住宅関連記事・ノウハウ

1 賃貸住宅の管理会社を選ぶポイント

賃貸住宅の経営に際して、管理会社への業務委託が一般的です。そこで、管理会社を選ぶときのポイントをお伝えいたします。

管理手数料

管理手数料は、一般的に家賃の5%というケースが多いようです。なかには3%で対応してくれる管理会社もありますし、管理業務の一部をオーナーが行うことで、管理手数料を1%に抑えている管理会社もあります。オーナー自らどこまで手間をかけられるのか、管理会社にどこまでお願いするのか。しっかり検討して、条件にマッチした管理会社を選びましょう。管理会社は常時数百～数千の物件を管理していますが、そのうち全体での入居率がどれほどか、ヒアリングしてみましょう。少なくとも、全戸の入居率が90%以上で推移している管理会社を選ぶことが大切です。

インターネットへの対応

入居者が部屋を選ぶときは、インターネットで部屋を探すことが一般的になっています。インターネット上に空室情報が掲載されないことには、部屋を探している人の目に留まらないので、入居募集において非常に不利になります。その管理会社が大手賃貸情報サイトへの掲載を行っているかどうか、必ず確認するようにしましょう。

2 賃貸住宅の経営計画を立案のポイント

市場調査

計画地における賃貸住宅の市場調査は、たいへん重要です。市場調査の目的は、継続して空室率が少なく効率よい賃貸経営を続けることを目指すことです。具体的には、計画地周辺のアパート・マンションをみて、どんな人たちがその地域で賃貸住宅に住んでいるのか、どのような建物が満室になっているのか、どのような建物に空き部屋が多いのか色々なことを調べます。この市場調査は地元の不動産業者をはじめ、不動産市場調査を行なっている専門企業に診断してもらう方法もあります。

聞き取り調査

計画地周辺でいくつかの不動産会社に聞き取り調査をしてみると、意外なことがよくわかる場合があります。たとえば「計画地の周辺には、広い間取りの賃貸住宅が多く建っていて家賃が高い」「計画地周辺は家賃が安いかわり狭い間取りの賃貸住宅しかなく、近隣の不動産会社には広い間取りの賃貸住宅を探している方がよく訪れる」といった情報です。それらの聞き取り調査を進めることで、どんなタイプの賃貸住宅を建てると安定した入居を見込むことができるのか、明確にわかります。

3 計画地周辺調査

あわせて、計画地周辺に老朽化したアパート・マンションが多いかどうかも調べておきましょう。近隣に古いアパート・マンションが多い場合、近い将来にそれらの建て替えが進んでいく可能性があります。将来建て替えられるアパート・マンションのデザインや仕様、設備をあらかじめ想像して、それらの新しいアパート・マンションに負けないデザインや仕様、設備にしておくことも考えておきましょう。また、計画地の周辺にアパートやマンションが多く建てられていたとしても、建築されているアパートやマンションに木造や鉄骨造が多く見受けられるようであれば、思い切って鉄筋コンクリート造のマンションを建てる方法もあります。鉄筋コンクリ一ト造は、他の工法に比べて遮音性能などの居住性が優れていることが多く、人気を得ることができたり、近隣相場より高めの家賃で貸せる場合が多くなります。

計画地の人口・世帯数

計画地周辺の調査と聞き取りとあわせ、計画地の人口・世帯数を調べます。

計画地の人口・世帯数

こちらから外部リンク　総務省統計局

総務省統計局で公開されている統計データをもとに、計画地の市区町村別の人口と市区町村別の世帯数を調べます。計画地の市町村人口と世帯数がわかると、計画地の市区町村別一世帯あたりの平均人口(１世帯あたりの同居人数)を求めることができます。これは、人口を世帯数で割ることで簡単に計算できますよ！一世帯あたりの人口を全国平均と比較してみると、計画地周辺はファミリー層が多いのか、単身者が多いのか調べることができます。あわせて、以下のような調査を行なうと、より精度が高まります。

持家比率を調べておくことで、予定地が他市区町村や他県と比べ、賃貸需要が多いか少ないか予測できます。

家賃相場

建築予定地周辺の家賃相場を調べます。もっとも確実な相場の調査方法は、周辺の家賃相場から推測することです。

家賃相場の調べ方

• 1 計画地近くの不動産業者に訪問して資料を取り寄せ、立地や予定している間取りを比較する
• 2 賃貸住宅情報誌で調べる
• 3 インターネットでアパート・マンション情報を検索する

