住宅関連記事・ノウハウ

1 一般募集のメリット・デメリット
2 戸建賃貸メリット
3 戸建賃貸住宅の市場性

1 相続税対策に賃貸併用住宅！一般募集のメリット・デメリット

一般募集とは、特に窓口をきめることなく複数の仲介会社に同時に入居募集依頼をするという募集依頼方法です。一般募集の場合はもっとも早く入居者希望者を見つけてきた仲介業者に手数料が入ることになります。

メリット

１．インターネットにみなさまの物件情報が数多く掲載
依頼した仲介業者の数だけ募集の間口が広がる。

２．広告料を支払わなくても募集してくれる可能性がある
仲介会社は、少なくとも入居者から仲介手数料を取得できる。

３．集客力のある業者に直接入居募集依頼できる
営業力のある業者は広告料と仲介手数料あわせて2か月分の手数料がとれ、物件を優先して案内するので、一般募集が効果的です。

４．積極的に募集活動してくれる
現場の営業担当者は、手数料が2月分とれる物件を優先して紹介するよう指示を受けている。

デメリット

１．本気で募集してくれないことも
他業者が決めてしまった場合は、仲介業者に一切手数料が入ってこないので仲介会社によっては、熱心に募集してくれない可能性があります。

２．問い合わせ対応に忙しくなる
空室照会について、自分自身で全て対応しなければならず、その労力がかかりる。

３．契約書の書式がマチマチで、契約内容を統一することが難しい
仲介業者ごとにそれぞれの書式をもっているので、書式がばらばらになると把握が非常に煩雑になるため、あらかじめ統一された契約書類を作成しておく必要がある。

４．入居審査方法が統一できない。
自分自身で入居審査をしなければならない場面が多くなる。

５．物件のカギを自分自身で管理する必要がある。
仲介会社から直接内見方法について問合せがくるため、現地にカギを備え付けるなどの工夫が必要になります。

一般募集のメリットとデメリットをよく理解しよう！

2 相続税対策に 賃貸併用住宅 戸建賃貸メリット

注目を集めている賃貸併用住宅の中でもさらに推し進めたのが戸建賃貸住宅です。言葉の通り、一戸建て住宅をまるごと賃貸で運用する方法です。賃貸併用住宅のバリエーションのひとつとして新築の戸建賃貸住宅を複数建てることも有力な選択肢になりえます。

戸建賃貸住宅でのメリット

戸建賃貸の場合は建物そのものが分かれているので、集合住宅とは違うメリットがあります。最大のメリットは、土地・建物の分筆(一筆の土地を数筆の土地に法的に分割)ができること、あわせて固定資産税と都市計画税の節税効果です。

分筆によるメリットは、相続時のもめごとを避ける効果です。複数の相続人がいる場合は土地・建物をそれぞれ分筆することで、相続人同士のもめごとを避けるのに役立ちます。また分筆ができることで、以下のメリットも出てきます。分筆した土地ごとに売却ができることから買い手が付きやすく、アパート・マンションと比べて流動性が高いのです。

税制面のメリット

固定資産税と都市計画税の節税効果
戸建賃貸の場合、貸家建付地となるため更地の場合に比べ固定資産税が1/6に軽減。都市計画税も1/3に減額されます。また、土地評価額が15%～24%削減されることから、相続税も削減になります。

戸建て一棟まるごと賃貸。相続対策にも役立ちます！（写真：大和ハウス工業　施工事例）

3 戸建賃貸住宅の市場性

新築一戸建の賃貸住宅は、首都圏を中心に需要に対し供給が極端に不足しています。供給が不足しているということは、裏を返せば周辺相場家賃より高い家賃設定が可能ということです。また、戸建賃貸住宅の平均入居期間は11年※。賃貸住宅の平均入居期間(5.1年)と比較して倍以上の入居期間となります。
※出典：リクルート『2007年首都圏新築一戸建契約者動向調査』
総務省統計局『平成15年住宅・土地統計調査』

周辺より高い家賃設定で平均入居期間が長いことから、利回り・回収期間が短くなる場合が多く、安定した早期回収が見込めます。

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入居する側からみた戸建賃貸のメリット
住宅ローンを組まずに庭付き新築一戸建てに住める。賃貸住宅ですから、分譲住宅に比べて良い立地条件も魅力的です。

良い立地条件で庭があるメリット
駐車場代がかからない、ガーデニングを楽しんだり庭でペットを飼ったりすることができる、アパート・マンションと比べて採光・通風が良い、上下階の騒音が気にならない、プライバシーが保てるなど戸建の持家と同じ感覚で住める点が挙げられます。あくまで戸建住宅ですから、狭小地をはじめ、敷地の間口が狭く奥行きが長い“うなぎの寝床”台形・Ｌ型・旗竿敷地などの変形地でも大丈夫。オーナーご自身が、ご自身の持ち家として同じ仕様の戸建賃貸住宅にお住まいになる例が多いです。