土地・建物の取得価額

Ｑ　私は自宅マンションの売却を検討しております。
　　このマンションは、建物と土地（敷地権部分）を合わせて3500万円で購入しましたが、
　　マンションのように建物と土地を一括で購入している場合、
　　どのように按分してそれぞれの取得価額を計算すれば良いのでしょうか。

Ａ　ご質問のように土地・建物を一括で購入している場合、しばしばその取得価額の按分が問題となります。

　　売却時の税金計算においては、売却収入から取得価額・譲渡費用を差引いて税金の対象となる
　　「所得」を計算することとなりますが、建物の取得価額からは償却費相当額を控除しなければならないため、
　　土地と建物それぞれの取得価額を明確にする必要があるからです。

　　　※償却費相当額とは、時の経過（使用による老朽化等）によって価値が減少する資産について、
　　　　その減少分を考慮して取得価額から減額させるものであり、土地については時の経過による
　　　　価値の減少がないため償却費相当額の計算を必要としません。

　　そこで、次の3つの方法により土地と建物を按分することとなります。

　（１）契約書等により土地と建物の価額が区分されている場合
　　　　→契約書等に記載されている価額をもって取得価額とします。

　　（２）契約書等に価額は区分されていないが、建物にかかる消費税額が明らかな場合
　　　　→次の計算式により建物の取得価額を算出し、残額を土地の取得価額とします。

　　　「 建物の消費税額 ×（１＋消費税率）／ 消費税率 」

　　　消費税は、建物部分については対象となりますが、土地部分については課税されないこととなっています。
　　　そのため、契約書等に記載された消費税額を税率で割り返すことにより、建物部分の価額を算出することができるのです。

　　　なお、消費税率は平成元年4月1日～平成9年3月31日までの間は3％、
　　　平成9年4月1日以降は5％となっています。
　　　平成元年3月31日以前に取得された場合には、消費税導入前のため、この方法によることはできません。

　　（３）契約書等に価額が区分されておらず、また建物にかかる消費税額も明らかでない場合

　　　　→建物の標準的な建築価額を基準に次の算式によって建物の取得価額を計算し、
　　　　　残額を土地の取得価額とします。

　　　「 標準建築価額 × 建物の床面積 ＝ 建物の取得価額 」

　　　これは「建築統計年報（国土交通省）」を基に、建築年数毎の標準的な建築価額
　　（1平米あたり）を計算したもので、国税庁発行の手引き等でも確認することができます。

　　　また、「木造・木骨モルタル造」「鉄骨鉄筋コンクリート造」「鉄筋コンクリート造」「鉄骨造」の
　　　4つの構造別となっていますので、売却物件の建築年数・構造から標準的な建築価額を確認し、
　　　建物の床面積を乗じて計算することとなります。

　　冒頭でも触れたように、土地・建物にかかる取得価額の確定は、税金計算において非常に重要な要素です。
　　くれぐれも誤りのないよう、これら計算方法を是非ご参考下さい。

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　　※本文で紹介させて頂いた内容は概略となります。
　　　詳細につきましては税務署または税理士等の専門家にご確認下さい。
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