住宅関連記事・ノウハウ

1 家づくりにおける税務知識の必要性

家づくりにおいては、税務知識が不可欠です。家づくりは「居住用不動産の取得」という観点から税務的な要素を考慮する必要があります。不動産の取得にはさまざまな税金がかかります。

例えば、不動産取得税、登録免許税、固定資産税の月割りなどが取得時にかかります。また、購入資金において出資比率と登記の持分割合が異なる場合は、贈与税の問題が発生します。さらに、前の自宅を売却して新たな住宅を購入する場合は、譲渡益または損の申告、特別控除の申告、他の所得との損益通算、損の繰り越しなど、複雑な確定申告手続きが必要です。親からの資金援助がある場合なども、適切な税務処理を検討する必要があります。また、10年以上のローンで住宅を購入した場合は、住宅ローン控除を受けるために初年度の確定申告が必要です。

以上の他にも、家づくりに関連する税金にはさまざまなケースが存在し、条件や制約が非常に細かくなっています。一部の知識だけを持っていても、他の条件によって全く異なる結果になることもあります。家づくりは人生で数回しか経験しない大きなイベントですので、税金に関する知識が不足していても仕方ありません。

ここで、私たちプロの存在が重要です。私たちは毎年、多くのお客様の家づくりや不動産に関わる税務を経験してきました。中には「なぜ購入する前に相談してくれなかったのか」というケースもあります。売却時や購入時の手続きや税務上の注意点は数多く存在します。ご相談いただければアドバイスでき、無駄な税金を支払わずに済む場合もあります。

「家づくりにかかわる税金」では、そのような事態を避けるために、家づくりや買い替え、お子さんへの贈与や相続などを検討されている皆様方に、事前の「ちょっとした相談」をお勧めしています。

2 建物の価格の軽減

建物については、以下の価格を控除することができます。なお、以下の条件に該当する建物で、床面積が50平方メートル～240平方メートル（マンションなどの貸家は40平方メートル～240平方メートル）である必要があります。

• 新築建物：不動産の価格から1,200万円を控除できます。固定資産税の評価額を基準にするため、多くの場合、この控除だけで不動産取得税を払わなくても済むでしょう。
• 中古建物：以下の要件に該当する場合、以下の築年数に応じて不動産の価格から控除をすることができます。

要件

• ・ 木造建築の場合は新築後20年以内に取得すること
• ・ 鉄骨鉄筋建築の場合は新築後25年以内に取得すること
• ・ 昭和57年1月1日以降に新築された住宅を取得する場合（平成17年4月1日以降に取得した場合も含む）
• ・ 新耐震基準に適合していることが建築士等により証明された住宅を取得する場合（平成17年4月1日以降に取得した場合も含む）

控除される額

新築された日

• 控除額
• 昭和51年4月1日～昭和56年6月30日
• 350万円
• 昭和56年7月1日～昭和60年6月30日
• 420万円
• 昭和60年7月1日～平成元年3月31日
• 平成元年4月1日～平成9年3月31日
• 1,000万円
• 平成9年4月1日以降
• 1,200万円

3 不動産取得税とは

土地の価格の軽減

まず、宅地については、課税標準価格を無条件に1/2にします（※平成21年3月31日までの特例）。また、土地を購入後、3年以内に住宅を建てる条件を満たす場合、以下の軽減が適用されます。

軽減額 = 土地1平方メートルの価格（上記の価格を1/2にしたもの） × 住宅の床面積の2倍（200平方メートルを限度） × 3%

ただし、上記金額が45,000円に満たない場合は、最低でも45,000円の軽減がされます。この軽減額の意味は、土地の地積の2倍（200平方メートルを限度）までの住宅を建てる場合は、不動産取得税が免除されるということです。以上が、不動産取得税についての簡単な解説です。不動産取得税は、原則として取得から60日以内に申告する必要がありますが、現実的には都道府県からの通知があり、申請書類を提出して納付する形式となっています。不安な場合には、都道府県庁に問い合わせることをお勧めします。