住宅関連記事・ノウハウ

はじめに

6月末～7月上旬にかけて公務員や一般企業のボーナス支給がはじまり、あわせて2015年10月に予定されている消費税10％増税のスケジュールを踏まえると、いままでぼんやり検討していた家づくりについて、そろそろ本腰を入れて取り組まなければならない雰囲気になってきます。戸建住宅かマンションかという選択からはじまり、戸建住宅を選ぶと注文住宅か建売住宅かという選択を迫られ、注文住宅を選ぶとハウスメーカーか工務店か建築家を選ばなくてはなりませんが、建売住宅では一般の建売住宅か建築条件つき住宅か借地権つき住宅かという選択になります。

土地と建物を同時に購入する建売住宅のメリット

すでに建ててあるものであれば実物を観て購入、すぐに入居できることが最大のメリットです。建築中のものや、これから建てるものについては、工事中の様子を確認することができて安心です。建築条件つき住宅は、間取りなどある程度の融通が利くので、自分好みの住宅になる可能性が高いです。借地権つき住宅であれば、土地の購入費用がいらないことから一般的な建売住宅より割安で購入できます。

注文住宅より建売住宅のほうが、安価に自分好みの住宅を手軽に建てられそうな印象だったり、購入前後の手続きひとつにしても、注文住宅より手間がかからない印象を抱く方々が多いようです。建売住宅の場合、買主が住宅を観るのが建築後になる場合が大半。つまり、手抜き工事が発覚しずらいことから、欠陥住宅となる確率がもっとも高いといわれています。また、建築条件付きの土地やこれから建売住宅を建てる建売青田買いの場合は、あわせて契約時の条件を綿密に詰めないと、契約後にこんなはずじゃなかったのにと後悔する方々が多いことも特徴のひとつです。

一般的な建売住宅具体的に注意すべき点

✅木造3階建住宅

限られた敷地を有効に活用するために2階建てにした木造住宅は、2階建ての1.5倍の荷重がかかるため、しっかりした基礎や構造にする必要があります。ところが、しっかりした基礎や構造については、販売時の強力なアピールポイントになりにくいことから、実際は手抜きが多いとも言われています。小さな手抜きでもたくさんの手抜きが積み重なると、瑕疵保険の期限が切れる10年を経過してから(建築後十数年経過)、一気に問題が表面化する例が多いようです。ちょうど、そのタイミングで住宅ローンの支払と教育費・医療費・介護費用などが重なると、ライフブランの大幅な修正を迫られます。

✅周辺で似ている物件に比べて、価格が極端に安い物件

借地権つき住宅の場合、土地の購入費用がいらないことから一般的な建売住宅と比較すると大幅に安くなりますが、周辺の物件に比べて極端に安い物件の場合、何らかの悪質なケースが隠されていることが多々あります。土地ひとつにしても、近隣相場から取引価格が算定され、建築工事にしても材料＋職人の人件費がかかることから、プロが観ると土地と建物の仕入価格は事実上のガラス張りです。不動産で掘り出し物に出会える可能性とは、もともと著しく低いのです。

✅販売会社が契約を急ぐ物件

営業担当者 仮契約だけでも、解約すれば返金するので手付金だけでもと契約を急がせる物件には、何らかの売り手側の意図があります。建築条件付き住宅の請負契約についても、売り手側の意図があり、その意図は往々にして買い手に不利な条件である場合が大半です。

✅ 建築確認済証と検査済証の提示

分譲地の地盤調査報告書がない建築確認済証と検査済証は、適法な建築であることを示す公的な書類です。これらの書類がないと、住宅ローンの手続きができない場合があります。また、建売住宅でコストがかかる地盤調査を行うのは極めて少ないのが現状であり、のちのち、住宅の重さで不同沈下(家が傾く)を起こしても、地盤の問題による不同沈下は瑕疵保険の対象外のため、保証も期待できません。注文住宅については、1軒ごとに地盤調査を行い、地盤保証がつくことが大半です。したがって、注文住宅の場合は地盤の問題による不同沈下が起きる可能性は建売住宅に比べて、相対的に低くなります。

手軽に購入できる建売住宅は確かに魅力的な選択です。弊社にご相談になる方々の事例をみても、建売住宅ならではのリスクを十分に検討してから建売住宅の購入に踏み切るほうが、結果として後々困らない家づくりになることは間違いありません。

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