住宅関連記事・ノウハウ

中古住宅住宅診断について

住宅診断の必要性

中古住宅かと悩んだ時に、中古住宅は心配でという人は多いと思います。そういう方にお勧めするのが、住宅診断です。アメリカでは中古住宅を購入する人のほとんどが住宅診断を利用して、住宅に問題がないかを調査します。料金はいろいろなメニューが含まれる高額コースから、簡単な診断だけのディスカウントコースまでさまざまで、自分のニーズに応じて依頼します。日本でも昨年国土交通省が『既存住宅インスペクション・ガイドライン』を発表し、少ずつ利用者が増えています。住宅診断を利用する際の注意点をご紹介します。

住宅診断を利用する際の注意点

住宅診断は、まだまだ始まったばかりの制度です。各社の見積もりを取って比較することをおすすめします。

新築するときの住宅診断について

新築住宅の検査体制

住宅の新築には、国の認可を得た検査機関がかかわったり、住宅瑕疵（かし）保険の加入が義務付けられていますので、そう心配する必要はないのではないかという声が多いようです。法律（建築士法）では、建築現場のチェックは本来建築士さんが行うことになっています。この業務のことを「監理業務」と言います。みなさんは家を建てるときに必ず監理業務委託契約を建築士さんと結ぶことになります。工事現場で監理建築士さんを見かけることは、残念なことですがほとんどありません。

監理の実態

では、誰が監理をしているのでしょうか？ほとんどの場合、現場監督さんに任されているのが実情です。しかし現場監督さんは工事会社の社員ですから、自分で自分をチェックしていることになります。また国の認可を受けた指定検査機関も検査をしますが、1社で何千棟という検査をしなければなりません。おのずと完全に監理をすることが難しくなります。そこで民間の第三者に住宅診断を依頼するという人も出てきます。費用はかかりますが、自分の側に立った監理をしてくれるということで、意外にも利用されているのです。住宅新築の際は、ご自身の希望に応じて利用していただければよいと思います。

住宅新築中の監理はなぜ必要？

監理の役割

監理とは設計図と工事現場が一致しているかどうかを確認する仕事です。そしてそれ以外にも、もっと大切な仕事が現場が建築として適正かどうかまでも確認する仕事です。住宅はすべて設計図に基づいて工事されていると思われますが、図面化されているのはほんの一部にすぎません。自動車やパソコンの製造には、全体の設計図がありますが、住宅には全体の設計図はありません。設計図にない部分は、図面から推測して大工さんが施工しているのが実情です。現場で推測して施工した部分が、果たして適正かどうか？これを監理するのも建築士さんの仕事です。

監理者の重要性

監理のために現場に来る建築士さんは多くありません。現場の大工さんを全面的に信用して工事が進んでいるのが実態です。これは大手ハウスメーカー・地元工務店に関わらず事実です。良きパートナーとなってくれる監理業務建築士さんが、いかに大切なことかご理解いただけましたでしょうか？

しっかりした監理をしてもらうには

監理業務委託契約

監理業務は、建築士がするべき業務として建築士法に定められています。そのために設計業務を建築士に依頼するときに「設計業務委託契約」を結ぶのと同様に監理業務委託契約を建築士と締結します。また、その契約の前までに、必ず「監理業務に関する重要事項説明書」の説明をすることになっています。（法24条7）この説明書の3番目に「工事と設計図書との照合の方法および工事監理の実施の状況に関する報告の方法」を説明します。ここでは現場にどのくらいの頻度で行くのか。監理した後の報告書は、いつ、どのような書式（あるいは口頭）で出してくれるのか。が説明されます。この部分がきちんと書かれている建築士事務所を選ぶことが重要です。監理業務委託契約は大手ハウスメーカーで新築する場合あっても必要です。

監理と管理の違い

監理は正確には管理の間違いではありませんか？というご質問をいただきます。確かに建築現場には現場管理者という役目の人がいます。この人は建築会社の社員であることがほとんどで、その役目は多くの職人さんや下請会社が現場に出入りする中、その調整をして工程通りに現場が進むように管理することです。どの順番に部材を入荷し、どの職人さんにいつから来てもらうかなどを調整する重要な役目です。この人は本来の監理者ではありません。監理は監理建築士さんが行わなければならないことになっています。残念ながら現場で管理者を見かけることはあっても、監理者を見かけることはほとんどありません。このあたり、良い家ができるかどうかに大きく関わってきますので、監理者がどのタイミングで何回ほど来てくれるのか、十分確認しておくといいでしょう。

住宅完成時のチェックポイント

施主検査の注意点

住宅が完成したときに施主（工事発注者）が最終チェックをおこなう施主検査（内覧会）での注意点は目に見えるものと見えないものという話です。完成した住宅を見てこれがおかしい!とかここに汚れやキズがある!と指摘することはできると思います。しかし、これがない!という指摘をすることはなかなか難しいようです。もちろん洗面台がない!というように大型の部品や、気に入っている棚がない!というような自分が強く意識しているものについては気づくと思います。問題は意識していない部分がついていない場合です。先日内覧会に立ち会った新築分譲マンションでは玄関の壁部分だけ巾木がない!とかキッチンとキッチンパネルの間にコーキング（目地を埋めるシール）がない!という事例がありました。

見落としがちな箇所

コーキングは明らかにないのですが、さっと見ているだけでは、なくても違和感はなく、その場にいた誰一人として気づく人はいませんでした。（買主様ご家族・建設会社の担当者・売主不動産会社の担当者）キッチン回りにコーキングがないと、水が入り込み長年の間に壁や床を劣化させるので注意が必要です。このように一般の施主様・買主様がないものに気づくことは難しいのです。あるもののチェックはご自分でできるとしても、ないもののチェックはホームインスペクター（住宅診断士）などの専門家に依頼するというのは、このような点からも有意義なことだと考えます。

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