょう。

返済のシミュレーションを立てておくことも大事ですが、金利上昇に効果的なのは繰り上げ返済。
繰り上げ返済には【返済額軽減型】と【期間短縮型】の2種類があります。

【返済額軽減型】の繰り上げ返済は、返済期間はそのままに月々の返済金額が減額されるタイプ。
金利上昇に備えるのに有効なのが【期間短縮型】です。こちらは、毎月返済する額はそのまま、返済する期間を短くする方法です。返済期間が短くなることで利息分が節約できるのです。

利息は借りている期間に対して課せられるので、早く返済することで利息が少なく済みます。金利が上昇したとしても、返済を早く済ませることで利息が膨らむ心配は少なくなります。
繰り上げ返済のおすすめ時期は、ローンを組んで最初の数年。月々の返済に占める利息の割合が高いことから、ローンを組んだ年を起点になるべく早めに返済することがおすすめです。

ローンを組み始めて数年は、借入れの元本がなかなか減りません。しかし、繰り上げ返済をすると、返済分を元本にあてることができます。利息に多く支払うことなく返済できるのです。また、金利の上昇に備えるには、借入額が少ないに越したことはありません。十分な資金を蓄えてからスタートして、常に期間を意識したローン返済を心がけましょう。

『天災リスク』の回避

災害の多い日本では、日本中どこでも災害に遭う危険があります。

地震保険は、自治体が判断する損壊評価によって、見込んでいた額が支払われない可能性をあらかじめ見込んでおく必要があります。また、大規模震災が発生した場合、地震保険が支払われるまでは相当の期間がかかることが想定されます。震災後の生活再建に最も必要になるのは、手元にある資金(現預金)です。自身が震災で罹災する可能性は極めて低いかもしれませんが、保険金が支払われるまでの期間をどのように乗り切るか。生活再建策のひとつとして想定してみても良いかもしれません。
洪水をはじめとする水害は、各自治体で水害・地すべりハザードマップを公開していますが、水害の規模(床上浸水が想定されるのか、床下浸水が想定されるのか、地滑りや土石流が発生する可能性)に応じた損害保険もしっかり比較検討する必要があります。

目先の保険料にとらわれて必要なときに必要な補償を得られない損害保険では、万が一の天災のとき、十分な補償を受けられなくなります。さらに、損害保険の種類によっては、地震火災特約(震災後72時間以内に出火した場合、火災保険での補償は受けられない)や火災によって家賃収入が得られなくなた場合でも、所定の期間内であれば家賃相当額の補償を受けられる特約がある保険会社があります。

各種の特約については、損害保険会社各社のWebサイトでは、あまり目立たないように掲載されていることが多いことから、気になった損害保険があったら、損害保険会社各社から資料を取り寄せて熟読することをお薦めします。

次回は、ご自身の配慮だけでは対処しきれない最大のリスク【市場価値の下落】について解説します。(こちら)

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住生活コンサルタント 早坂淳一住生活コンサルタント 早坂淳一

住生活コンサルタント 
早坂淳一
ネクスト・アイズ株式会社

大手百貨店にてクレジットカード事業の立ち上げやポイントカードシステムの運用、全店販促支援システムの運用、売場リニューアルブロジェクトなど、新規事業を中心とした業務に従事。 その後、携帯キャリア店舗改善プロジェクトや不登校児童・生徒活動支援プロジェクト、工務店支援プロジェクトに従事したのち、工務店にて営業を経験し、現在は第三者機関ネクスト・アイズにて、住宅コンサルタントとして活躍中。