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住宅コンサルタント 草野芳史 株式会社住宅相談センターお得な目玉ローンの選び方!お家づくりの注意点

1 キャッシュフロー表作成のススメ

リューケンハイム事例より
リューケンハイム事例より

自分達はいくらまで家づくりにおカネをかけて大丈夫なのでしょう?よくお受けするご質問です。住宅会社や不動産屋は「一生に一度の家づくり。銀行はおカネを貸してくれるのだから、後悔しないように充分予算をかけましょう」と言い、銀行も「あなたの年収なら○千万円まで融資できます」と言ってくるかもしれません。でも、銀行というお金のプロが言うのだから間違いない、と言えばそうでもなく、「借りられる金額=返せる金額」ではありません。銀行はあくまで年収などの条件で一律に判断するだけで、実際には同じ年収でも、DINKS世帯と子供が3人いる世帯とでは生活費も全く変わり、住宅ローンの家計に対する負担も全く変わってくるのです。

家づくりにかける予算は、売り手である住宅会社や不動産屋、貸し手である銀行の言葉を鵜呑みにするのではなく、各家庭それぞれが自らの家計に合わせて判断しないといけないのです。ご家族のライフイベントをもとに、給与などの収入と生活費などの支出をシミュレーションした、家計の収支予測のことをキャッシュフロー表といいます。キャッシュフロー表を作成すると、次のようなことが見えてきます。

キャッシュフロー表
家づくりにいくらおカネをかけていいの?
どんな住宅ローンが合っているの?
もしいま死亡したら、保障(保険)がどれくらい必要なの?
子どもの教育費はいくらかかるの?
老後資金は年金だけで足りるの?

家計の課題が分かれば、問題が大きくなる=家計が破綻する前に対策を打つことができます。家づくりだけでなく、暮らし全般の指標として、キャッシュフロー表を作成し、家計を見つめ直すことをお勧めします。住宅相談センターでは、これから住宅の新築や購入をお考えの方に、無料でキャッシュフロー表を作成しています。今後40年間の収支をA4用紙で20枚程度に分かりやすくまとめ、さらに作成後の対策(住宅ローンや保険、資産運用などのアドバイス)もしっかりフォローします。ご希望の方は、下記までお気軽にお知らせ下さい。

2 お得な目玉ローン!選び方

ホープス施工事例より
ホープス施工事例より

住宅ローンの金利というのは銀行によってバラツキがありますが、同じ銀行の中でも、金利の優遇幅は違います。銀行も商売です。預金で集めたお金を元手にお金を貸し、その金利差で食べています。金利を下げれば、それだけ利益が出にくくなりますが、かといって単純に金利を上げれば、誰にもローンを借りてもらえなくなります。そこで、商売によくある目玉商品を設けたりするのですが、どの商品を目玉にするかは、各銀行の方針によって変わってきます。

動金利タイプに力を入れる銀行もあれば、10年固定タイプに力を入れる銀行もありますし、中にはフラット35に力を入れる銀行もあります。力を入れる商品については金利も下げますし、大々的な宣伝も行いますが、そうでない商品については金利も高いという訳です。

例えばある信用金庫の6月の金利を見ると、10年固定タイプでは1.45%とこのエリア屈指の低金利ですが、変動金利タイプは2.475%とほとんどやる気ナシ状態。某メガバンクは、フラット35は2.71%と高めですが、35年の全期間固定タイプだと2.6%となっています。ただし、別の信用金庫の場合は、数ヶ月前はT信用金庫と同じく変動金利タイプは高かったのですが、最近は1.075%とだいぶ頑張ってきています。

このように、銀行によって力を入れる商品が違うと同時に、同じ銀行でも時期によって力を入れる商品が変わることもあります。住宅ローンを選ぶ際には、そんな点にも注意してみてください。

