確定申告編（5）

Ｑ　昭和51年に購入した土地建物（自宅）を平成21年中に5,000万円で売却しました。
　　その際、仲介手数料150万円をお支払いしました。
　　不動産会社の方に確定申告をする必要があるとお聞きしましたが、どのような申告を
　　すればよろしいのでしょうか
　　なお、購入当時の契約書を紛失しております。

Ａ　貴殿は譲渡所得の確定申告をする必要がございます。
　　その際、マイホームを売ったときの特例である、「3,000万円控除」と
　　「居住用財産を譲渡した場合の軽減税率」の適用を検討する必要があります
　　（買い換えた場合には、マイホームの買換え特例もあります）

　○譲渡所得
　　確定申告編４にて紹介させていただきましたとおり、譲渡所得は下記の算式で計算いたします。

　　　　「収入金額－（取得費＋譲渡経費）」

　　貴殿の場合、取得費が不明のため、収入金額の5％を取得費とする特例を使用します。

　　その結果、譲渡所得は

　　　　　　4,600万円（5,000万円－（5,000万円×5％＋150万円））

　　となります。

　○3,000万円控除
　　マイホームを売却した時は、所有期間の長短に関係なく、下記の要件を満たした場合には、
　　譲渡所得から3,000万円（譲渡所得を限度とする）を控除することができます。

　　貴殿の場合には、上記4,600万円から3,000万円を控除した金額の1,600万円が譲渡所得金額となります。

　☆要件
　　・自分が住んでいる家屋を売却するか、家屋とともにその土地を売却すること
　　・売却した年の前年及び前々年にマイホームに関する特例を適用していないこと
　　・売却した家屋や土地について、収用等の場合の特別控除などの特例を受けていないこと
　　・親族などの特別な関係の人に売却していないこと他

　　ただし、この規定を適用する場合には、譲渡した年の翌年３月１５日までに一定の書類を
　　添付した確定申告書を所轄の税務署に提出する必要がありますのでご留意ください。

　○居住用財産を譲渡した場合の軽減税率
　　マイホームを売却して下記の要件に該当するときは、通常の税率よりも低い軽減税率により
　　税金を計算することができます。

　☆税額
　　長期譲渡所得金額（a)　　　　　税額
　　　6,000万円以下・・・・・　a×10％（所得税）
　　　　　　　　　　　　　　　 a× 4％（地方税）
　　　6,000万円超　・・・・・（a－6,000万円）×15％＋600万円(所得税)
　　　　　　　　　　　　　　 （a－6,000万円）× 5％＋240万円(地方税)

　　　貴殿の場合には6,000万円以下のため
　　　所得税は1,600万円×10％である160万円であり、
　　　地方税は1,600万円×4％である64万円を納付する必要があります。

　　　　　※通常の税率
　　　　　　売却の年の１月１日において所有期間が５年以下の場合
　　　　　　　　　　　　　　３９％　（所得税３０％・住民税９％）
　　　　　　売却の年の１月１日において所有期間が５年超の場合
　　　　　　　　　　　　　　２０％　（所得税１５％・住民税５％）

　☆要件
　・日本国内にある自分が住んでいる家屋を売却するか、家屋とともにその土地を売却すること
　・売却した年の1月1日時点において売却した家屋や敷地の所有期間がともに１０年を超えていること
　・売却した年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと
　・売却した家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換などの特例を受けていないこと。
　　ただし、上記の３，０００万円の特別控除の特例とこの規定は一緒に受けることができます
　・親族などの特別な関係の人に売却していないこと

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　　※本文で紹介させて頂いた内容は概略となります。
　　　詳細につきましては税務署または税理士等の専門家にご確認下さい。
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