不動産業者を理解する
あなたがもし土地を購入したいと思ったとき、どこに相談するだろうか。土地を紹介してくれる不動産会社の特徴を下記の一覧でまとめてみます。
| 大手不動産業者 |
テレビや新聞広告などでおなじみの大手不動産業者。 安心して入りやすい雰囲気に、洗練された対応を期待したが、町場の不動産業者と変わらないというケースもある。 どの大手もサービスの向上と均一化を理由に、自社運営を目指しているが、まだまだフランチャイズが多い。 大手の特徴は営業が売り主優先のおころが多く、買い主に対するアフターフォローまで手がまわらない。 不動産流通機構（レインズ）に登録している決まったフォーマットの書類を何枚か送っておしまいという営業スタイルが主。 真剣に毎日でも新鮮な情報がほしいというお客様はストレスを感じるはず。 |
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| 地場の不動産業者 |
駅前にあるような、小さな地場の不動産業者。 一見、不動産業者というと怖いイメージがあり、なかなか飛び込むには勇気が必要だが、地場で長年やっているような不動産業者は誠実で親切なところも多い。地場特有の情報があったり、まだ未公開の掘り出し物なども出てくる可能性もある。 もし、住みたい地域が限定されているのならば、住みたい駅の不動産業者を徹底的に回るのもひとつの方法だ。連絡先を教えておけば、いついつまでに売りたいというのではないけれど、買いたい人がいれば売ってもいいよというような地主さんを紹介してくれる例もある。 |
| 建売業者 |
文字通り、建売をメインにしている不動産業者。もしくは、建築業が主だが建売、あるいは建築条件付を中心に土地の売買をしている不動産業者。 相続、贈与などの問題があり早く売らなければいけない土地や、競売物件の入札などで安く買い叩いた土地を分割し、建売もしくは建築条件付で売り出している。意外と利便性がよく、値段も安く、その割には外観上おしゃれなので飛びつく人が多い。 最近では、施工上もきちんとしている建売業者も出てきたが、一般的には原価をなるべく抑えて、利益を追求するので欠陥住宅などのトラブルが多い。 |
| ハウスメーカー |
土地購入でなかなかいい物件に巡り合えない人が、土地がまだ決まらないのに建物に夢を抱いてモデルハウスに来るケースがある。これが実は意外と多い。 ハウスメーカーの営業マンは不動産の営業マンよりもお客様の心をつかむのがうまい。親身になって相談にも乗ってくれる。もちろん不動産免許のある子会社を持っている場合が多いので、土地を探しましょうとかお世話をしたがる。子会社を通じてどこにでもある情報を紹介するか、知り合いの不動産業者を紹介するだけなのに、そこでお客様も勘違いをする。彼らは、土地の紹介ではなく、その後の建築を請け負うために一生懸命尽くすことにより、情が生まれるのを待っているのだ。それを否定するつもりはない。ひとつの営業手法だろう。しかし、彼らは建築業なのだ。不動産営業の専門家ではない。事実、ハウスメーカーからの土地の紹介で決まる確率は少ない。 |
| 幽霊不動産業者 | 電柱などに看板を巻きつけ、不動産の物件情報を出しているような不動産業者。物件自体は良さそうに見え、価格も割安なものが多い。どこに連絡をすればいいのかと思うのだが、連絡先が携帯番号というのがある。これは事務所自体の実体がなく、マンションの一室で営業をしているような業者がほとんどである。吊り広告的なものもあり、連絡をしてしまうと大変なことになる。基本的に電柱などに看板を巻きつけること自体が違法であり、業者としての信用度に欠ける。 |
土地購入のチェックポイント
数千万円の買い物をするのですから、不動産業者の言うことを鵜呑みにせず、自分自身で確認することが必要です。不動産業者の中には、知っていても宅建業法に抵触しなければ、購入者にとって不利なことは教えてくれない業者もいます。後でわかって後悔する人も少なくはありません。ここで簡単な土地購入のチェックポイントをおさえておきましょう。
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街並みや住環境は？
駅からの徒歩環境、学校、商業施設、文化施設、医療施設、福祉施設、公園、交通量、嫌悪施設等の確認をする。
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周辺の敷地規模、建物規模は？
区画が整理されているか、狭い敷地が多い街並みか、２階建てが多いか、３階建てが多いか、専用住宅が多いか、アパートが多いか等を確認する。
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立地の高低は？
駅から上り坂か、川が近いか、遊歩道が近いか、を確認する。
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隣地の状況は？
隣地との境界ははっきりしているか、高低差はないか、擁壁にひびはないか、隣地の建物の用途は何か、建物との距離はどれくらいか、越境がないか等を確認する。
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前面道路は？
幅員は４メートル以上あるか、接道する間口は２メートル以上あるか、交通量はどうか、裏道になっていないか、を確認する。
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日照、通風は？
隣地建物からの日照の影響はないか、囲まれていないかを確認する。
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水はけは？
境界塀や土地にコケなど生えていないか、水溜りはないかを確認する。
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ごみ置き場はどこ？
敷地の前にごみ置き場がないか、既存のゴミ置き場が利用できるのか、移設の予定はないか、新しくゴミ置き場が対象不動産の近くに設置されることはないかを確認する。
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電柱の位置は？
電柱の位置が車庫入れに問題がないか、窓に近いなど防犯性の問題はないかを確認する。
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隣地建物の窓の位置など
隣地建物の窓の位置等でプランに影響がでることも、目隠しの必要性などを確認する。
法的的な規制の確認
建ぺい率、容積率、高さ制限、北側斜線、道路斜線などの簡単な法規制は区役所もしくは市町村役場の都市計画課、建築課に行けば、建築主だと言えば丁寧に教えてくれます。また、前面道路の確認や計画道路の確認や計画道路の有無は道路課へ、上水道であれば水道局、下水道は東京23区ないであれば都庁で、それ以外市区町村へ問い合わせすれば確認がとれます。すべて仲介業者にまかせず、自分自身で確認することが重要です。労を惜しまず動けば、仲介業者では教えてくれない何か新しい情報が入る可能性もあります。
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道路と間口の確認 【市役所の道路局など】
最低２メートル接道しているか、道路は公道か私道か、私道であれば建築基準法の扱いかどうか。
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方位の確認 【法務局など】
測量図を取り寄せ、真北を確認する。プランにも影響あり。
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法的規制確認 【市役所のまちづくり調整局など】
建ぺい率、容積率、高さ制限、地区計画などを確認する。
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上下水道などのインフラは存在するか？ 【市役所の上下水道局やガス局、通信事業者など】
水道、下水道、ガス、インターネット通信設備、CATVなどの設備状況の確認をする。
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地盤は大丈夫？ 【市役所の安全管理局など】
仲介業者に近隣の地盤のデータを依頼するか、役所にて調べる。
（本地内での調査は事前に許可が必要になる） 地盤改良には費用がかかる -
希望の建物プランが入るか？ 【コンサルタントなど】
法的な規制に基づき、希望の間取りが入るかどうかをチェックする。
仲介業者に依頼してもよいが、建築関係に詳しい人、第三者にチェックしてもらった方が得策。
メーカー、工務店、建築家など -
不動産登記状況の確認 【法務局や市役所の環境創造局など】
法務局で登記簿を確認し、その土地の履歴を調べる。
以前の用途はなにか。工場用地だったりしていないか。土壌汚染の可能性の有無も確認する。
抵当権などの権利関係
