居住用不動産に関わる確定申告（1）
ここでは、居住用不動産に関わる確定申告全般について、わかりやすく解説したいと思います。
居住用不動産を売却したり、購入した場合には、確定申告がつきものです。
では、どういった確定申告があるのか、売却した場合・購入した場合に分けて、簡単にまとめてみました。
売却した場合の確定申告
●利益が出た場合
→ 3,000万円特別控除の申告
→ 相続等による買換え特例、特定の買換え特例の申告
→ 10年超所有の居住用財産の軽減税率による申告
●損失が出た場合
→ 買換えた場合の、譲渡損失の損益通算及び繰越控除の申告
→ ローン残高が、売却収入よりも多い場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の申告
●住民税について
・ 住民税は、所得税を申告すれば申告する必要はありません。ただし、所得税の申告を元に自動的に計算され、5月頃に納税通知書が来ますので、お忘れなく。
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購入した場合の確定申告
●住宅ローン控除の申告
→ 住宅ローン残高の一定率を、税額から控除するための申告。
●贈与税の申告（購入時、贈与を受けた場合）
→ 110万円控除による、一般的な贈与税の申告
→ 550万円まで贈与税ゼロ、1,500万円まで税額軽減の申告。(H17年限り)
→ 親から子へ、住宅取得資金の贈与3,500万円までの非課税＝相続時精算課税の適用届出および申告
●登録免許税・不動産取得税
・ 登録免許税は、登記の時にかかります。諸費用として、司法書士さんが計算提示してくれます。
・不動産取得税は、購入後数ヶ月してから通知が来ます。居住用の場合は、控除がありますので、通知書到着後申請が必要です。
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居住用不動産を売却した場合には、税務署から自動的に所得税申告書が送られてきますので、原則として申告をする必要があります。
期限内に申告をしないと適用されない優遇規定などもありますから、下記『確定申告概要』の期限内に必ず申告を行なうようにしてください。
★居住用不動産を購入しただけの場合は、必ず確定申告が必要ということはありません。
ただし、１０年以上のローンをして、住宅を購入した場合には、住宅ローン控除を受けることができますので、この場合には初年度のみ確定申告をする必要があります。（その後９年間は年末調整で住宅ローン控除を受けることができます。）
また、居住用不動産を購入するにあたって、親からの贈与、夫婦間の贈与などがあった場合には、贈与税の申告が必要になってきます。
これについては、２．わかりやすい相続、わりやすい贈与についてで詳しく解説いたします。
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