住宅関連記事・ノウハウ

✅ 住宅ローン審査の現状

住宅ローンを申し込んでも承認されなかったり、過去に延滞や自己破産の履歴があるために融資は難しいだろうと相談に来られる方がいます。 残念ながら、このような場合は審査書類上金銭管理にルーズな人と判断されてしまい、承認を得るのは容易ではありません。

しかし、こうした方の中にも家計の見直し（キャッシュフロー分析）を行い、堅実に生活を立て直している人もいます。実際、そのような方は条件次第で融資承認を得られるケースもあります。

✅ 融資承認を得るためのポイント

融資承認を得るための最低条件は、自己資金を貯めていることです。 目安としては、購入価格の10％以上、できれば20％程度の自己資金があると良いでしょう。

過去に金銭的な失敗があっても、努力して資金を貯められたことは信頼できる人物と見なされる大きな要素です。現在の住宅ローン審査では、物件の担保価値よりも申込者本人の信用力が重視されます。つまり、過去よりも現在の努力と計画性が評価される時代になっているのです。

不動産売買契約と引き渡し時の精算金

✅ 固定資産税・都市計画税の精算について

不動産の引き渡し時には、固定資産税や都市計画税の精算を行うことがあります。 これらの税金は、毎年1月1日時点の所有者に課税される仕組みです。通常、3月下旬に自治体から納付書が届き、1年分を所有者がまとめて納付します。

しかし、実際の引き渡しは年の途中に行われるケースが多いため、売主が支払った1年分の税金を日割り計算して、引渡日の前日までは売主、それ以降は買主の負担とするのが一般的です。 この取り扱いは不動産取引の慣行であり、税法上の義務ではありません。

税務当局の考え方では、固定資産税・都市計画税はあくまで1月1日時点の所有者が負担すべき税金とされます。 したがって、慣行に基づく精算金は税務上では売買代金の一部とみなされ、譲渡所得税の対象になる可能性があります。 金額は小さいものの、売主側に課税される場合があるため注意が必要です。

住宅ローンの引き下げ金利について

✅ 住宅ローン金利の仕組み

現在の住宅ローン金利は、多くの場合、各金融機関が設定している基準（店頭）金利から、申込者の条件に応じた引き下げ幅を差し引いて決定されます。 引き下げを受けるには、給与振込の指定や公共料金の口座振替、クレジットカードの契約など、金融機関ごとの条件を満たす必要があります。

この金利引き下げのタイプには、主に以下の2種類があります。

どちらを選ぶかは、ライフプランや返済期間によって異なります。 ただし、金利の引き下げがいつまで継続されるのかを必ず確認することが大切です。 中には店頭金利の見直しまでと限定されているケースもあり、半年後に引き下げ幅が縮小する事例もあります。

見た目の金利の低さだけで判断せず、引き下げ期間・条件・将来の返済負担を総合的に比較検討することが重要です。 住宅ローンは長期にわたる契約です。慎重に選んで、安心して返済を続けられる計画を立てましょう。

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