パナホーム
規制をクリアしたオール電化
賃貸併用住宅

賃貸で失敗しないポイントをご紹介。
賃貸併用住宅のメリットとデメリットをおさえ、失敗しない正しい手順で進めましょう！！

施工会社決定までの手順

トヨタホーム東京
東京電力コラボで創る
オール電化のアパート

One's Life ホーム
こだわると賃貸併用住宅も素敵に

賃貸併用住宅のメリット

メリット1

安定収入の確保・・・　レバレッジ効果（利回りが良い）

メリット2

家賃を老後の資金にあてられる・・・ローン返済額より家賃が上回れば年金に加算できる

メリット3

自宅部分が50％あれば、住宅ローンが組める

メリット4

節税が可能・・・賃貸部分の減価償却費を経費にできる

メリット5

１０万円の特別控除も活用可能・・・青色申告が必要。さらに事業的規模ならば６５万円に

メリット6

インフレにもデフレにも強い・・・景気が良いと不動産価格が上昇。不景気でも株のように大暴落はしません

賃貸併用住宅のデメリット

デメリット1

空室リスク

デメリット2

家賃下落のリスク

デメリット3

管理上のトラブルリスク

デメリット4

借入リスク・金利上昇リスク

デメリット5

売買しにくい、換金性が悪い

トヨタホーム東京
緑が溢れ、光が遊びリゾート感覚の
2世帯住宅

第一条：

同居ではなく「隣居」と捉える可能な限り完全分離にし、メリハリを！

第二条：

必要以上に干渉しない孫の教育方針など口を挟まない。経済面もしっかり分けること。

第三条：

お互いに尊重し、良い部分を見つける相手の性格を理解し、悪い部分は目をつぶること。助け合うこと。

二世帯住宅のタイプを理解し上手に住み分けよう！

One's Life ホーム
建築家と創る賃貸併用２世帯住宅

「完全分離型」

お互いの生活パターンを守れますが、交流が不足しないよう注意が必要。

「部分共有型」

玄関やＬＤＫなど、どこか一部を共有するタイプ。プライバシーが確保しやすく、お互いの生活パターンも守やすい点がメリット。
その分、建築費用がかかり、二世帯分の高熱費が必要などのデメリットも。

「共有型」

寝室以外の全てのスペースを共有しあうオーソドックスなタイプ。
建築費用が抑えられ、光熱費もムダがなく、経済的にメリットがある一方、プライバシーの確保が難しいというデメリットも。

プランニングの４ポイント

１．ゾーニング

生活スタイル（就寝時間・食事・帰宅時間・来客）など各生活場面や人の動線を考慮しながら考えることが大事！
親世帯・子世帯・共用の３つのゾーンを適切に配置する。

２．玄関の位置と数

コンパクトな二世帯住宅では、玄関を共有するケースが多くなります。その場合、1階のメイン玄関のほかに
2階に直接出入りできる階段を設けておくと、上の世帯の帰宅が遅くなっても気兼ねなく出入りできます。

３．音に注意

適度には必要ですが、日々の生活音は聞こえないのがベストです。プランニングの際、
親世帯の寝室の上に子供部屋を作らないなど、上下階の間取りの関係を考慮しましょう。

４．水廻り

キッチンは、体型の違いなどで使いやすさが大きく変わる場所。
また、浴室は音が気になって好きなときに入れないなど、一番気を使うところです。世帯ごとに二つ設置することが理想ですが、
難しい場合は片方の世帯にミニキッチンやシャワールームなどを追加するなど、気兼ねを減らすことができます。

