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基礎・構造(躯体)を頑丈にし、高い住宅査定を得る

中古物件は、一戸建でもマンションでも耐震性が心配。耐震性に不安がある場合、どこまで耐震改修の工事ができるのか。購入前にしっかり検討することが必要です。

建築時期のチェック

• 昭和56年6月１日に建築基準法が改正されたことから、これ以前に確認申請を行ったものは旧耐震基準の建物、以降に確認申請を提出したものを新耐震基準の建物といって、構造基準が大きく異なります。おおまかな目安は、新耐震基準は耐震への安全性が高く、旧耐震基準のものは耐震の安全性が低くなります。ただし、これはあくまで設計上の目安につき、平成に入っての建築物でも施工不良ということが考えられます。

建物のデザイン(かたち)をチェック

• 大きな吹き抜けのある建物、建物の形がＬ型や凹凸型、1階部分にガレージなど大きな開口部がある、1階と2階の外壁の位置がそろっていない、建物の南側面、西側面など、ほとんどが窓になっている外壁面がある、建物の四隅のうち、90cm以上の外壁がない角がある場合は、耐震性が劣る場合があります。また、増改築している中古物件は、法的に問題がないかどうか、事前に確認することが大切。建築基準法に則らずに増築・改築されたものは、耐震性に対する配慮がないことが大半です。

物件の状況

• 見た目でわかるのは、基礎部分や外壁のヒビ、室内ではドアやふすまの建て付け。外壁・内壁に雨漏りによるシミがあるかどうか、洗面所などに湿気が溜まり床が沈み込んでいるかどうか、そして、室内のかび臭さでも、住宅の状況はある程度判断できますが、あわせても現在の住所(地名)に池、沢、沼、川など、水に由縁のある漢字が入っている場合、過去に水害などの建物被害を受けているかもしれません。

昨年、耐震改修を促進する法律である『耐震改修促進法』が改正されたことで、戸建住宅を含むすべての建物が、耐震改修に関する規制対象になっています。また、通常の戸建住宅は努力義務となっておりますが、自治体が指定する重要な緊急避難道路沿いにある一部の戸建住宅は耐震診断などが義務づけられています。さらに、耐震性能が不明確な建物については戸建住宅であっても耐震診断を受けなければなりません。耐震改修は地震に襲われなければ効果を実感することができないことから、投資額に見合った満足度を感じにくいという特性があります。

中古物件を購入する場合に限らず、現在お住まいの住宅でも、しっかりした耐震改修を施しておくことで、住宅の基礎・構造がしっかりしているという高い評価が得られます。住宅を売りに出すときに、高い査定をいただける可能性が高まります。裏を返せば、住宅設備や内装がいくら新しくても、住宅の基礎や構造がしっかりしていないと、住宅の資産価値は決して高く評価されません。

このように、中古住宅を購入するときはもちろん、新築住宅を建てるときに、基礎・構造(躯体)をしっかり作り込むことで、将来的に住宅を高く売却できる可能性も高まるのです。