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税理士 税理士 東京メトロポリタン税理士法人葬儀場の裏にある土地の評価

Q:昨年、父が亡くなり、現在相続税の申告書を作成しているところです。父が所有していた土地(居住用兼賃貸用)は、葬儀場の真裏にあり、以前はこの土地に火葬場があったようです。
現在は葬儀場の中に火葬場がありますが、日常生活において異臭がするということは、あまりありません。ただ、やはりそのような場所ですと、売買する時には影響があることを聞いています。このような土地は、多少でも評価減できるのでしょうか?

A:このような土地は、「利用価値が著しく低下している宅地」として、評価減ができる可能性があります。ただし、明確な指針がないため、個々に判断していく必要があります。
利用価値が著しく低下している宅地の定義の1つに、「騒音、日照阻害、臭気、忌み等により、その取引金額に影響を受けると認められるもの」というものがあります。これに該当すると、その土地の価額の10%を控除した価額によって評価して差し支えない、とされています。該当物件は、葬儀場の裏にあって以前は火葬場だったところを宅地にした場所とのこと。そのような場合には、まず路線価を検討してみてください。
該当物件の接する路線価と、周囲1km程度の同じ用途の土地の路線価を比較してみます。その上で該当物件の接する路線価が、周辺の路線価に比べて評価額が低くなっているのであれば、これは葬儀場の影響を加味しているものと考えられます。
周囲と路線価の差があっても、広い道であったり利便性が良かったり、他の理由も考えられますので、それらも併せて検討します。

そのような検討をした結果、該当物件の接する路線価が、特に低くなっていないようであれば、この土地は元火葬場という忌むべき土地と考えられるため、「利用価値が著しく低下している宅地の評価減」を適用して申告することにしても、良いのではないでしょうか。ただし、最近建設されている火葬場は、衛生管理を十分に配慮しているそうで、将来的に「火葬場の敷地は、忌む土地ではない」と判断されると、火葬場の敷地が、利用価値が著しく低下している土地とは言えなくなるかも知れません。
申告を担当する税理士さんとよく相談していただいて、ご判断いただければと思います。

作成日:2020年7月17日 ※本文で紹介させて頂いた内容は概略となります。詳細につきましては税務署または税理士等の専門家にご確認下さい。また、掲載の内容は、作成日時点の法令等に基づいております。実際のお取引の際には、改めて該当法令等をご確認下さい。

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