3 物引渡し時の注意点

ホームラボ施工事例より
ホームラボ施工事例より

新居の完成・引渡しを迎え「これで一安心」と思いたいところ。でも引渡しを受ければ、残金も全て支払うことになります。お金を払ったが最後、住宅会社の対応が悪くなった、なんてことも無いとは言えません。あとで問題が起きないよう、引渡しに当たってはしっかり確認をしておきたいところ。

まずは必要書類。できれば下記のような必要書類一覧を事前に受取って、過不足が無いか確認しておきましょう。

必要書類一覧
確認申請書(設計図書、確認済証、中間検査合格証、検査済証)
各種保証書(瑕疵保険、地盤保証、性能評価、防水・防蟻保証 等)
各種報告書(地盤調査、地盤改良 等)
完成設計図書
申請用書類(住宅ローン、各種補助金)
設備機器取扱説明書・保証書
緊急連絡先(業者リスト)
玄関ドア鍵
請求書

注意したいのが、工事途中での追加・変更の費用です。都度きっちり書面でやり取りしていれば安心ですが、口頭程度で追加・変更している場合、きっちり明細で確認したいところです。

そして残工事の内容にも注意が必要です。手直し工事や外構など、引渡しまでに全ての工事が終わっていないこともあります。その場合、「どこ」を「どのよう」に「いつまで」に行うか、きっちり書面にて確認しておきましょう。もし、残工事が多いようなら、その分の代金の支払いを残しておき、残工事終了後に支払うという手もあります。引渡しのときは、こんな点に注意してみてください。

4 プランの提案!何社から受ける!?

LDK写真事例より 施工会社アイディーホーム
LDK写真事例より 施工会社アイディーホーム

住宅会社を選ぶ時、何社に声をかければよいの?とよく聞かれます。

まれに1社としか話しをしないという方もいますが、あまりお勧めできません。契約時は相思相愛でも、長い家づくりの途中でトラブルが起きたとき、他社と比較検討していないと「本当にこの会社でよかったのだろうか?」という迷いが生まれることがあるからです。かといって、数が多ければ良いワケでもありません。

いまはインターネットで手軽に情報収集できるので、その気になれば何十社と声をかけることも出来ますが、そうすると打合わせだけで大変なうえに、おざなりなプランや見積しか提案されず、労力だけかかって何も決められないということになりかねません。そこで、じっくり住宅会社と打合せし、よい提案を受け、納得いくまで比較検討するためにお勧めの方法があります。

それはハウスメーカー・工務店・建築家の中から「業態」を一つに絞ることです。では、2社にするのか3社にするのか?実は、その1社の違いが大きな違いになります。要望や判断基準がはっきりしていたり、時間に余裕が無い場合は2社でも良いでしょうが、実際には2者択一だと意外と判断しにくいモノ。通常は3社から提案を受けることをお勧めします。

その3社の選び方のコツは「3社の中に敢えて他と少し毛色の違う会社を入れる」こと。例えば、高気密・高断熱にこだわる場合、外断熱の会社2社にプラスして、発泡吹付け断熱で高気密・高断熱な住宅をつくっている会社を入れたり、RC打放しのようなモダンなデザインが得意な建築家2人に対し、木を活かしたナチュラルな作風の建築家をプラスする等。同じような会社ばかりだと、似た提案ばかり集まってしまいがちですが、違う視点の提案を見ることで、施主の視野が広がり、家づくりの可能性も広がりますよ!

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住宅コンサルタント 草野芳史住宅コンサルタント 草野芳史

住宅コンサルタント 
草野芳史
株式会社住宅相談センター

都市計画コンサルティング会社にて街づくりや都市計画、建築行政に関わった後、中部電力グループの家づくりコンサルティング会社(株) リブネットにて住宅コンサルタントとして活動。平成21年4月、(株)リブネット・プラス設立に参画、取締役に就任。
要望や家づくり計画の取りまとめや、信頼できる建築会社のご紹介など、情報提供や円滑なコミュニケーションによって、安心・納得・満足の家づくりをナビゲートしている。
宅地建物取引主任者、住宅ローンアドバイザー。