賃貸住宅併用の減税効果！

＜減税効果その１＞→　建物について評価減があります。
　●相続財産が現預金である場合　→　現預金の金額にそのまま課税されてしまいます
　　●その現預金を使って、賃貸併用物件を建築した場合
　　　　→　建物全体が、固定資産税評価額で評価されますので、
　　　　　　一般的に30％～40％の評価減があります。
　　
　　　　さらに
　　　　→　建物のうち、賃貸部分については、30％の評価減があります。
　　つまり、そのまま現金で持っているよりも、その現金を使って賃貸併用住宅を建設した方が、
　　概算で自宅部分は30％～40％、賃貸部分は50％～60％程度評価額を下げることができます。
＜減税効果その２＞→　敷地について、評価減があります。
　●更地の場合　→　土地の評価額にそのまま課税されます。
　●賃貸併用住宅の敷地の場合
　　　→　賃貸部分について東京都内ですと通常18％～27％程度の評価減があります。
　　※　その土地の所在地により異なりますので、あくまで目安となります。
＜減税効果その３＞→　小規模宅地等の特例が適用出来ます。
　１．自宅部分の敷地について　→　80％の評価減
　　一定の要件を満たすことにより、330㎡（平成26年12月31日までの相続の場合は、240㎡）までの部分に
　　ついて、80％の評価減が可能です。
　２．賃貸部分の敷地について　→　50％の評価減
　　一定の要件を満たせば、上記その２の評価額からさらに50％の評価減が適用できます。
　　※ただし、一定の計算式で計算された面積までの部分が対象となりますので、一部については、
　　　適用できない場合があります。
　　したがって、適用を受けられる部分については、（その２）（その３）を合わせると
　　賃貸部分部分については、約60％～65％の評価減が可能となります。
※１　評価減の金額については、その土地の面積・所在地等によって大幅に変わる可能性がありますので、
　　　あくまで目安となります。個別の事案については、必ず専門家にご相談ください。
※２　この対策は、相続税の納税資金や、賃貸物件の空室リスク、家賃収入の所得税対策や相続財産の
　　　形成リスクなど、様々な要因を総合的に考える必要がありますので、個別の事案については、
　　　必ず専門家にご相談ください。

　◆　例　◆
　・現金12,000万円を使って賃貸併用住宅を建築する（固定資産税評価額は7割と仮定）
　・１Ｆ～２Ｆは賃貸、３Ｆは自宅（各階の床面積は同じ）
　・敷地の面積→100坪
　・路線価500千円
　　　１．賃貸併用住宅を建設しない場合　　　現金12,000万円＋更地16,500万円＝28,500万円
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　差引　1億4,623万円の評価減
　　　２．賃貸併用住宅を建設した場合　　　　建物6,720万円＋土地7,157万円＝13,877万円
　　　※節税効果は、この評価減の金額に税率を掛けた金額となります。


　　ご質問・お問い合わせはコチラ
　　○東京メトロポリタン税理士法人　　　統括代表　北岡修一　　執筆担当者　資産税チーム 　高橋貴輝

二世帯住宅

小規模宅地等の80％評価減について、取り扱いが変わりました！
　　１．平成25年12月31日までに相続が開始した場合
　　　●　内部に階段があり、内部で行き来できる場合　→　「同居している」
　　　●　内部に階段がなく、内部では行き来できない場合　→　「別居していない」
　　２．平成26年1月1日以降に相続が開始した場合
　　　　内部で行き来できるかどうかに関係なく、二世帯住宅ならばすべて「同居している」　ものとして
　　　　取り扱われることになりました。
　つまり、改正前は…　　
　　「二世帯間のプライバシーの尊重」　と　「相続税対策（80％の評価減の適用）」のどちらかを選択
　　しなければならない。
　　　可能性がありましたが、
　改正後は…
　「二世帯間のプライバシーの尊重」もしつつ、「相続税対策（80％の評価減の適用）」　も同時に実行
　することが容易になりました！！
※　80％評価減の適用は、同居しているかどうか以外にも、二世帯住宅の敷地を誰が取得するかによって、
　　複雑な要件がありますので、実際の相続税対策については、必ず専門家にご確認ください。

　　ご質問・お問い合わせはコチラ
　　○東京メトロポリタン税理士法人　　　統括代表　北岡修一　　執筆担当者　資産税チーム 　高橋貴輝