住宅関連記事・ノウハウ

ご自分の物件を高く売ってくれるも、安く売ってくれるも大半の方の場合、殆どが仲介会社へ依頼します。でも、そんな依頼をする仲介会社がどの様に査定をしているかを知らない方がいます。ご自分の財産を売却するのに、どの様な査定がされているのか知らない。または聞いていないなんて事は無いようにしましょう。査定方法や提出する資料にも、各会社様々です。と言うことで、今回は簡易査定方法の代表的な3つをお送りいたします。

不動産売却時の査定について鑑定3手法

不動産査定の3つの方法

• 1原価法：不動産の再調達価格を基に原価を求める方法
  • 原価法では、対象不動産を現在の価格で再度建築した場合や取得した場合の原価を割り出し、不動産の価格を推定していく方法。例えば築10年の戸建ての場合なら、まったく同じ住宅を建てた場合、いくらかかるかを調べ、新築から10年間経過した分の価値を値引き、価値を推定していく。
• 2取引事例比較法：類似の不動産の取引事例を基に価格を求める方法
  • 取引事例比較法では、近隣や周辺の類似不動産が、いくらで取引されたかを調べ、対象の不動産と比較して価値を評価する。例えば隣接した同規模の戸建が取引されていた場合、その実際の取引価格に基づいて価値を推定していく。
• 3収益還元法：不動産が生み出す収益を基に価格を求める方法
  • この土地から生み出される収益を基に、その土地価格（不動産価格）を計算する方法。例えば、同じ総額の不動産や同じ間取りであっても家賃収入に差が生じることから、賃料が高いほうが評価は高く、賃料が低いほうが評価は低くなります。

自分の不動産が、どの方法で査定されているか聞いてみましょう。

売却前に必ず確認してもらいたいポイント境界確認について

売却前の境界確認の重要性

みなさん売却時には1円でも高く売りたいと思うでしょう。だからこそ、物件に不備があってはいけません。なぜなら、購入する方は、良いも悪いも明確になっていないものを嫌います。たとえば、境界がはっきりしていない…など、曖昧な状態が購入者にとっては一番困るのです。

• 境界ポイントはありますか？
  • 境界ポイントには、杭・プレート・鋲などがあります。
• 測量図はありますか？
  • 測量図には、確定測量図・地積測量図・現況測量図があります。
• 測量図ともにある場合
  • 境界が全て確認でき測量図もあれば問題ありません。
• 境界のポイントは無いが測量図はある場合
  • 測量図が作成された時期が古い場合は新規で作成をおすすめします。作成時期が平成に入ってからのものであれば、測量士立会いのもと隣地所有者と立会いを行いポイントの復元をして下さい。合わせて立会い印をもらえればベストです。
• 境界のポイント及び測量図が無い場合
  • 測量士立会いのもと隣地所有者と立会いを行いポイントの新設（復元）をして下さい。合わせて、新規に測量図を作成して下さい。その際は隣地所有者の立会い印をもらうことがベストです。

余談ですが、中には、杭などは時が経つと沈んでしまう場合があるので土を掘り出し確認すると出てくる場合もあります。所有物件には、境界のポイント・測量図があるか確認しましょう。

越境についても確認しよう

越境問題と売却

境界から自己の所有物が隣接地へはみ出していること。または、隣接者の所有物が自己所有地にはみ出していること。この越境、安易に考えると売買における大きなトラブル、クレームと発展していきます。そうならない為にも、事前に確認しましょう。

• 目に見えるものでは、屋根・雨とい・塀・樹木の枝葉などがあります
  • ※目に見えないものでは、上水・下水・ガスなどの埋設管などがあります
• 越境している場合
  • 越境している箇所があれば、それを明確にしてあげる事が肝心です。引渡しまでに解消できるものであれば解消してあげる旨を契約書などに盛り込みましょう。

解消できない場合も同様です。当事者同士が理解（解消できない旨）していればよいですが、何も知らずに契約後などに発覚した時、解消できれば良いですが、解消できないとなると大きなクレームやトラブルに発展し最悪のケースは契約解消になる場合もあります。折角の契約が、事前に伝えることや解消していない事で解消するのはもったいないですよね。

売却する方は余り気にならなくても、購入する方は今後、お隣との付き合いも有りますし、越境を解消するに当たって、自己負担で費用も発生するので敏感な部分です。越境があり解消できない場合、買主側からすると“隣地と仲が悪いのではないか”など思わぬ詮索をされる場合があるので、できない旨を契約前に必ず明確にしてあげましょう。そして越境がある場合は明確に伝え、できる限り解消するようにしましょう。