住宅関連記事・ノウハウ

「ＧＸ ＺＥＨ」の性能要件

戸建住宅の主要スペックは、現在の「ＧＸ志向型住宅」と同等水準。

再生可能エネルギー、高度エネルギーマネジメント、蓄電池の導入が要件となります。集合住宅の定義であるＺＥＨ－Ｍも戸建住宅と同様、外皮性能や一次エネルギー消費量の要求水準を引き上げます。

経済産業省：「ＧＸ ＺＥＨ」及び「ＧＸ ＺＥＨ－Ｍ」を定義しました。参照こちらから

この「ＧＸ ＺＥＨ」基準が定められた目的は、２０２１年に閣議決定した第６次エネルギー基本計画にて示されている、２０３０年ならびに２０５０年にストック平均でＺＥＨ水準の性能を確保する目標に沿ったものです。正式に要件が発表される前の動きとして、5月12日に開催された「総合資源エネルギー調査会第48回省エネルギー・新エネルギー分科会省エネルギー小委員会において、「２０３０年代後半に広く普及が期待される住宅」として案が示されています。

第48回 総合資源エネルギー調査会(省エネルギー・新エネルギー分科会 省エネルギー小委員会)参照こちらから

この要求水準は、建築コストは別とすれば、困難な要件ではありません。

ただし蓄電池の導入が要件となったことから、スケールメリットが生きるハウスメーカーに有利な条件ともいえます。工務店において、この要件を踏まえつつ建築コストを抑えるには、それなりのスキルをもつ工務店でないと対応できない懸念があります。

補助金や住宅ローン金利優遇などのインセンティブ

経済産業省がこのタイミングで要件を公表したということは、当然のことながら補助金の制度設計はもちろん、住宅ローン金利優遇や住宅ローン減税への配慮など、新規住宅取得インセンティブの充実は期待できると考えられます。

逆の視点では、「ＧＸ ＺＥＨ」及び「ＧＸ ＺＥＨ－Ｍ」は、これからの標準仕様として捉えられるだけに、これから新築を検討するとき標準仕様に劣る性能となると、将来、家を売るときリセールバリューが下がる＝建物価値がより低くなることに備えなければならないでしょう。

不動産の価値を決める要素として、なにより立地条件が優先されます。築年数が経過すれば建物価値は大きく下がるとはいえ、築年数が経過しても建物価値が評価されるのであれば、立地条件に関わる評価に建物価値が加算されるだけに、より高値で売却できる可能性が高まるわけです。

つまり、これから新築を検討するのであれば、予算が許す限り住宅性能に振ったほうが将来の建物価値を担保できる可能性が高まると考えられます。

本体価格の上昇分は、いかに「補助金＆金利圧縮＆減税」という３点セットによってどこまで圧縮できるか、という試算も重要になってきます。もちろん、現時点では１年後の住宅ローン金利はわかりませんし、補助金制度や住宅ローン減税も現時点では確定しておりません。

ただ、１年後の住宅ローンの金利上昇は規定路線とはいえ政策金利が極端に上昇するものではない以上、住宅ローン金利が極端に上昇するものではないと考えられますし、補助金制度や住宅ローン減税は、今年度の制度を参考にすれば概算金額は推測できます。

問題は建築価格の高騰ですが、現時点での最低価格帯として建物本体価格：坪100万円×想定延床面積、さらに付帯工事＆外構工事＆諸経費は建物本体価格の30％以上は見込んでおくことで、概算建築予算が想定できます。
※土地代や地盤改良工事等は別途予算化

そのうえで、現時点の世帯年収と将来の予測収入を踏まえた借入可能額を試算のうえ、【そもそも住宅の取得が可能かどうか】という慎重な判断をすべきでしょう。

高市内閣発足を踏まえた施策の変化

高市内閣の最も大きな課題は、物価対策と景気回復、さらに、いまや大半の方々に高値の花となってしまった住宅と不動産市場の安定。

住宅政策については当然のことながら内需経済かつ重要な経済対策につき、今後の減税や補助金などの縮小はないものと想定できます。今後は国土交通省住宅局を中心とする三省による工程表(ロードマップ)に沿って、国会審議を経て粛々と進められることになるかと想定できます。

あえて言えば将来の政策金利ですが、月々の返済が数万円単位で上昇するということは考えにくいこと。

早ければ12月に見直しと目される政策金利上昇は織り込んだとしても、返済中の方々にとっては月々の返済額の上昇はさほど大きくないとはいえ、はじめて住宅ローンをご利用にする方々にとって、住宅ローン仮審査を行う段階で大きな壁となる住宅ローン審査金利の上昇を踏まえ、いかに自己資金を潤沢、かつ返済比率をどこまで圧縮できるかが、今後の住宅ローン審査を有利に進めるポイントとなることでしょう。

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