住宅関連記事・ノウハウ

1 建てた住宅に欠陥があったら？

住宅を建てたり購入したあとに隠れた欠陥（瑕疵＝カシ）が見つかったとしても、その時点で業者が倒産していたら修復する手立てがありません。耐震偽装事件で被害に合った人たちが、そのような状態になったことは記憶に新しいところですね。

この問題を解決するためにできたのが特定住宅瑕疵担保履行法です。この法律は今年の10月1日以降に引き渡される新築住宅について、業者が供託金を積んだり指定の保険に加入することで仮に倒産した後でも修復ができるようにしたものです。最終的には、そのコストは消費者が負担することになるのですが、安心を買うという意味では良い法律でしょう。

そもそも倒産するような業者の住宅を購入・新築しないように調査して契約することが肝心ですし、欠陥のない住宅かどうか引き渡し前に建物検査（インスペクション）をすることも大切です。また、10月1日以前には、この法律の適応を受ける前のすでに完成してしまっている在庫住宅が一斉処分されることが予想されますので、不動産の価格が不安定になることも考えられます。難しい市場ですが、よく検討すれば良い住宅をお値打ちに購入できるチャンスでもあります。

2 中古住宅の心配をカバーする保険があります

中古住宅には、隠れた欠陥（瑕疵：カシと言います）があるのではないか？という心配の声が多いようです。アメリカなどでは、中古住宅（アメリカでは新築ではなく中古住宅を購入する方が多い）を購入する前にホームインスペクション（住宅診断）をすることが一般的になっており、購入前に瑕疵がないかある程度判断できるようになっています。日本では、ようやく国が「既存住宅インスペクション・ガイドライン（平成25年6月）」を策定して、ホームインスペクションを普及させようとしているところですが、その前に中古住宅を安心して購入したいという人には、既存住宅瑕疵保険が役に立つでしょう。

この保険は、中古住宅の購入後に構造上主要な部分の欠陥や雨漏れが発見された場合、修理に必要な金額が保険金として支払われる仕組みです。の保険を利用しようとする場合は、一定の資格のある検査事業者によって、その中古住宅を検査して合格しなければならないことになっています。検査による一定の品質が約束された住宅で購入後に瑕疵が発見されても保険金で修理できるという二重の安心が用意されており、この保険を利用するには、保険料と検査料を支払わなければなりませんが、新築住宅に含まれている同様の費用と比較しても決して高くはありません。（担当する保険法人や検査事業者によって料金は異なります）中古住宅を購入を考えている方には、安心安全・快適な保険です。

既存住宅瑕疵保険の内容

• 保険機関
  住宅の引き渡しから1年間・5年間から選ぶことができます。
• 保険金額
  500万円または1,000万円から選ぶことができます。（5年間は1,000万円のみ）5万円対象となる費用：修補費用、仮住まい・転居費用、損害調査費用

この保険は中古マンションにも適用することができます。是非利用を検討されてはいかがでしょう。

3 中古住宅の保険に問題点について

中古住宅の購入後に構造上主要な部分の欠陥や雨漏れが発見された場合、修理に必要な金額が保険金として支払われる既存住宅瑕疵保険について、中古住宅の購入を検討される方には、安心を得るために良い保険です。実際にこの保険を利用して中古住宅を購入する場合の問題点についてお話しします。

• １．この保険を利用するためには、買主は事前に「検査事業者」に申し込みをします。検査事業者は、それを受けて対象住宅の検査をします。この段階で売主の了解を得なければなりません。
• ２．検査によって適合しない箇所があった場合、そのままでは保険を利用することができません。
• ３．不適合箇所は、補修しなければ保険が利用できませんが、補修費用がかかることや手間や時間もかかることを売主に了解してもらわなければなりません。
• ４．買主は検査料金と保険料を負担しなければなりません。検査料金は検査事業者によって異なります。
• ５．保険の対象となるのは建物の構造と「防水に関する項目です。給排水管などについては別途特約に加入することが必要です。
• ６．保険の対象となる損害額全額が支払われる訳ではなく、5万円の免責があります。（なお補修のための転居費用や訴訟等の費用も保険の対象となっています）
• ７．以上のような仕組みですが、既存住宅瑕疵保険について、仲介業者さんが十分理解していなければスムーズに進みません。まだ歴史が浅い制度ですので、熟知した仲介業者さんを探すことも大切です。

住宅相談センター　代表取締役　吉田貴彦