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住生活コンサルタント 早坂淳一 ネクスト・アイズ株式会社賃貸・民泊として活用《賃貸併用住宅》市場下落リスクの回避方法

前回は《賃貸併用住宅》(賃貸・民泊)のデメリットのうち、『金利上昇リスク』の回避方法と『天災リスク』の軽減方法について解説しました。

今回は、発生の可能性は高いものの、自分ではまず対応しきれない最大のリスク『市場下落リスク』について解説します。

賃貸住宅の増加と共に増える市場下落の傾向。対策はしっかりたてましょう。

賃貸・民泊の『市場下落リスク』

平成29年の地価公示価格によると、全国平均で地価は上昇しています。ただし、用途別、あるいは地域別に細かく見ていくと、すべての地域全体で地価が上昇しているわけではなく、東京圏でも住宅地においては交通機関なども含めた生活の利便性が地価の上昇・下落に大きく影響しています。今後は自然災害に対する懸念も、地価に影響するケースが多くなることが予想されており、自然災害のリスクが少なく特に利便性の高い地区であれば、堅調な地価が続くと予想されています。
ところが、交通の便が悪いといった利便性に劣っている地区、賃貸住宅が過剰になっていく地区、自治体等で公表されているハザードマップ(洪水ハザードマップなど)で危険エリアと想定されている地区は、地価上昇が期待できません。

さらに相続・節税対策として、交通の便が悪いといった旺盛な賃貸需要が見込めない地域でさえ、たくさんの賃貸住宅が建てられていることから、賃貸市場には物件があふれかえっています。このような状況のなか、近年の人口減少もあって競争が激化。賃貸経営は【借り手市場】に傾いており、賃貸住宅オーナーにとっては向かい風といわざるおえないのが現状です。

また、不動産投資は株式投資や債券投資など、他の投資と比較してローリスクであるかわり、流動性リスクがある投資といわれています。流動性リスクとは、売却しようと思ったとき市場ですぐに売れなかったり、希望した価格で売れなかったりするリスクのことをいいます。
不動産投資に流動性リスクがあると言われる理由とは、一般的には不動産の売却に至るまで3ヶ月~6ヶ月かかることから、すぐに売却することが難しいことが理由なのです。

市場下落リスクを軽減するには、中期的な『キャッシュフロー計画』が重要

10年程度の中長期キャッシュフロー計画を策定し、収入・支出・修繕・建て替えの時期・資産承継対策、そして、相続・節税対策を検討することが大切です。

中長期キャッシュフロー計画については、年次ごとの成績を毎年見直しながら、収益を上回る支出となった年でも次年度以降にその赤字を補填していく、という考え方をもって策定していきましょう。

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住生活コンサルタント 早坂淳一住生活コンサルタント 早坂淳一

住生活コンサルタント 
早坂淳一
ネクスト・アイズ株式会社

大手百貨店にてクレジットカード事業の立ち上げやポイントカードシステムの運用、全店販促支援システムの運用、売場リニューアルブロジェクトなど、新規事業を中心とした業務に従事。 その後、携帯キャリア店舗改善プロジェクトや不登校児童・生徒活動支援プロジェクト、工務店支援プロジェクトに従事したのち、工務店にて営業を経験し、現在は第三者機関ネクスト・アイズにて、住宅コンサルタントとして活躍中。