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住生活コンサルタント 早坂淳一 ネクスト・アイズ株式会社住宅ローン金利から見る!2017年度の建てどき?リフォームどき?住宅を手に入れる方法とは?

1 建てどき?買いどき?リフォームどき?

YAZAWA LUMBER施工事例より
YAZAWA LUMBER施工事例より

2017年は、建てどき?買いどき?リフォームどき?と最適な時期について、気にされる方も多いのではないでしょうか。2017年に家づくり計画を進めたほうがよいかもしれない理由を解説しましょう。2017年~2018年の金利推移の予測を踏まえた、住宅ローン金利傾向を解説します。

前提条件

日本銀行や複数のシンクタンクの予測をまとめました。2017年の日本経済は、生産・輸出が緩やかに持ち直すとみられることから緩やかな回復の動きが続くと予想。個人消費は可処分所得の伸び悩みから消費抑制の傾向が続き、消費回復は緩慢な動きになるだろうと予測されています。2017年度~2018年度にかけて、物価は上昇する見込みではあります。2018年度まで日銀の目標を下回るペースに留まると予測されています。2018年度は、2017年度の経済対策の押し上げ効果は一巡するものの、新たな経済対策を策定すると見込まれています。海外経済の成長ペースも輸出の下支えとなることで、+1%程度の成長ペースを維持するものと考えられています。

2 予測を踏まえ、2017年度~2018年度の短期金利・長期金利の推移予測

短期金利(政策金利・短期プライムレートと密接な関係)

変動金利住宅ローン金利は、政策金利・短期プライムレートに連動します。当面は現行水準を維持すると見込まれています。

長期金利(「10年満期の国債の利回り」を指す場合が多い)

米長期金利の上昇をうけ、上振れ圧力が高まる見込みですが、日銀の政策のもとでの国債購入が金利上昇圧力を吸収するため、おおむね0%程度~小幅プラスの水準で推移するものと見込まれています。結果として、固定期間選択型住宅ローン金利や全期間固定型住宅ローンは手堅く観ても小幅プラス程度の金利変動となるものと考えられます。2018年までは、変動金利型住宅ローン、並びに固定期間選択型住宅ローン金利や全期間固定型住宅ローンは、とりあえず現状の金利をベースに小幅な変動で留まるものと予測されております。しかし、住宅ローンは2年で完済できる金額ではないこと。あわせて物価上昇は材料費や職人さんなどの労務費上昇につながることから、短期的な金利動向に一喜一憂するのではなく、計画段階から長期的な物価上昇リスクも考えておく必要があります。

変動金利で住宅ローンの借入を検討している方のなかには、利率が上昇したら固定金利に切り替えようと考えるかもしれませんが、固定金利に対する金利見直しの動きは変動金利に比べて早いことから、住宅ローンの借り換えを検討している最中に固定金利の適用金利が上昇してしまっていることがあります。全く予測できないのが地政学的リスクによる商品市況の高騰、為替通貨の乱高下。それらの影響をうけた企業の投資活動や個人の消費者心理の冷え込みといった悪い影響の可能性です。この場では地政学的リスクについての解説は差し控えますが、ちょっと調べるだけでもみなさまの想像以上に混沌としていることがわかります。

3 経済対策から見る住宅を手に入れる方法とは?

スモリホールディングス施工事例より
スモリホールディングス施工事例より

平成28年11月29日に閣議決定された、「平成 29 年度予算編成の基本方針」 において、住宅に関連するであろう項目を読み取っていきます。

未来への投資を実現する経済対策

 建材による建物の省エネ性能向上について
(平成28年8月2日閣議決定:外部リンク)

既存住宅流通・リフォーム市場等の活性化について

  • ・建物状況調査(インスペクション)の実施と瑕疵保険への加入を促進するなど、若者による既存住宅の取得を支援する措置を新設する。
  • ・耐震性を確保しつつ、省エネルギー性能を高めるリフォームや建替えを支援する措置を新設する。
  • ・耐久性、環境性、耐震性等に優れた新築住宅の普及を促進する。その際に、三世代同居への対応を支援する。

来年度の予算編成でも住宅政策に大きな変更はないもの、と仮定した場合、次年度以降も2016年2次補正予算で事業化された、住宅ストック循環支援事業と同様なスキームが継続するものと考えられます。現在は、国会審議中につき断定できませんが、住宅ストック循環支援事業が継続するとして、次年度以降の住宅の購入方法について考えてみましょう。ライフプランや借入可能額との兼ね合いから、憧れの新築注文住宅に手が届かない場合、自分のための住宅を取得する方法は、大きくわけて2つあります。

4 中古住宅を購入して自分が思い描くようにリノベーションして住む

リノベーション事例より
リノベーション事例より

郊外に新築分譲住宅を購入して住む

KADeL施工事例より
KADeL施工事例より

駅から近いといった利便性を優先すると、中古住宅+リノベーションという選択肢が魅力的ですが、郊外で庭付き分譲一戸建てという選択肢も捨てがたい魅力があります。ただし、簡単に買い換えることができない住宅につき、並行して長期的な視点もあわせて考えてみましょう。中古住宅だけど将来的に利便性の高い地域に住む選択、もしくは新築だけど高齢化とまちの空洞化が進行していく郊外に住む選択という、二者択一という視点を持つことが大切です。地方では、中古住宅を購入してリノベーションする価格帯の相場と新築分譲住宅相場の価格帯はほぼおなじ程度になっているようです。ただし、少なくても国(国土交通省)が描いている方針は、中古住宅を購入して自分が思い描くようにリノベーションして住む方向になっていることは間違いなさそうです。

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住生活コンサルタント 早坂淳一住生活コンサルタント 早坂淳一

住生活コンサルタント 
早坂淳一
ネクスト・アイズ株式会社

大手百貨店にてクレジットカード事業の立ち上げやポイントカードシステムの運用、全店販促支援システムの運用、売場リニューアルブロジェクトなど、新規事業を中心とした業務に従事。 その後、携帯キャリア店舗改善プロジェクトや不登校児童・生徒活動支援プロジェクト、工務店支援プロジェクトに従事したのち、工務店にて営業を経験し、現在は第三者機関ネクスト・アイズにて、住宅コンサルタントとして活躍中。