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住宅関連記事・ノウハウ

住生活コンサルタント 早坂淳一 ネクスト・アイズ株式会社サブリースのメリット・デメリット!契約時のチェックポイントとは

【1】サブリースとは

共働き夫婦
築マンションのイメージ

住宅のサブリースとは、物件の所有者(オーナー)がサブリース会社と契約を結び、その会社が物件を借り上げて第三者に転貸する仕組みです。

この場合、サブリース会社が中間に立ち、実際の入居者とのやり取りはサブリース会社が行います。サブリースは賃貸物件の運営をサブリース会社に任せることができるため、オーナーにとっては管理の手間が省けるというメリットがあります。以下、詳しく解説します。

【2】 サブリースのメリット・デメリット

住宅 契約 サブリースのメリット・デメリット
住宅 契約 サブリースのメリット・デメリット

  • サブリースのメリット
  • サブリース契約の最大の魅力は、空室リスクの軽減にあります。これにより、オーナーは賃貸経営における精神的な負担を大きく減らすことができます。空室の心配がなくなるだけでなく、家賃滞納のリスクもサブリース会社が負うため、オーナーの経済的リスクも軽減されます。また、入居者からのクレームやトラブルが発生した場合も、サブリース会社が対応してくれるため、オーナーはこれらの問題に直接対処する必要がありません。さらに、サブリース会社が建物の維持・保全を担うことで、建物の価値を維持しやすくなります。これらのメリットは、特に賃貸経営において手間やコスト、心配事を減らしたいオーナーにとって非常に魅力的です。

  • 空室リスクの軽減
  • サブリース会社が一定の家賃をオーナーに支払うため、空室が出ても家賃収入が得られます。これにより、空室リスクを軽減できます。

  • 管理の手間が省ける
  • 入居者からのクレーム対応やメンテナンスなど、物件管理にかかる手間をサブリース会社が担ってくれます。オーナーは管理業務から解放されます。

  • 定期的な収入が見込める
  • サブリース契約により、毎月安定した家賃収入が見込めます。経済状況の変化に左右されにくい定期収入が確保できます。

  • サブリースのデメリット
  • しかし、これらのメリットがある一方で、サブリース契約には注意すべきデメリットも存在します。例えば、市場の経済状況によっては、サブリース会社から家賃の減額を請求される場合があります。また、長期にわたる家賃保証の提供を受けるためには、定期的な建物点検を受け、その結果に基づいて保証の更新を求められることがあります。これに加え、中途解約のリスクも考慮する必要があります。市場環境の変化やその他の理由で、サブリース契約が予期せず終了することがあり、その場合、オーナーは再び直面することになるかもしれません。最悪の場合、サブリース会社の破綻や契約解除により、保証されていた収入が突如途絶えることもあり得ます。これらのリスクを事前に理解し、慎重に契約を検討することが重要です。

  • 家賃収入が市場価格より低くなる可能性
  • サブリース会社は運用コストを考慮して家賃を設定するため、市場価格よりも低い家賃で契約されることがあります。

  • 契約内容によるリスク
  • 契約解除条件や家賃減額請求権など、サブリース契約の内容によっては、オーナーに不利益が生じる場合があります。

  • サブリース会社の破綻リスク
  • サブリース会社が経営難に陥ると、契約が履行されなくなるリスクがあります。その場合、オーナーが直接管理を行うか、新たなサブリース会社を探す必要が出てきます。

【3】サブリース契約を取り交わす際のチェックポイント

説明を受けるシニア夫婦 住宅 契約 サブリースのメリット・デメリット
説明を受けるシニア夫婦 住宅 契約 サブリースのメリット・デメリット

  • 免責期間の確認
  • サブリース契約を結ぶ際には、契約に含まれる免責期間を確認することが重要です。免責期間とは、サブリース会社が賃料の支払いを免除される期間のことであり、この期間中はオーナーが賃料収入を得ることができません。この免責期間が適正であるかどうか、また入居可能日と建物の竣工引渡日との間にどのような違いがあるかを理解することは、オーナーにとって非常に重要です。

  • 解約・条件変更に関する規定の確認
  • さらに、サブリース契約を結ぶ際には、解約や条件変更に関する規定を事前に確認しておくことが必要です。特に、サブリース会社からの賃料減額請求や、オーナーからの中途解約申し入れにどのような条件が適用されるのかを理解しておくことが重要です。また、建物の修繕や原状回復に関する取り扱いについても、契約書に記載されている内容を確認し、不明点があれば契約前に解消しておくべきです。

  • 日々の建物管理業務についての確認
  • 最後に、日々の建物管理業務に関する規定もチェックポイントの一つです。サブリース契約によっては、建物の日常清掃や定期保守、修繕がサブリース会社によって行われることになります。これらの業務がどのように実施されるのか、また修繕やリフォームに関する費用がどのように決定されるのかを明確にしておくことが大切です。サブリース契約においては、これらの管理業務が適切に行われることが、建物の価値を維持し、長期的な賃貸経営の成功につながります。

【4】サブリース契約を結ぶ際の注意点

笑顔の孫とおばあちゃん
笑顔の孫とおばあちゃん

  • 契約内容の確認
  • 契約書の内容をよく理解し、特に解約条件、家賃減額請求権、メンテナンス責任などの条項を確認しましょう。

  • サブリース会社の信頼性
  • サブリース会社の信頼性や財務状況、運営実績を調査し、信頼できる会社を選ぶことが重要です。

  • 市場動向の把握
  • 市場価格や需要動向を把握し、サブリース契約が適切かどうかを検討しましょう。

住宅のサブリースは、オーナーにとってメリットが多い一方で、契約内容やサブリース会社選びに注意が必要です。サブリース契約を結ぶ前には、メリットとデメリットを十分に検討し、自身の賃貸経営の方針と照らし合わせることが大切です。

以上のポイントを踏まえ、サブリース契約を結ぶ際には、そのメリットとデメリットを十分に理解し、契約内容を慎重に検討することが重要です。サブリースは、賃貸経営における有効な戦略の一つですが、成功するためには、契約の内容を正確に把握し、将来的なリスクに備えることが欠かせません。

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住生活コンサルタント 早坂淳一住生活コンサルタント 早坂淳一

住生活コンサルタント 
早坂淳一
ネクスト・アイズ株式会社

大手百貨店にてクレジットカード事業の立ち上げやポイントカードシステムの運用、全店販促支援システムの運用、売場リニューアルブロジェクトなど、新規事業を中心とした業務に従事。 その後、携帯キャリア店舗改善プロジェクトや不登校児童・生徒活動支援プロジェクト、工務店支援プロジェクトに従事したのち、工務店にて営業を経験し、現在は第三者機関ネクスト・アイズにて、住宅コンサルタントとして活躍中。

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