いずれも計画地周辺エリアの情報が載っているページから、築年数が浅く同じような間取り・広さの アパート・マンションをピックアップします。できれば、駅からの距離も同じようなものを選び、これらのサンプル物件ごとに、共益費込の月額家賃を部屋の面積で割り、平方メートル当たり賃料を計算します。この平方メートルあたり賃料を5戸～10戸単位で導き出し、家賃の平均値を求めます。この家賃の平均値に、これから建設しようと考えているアパート・マンションの広さをかけると計画地の相場家賃を求めることができます。この相場家賃を基準に家賃設定金額を考慮し、賃貸経営計画、建築計画を検討していきます。

4 部屋の間取りとローン返済額について

賃貸部分の間取りを検討

賃貸部分の部屋の間取りは、賃貸経営をスムーズに進めるために重要です。計画地のニーズをもとに、間取りを検討します。生活利便性を重視した単身者が多く住む地域であれば、1Rや1Kといった部屋をつくる、周辺環境を重視するファミリー層が多く住む地域であれば、1LDKや2DKの部屋をつくる、といった判断が必要です。

月々のローン返済額を検討

月々のローンの返済額を算出するために必要な情報は、以下の4つです。

• ・総借入額
• ・返済方法（元利均等 or 元金均等）
• ・金利（固定 or 変動）
• ・融資期間

これらの情報がそろったら、ネットで公開されている住宅ローンシミュレーション(住宅金融支援機構)にて、それぞれの値を入力してみましょう。毎月の返済額が瞬時に算出されます。

住宅金融支援機構：住宅ローンシミュレーション
こちらから外部リンク

融資期間

みなさまは、融資期間は短い方が有利とお考えですか？一般的には借金はできるだけ早く返した方が良いと考える方がほとんどです。融資期間に限っては計画段階では、融資期間を長めに設定することをおすすめします。融資期間を長くすればするほど、同じ借入金額でも毎月のローン返済額を低く抑えることができるからです。

賃貸住宅経営を行う以上、「退去者が出て空室になってしまい、なかなか次の入居者が決まらない」「突然、給湯機などの住宅設備機器が壊れてしまった」など、常に突発的な収支変動リスクがつきまといます。そこで、突発的に発生する収支変動リスクに備え、あらかじめ月々の返済額を少なくしておくことで収支が変動したときの賃貸住宅経営上のダメージを抑えることができるのです。融資期間を長くすることで月々の返済額を減らすことができれば、毎月手元にキャッシュを残すことができます。そのキャッシュを貯めておけば、いつでも繰上返済することができます。金融機関に返済したお金は戻してもらうことができません。月々、資金的なゆとりを持たずに返済を続けるのではなく、突発で起きるリスクに備えたキャッシュを手元に貯めておくことで、賃貸住宅経営を安定することをおすすめします。

管理会社の選定

賃貸住宅の場合、完成と同時に賃貸管理も始まります。賃貸住宅経営にまつわる業務は、管理会社に委託することが一般的です。管理会社とは、一般的にはよく街中で見かける不動産会社の事ですが、賃貸物件管理に特化している会社もあります。管理会社は、主に下記の業務をオーナーに代わって行います。

• ・入居者募集
• ・入退去の契約手続き
• ・賃料の集金、滞納保証
• ・24時間緊急対応
• ・退去時の精算業務

このように、管理会社は日常的な業務は管理会社が全て代行してくれるため、手間をかけず賃貸住宅経営を行うことができるのです。

5 賃貸住宅の入居者管理を管理会社などに任せる方法

集金管理

最も管理費がかからない管理契約は、入居者からの集金を任せる集金管理。賃料の滞納の督促なども代行しますが、家賃の保証はありません。空室リスクはオーナーが負うことになります。滞納保証付き管理委託契約。次に管理費がかからないのは滞納保証付き管理委託契約。空室の保証はありませんが、家賃滞納については不動産会社が審査した入居者の滞納を保証します。

サブリース・家賃保証

賃貸経営で最も大きなリスクである空室リスクまで管理会社が負う契約は、サブリース・家賃保証と呼ばれる契約です。サブリースは、空室・滞納の有無にかかわらず、約定の賃料を不動産会社が保証してくれますので、安心して賃貸経営に取り組むことができます。管理会社がリスクを被る割合が高いことから、いわゆる管理料的な報酬が管理会社の手元に入る仕組みとなっています。

5 賃貸住宅の経営計画にあたり配慮すべきことまとめ

• 1．市場調査
• 2．賃貸部分の間取りを検討
• 3．月々のローン返済額を検討
• 4．管理会社の選定

以上4つのポイントになります。ぜひ賃貸住宅の経営計画をする際に参考になさってください。