住宅関連記事・ノウハウ

はじめに

※本記事は、必要な快適性、安全性、教育機会、移動、家事の機能を維持することを条件に、住宅TCOと家計全体の支出を検討しています。金利・物価の上昇は悲観的な条件を置いた説明用試算であり、公的機関の予測ではありません。

ネクスト・アイズ早坂です。
本記事は、将来にわたり必要な快適性、安全性、教育機会、移動、家事の機能を維持することを条件に、住宅を含む生活におけるTCO( Total Cost of Ownership：総保有コスト／総所有コスト)と家計全体の支出を検討します。今回の試算は金利・物価の上昇は悲観的な条件を置いた説明用試算に基づいており、公的機関の予測ではないことをあらかじめご了承願います。今回は10章にわたり解説します。本記事で引用・参照した先は各章の最後に配置しました。公的統計・実施制度・概算要求と、独自の仮定を区別してお読みください。

• 第1章　生活の質を守るTCOの考え方

  第2章　住宅性能と設備を選び将来の支出を抑える

• 第3章　金利上昇と補助金および税制を資金計画に織り込む

• 第4章　35年間の比較試算で性能投資の効果を確かめる

• 第5章　反証から性能投資の採否を判断する

• 第6章　子供１人あたりの教育費と住宅費を両立する

• 第7章　自動車の維持・買い替え費と立地を一体で考える

• 第8章　白物家電の買い替え費と家事の質を守る

• 第9章　年次家計表で教育・車・家電と住宅を統合する

• 第10章　家族の生活計画と住宅取得を結び付けて実行する

第1章 生活の質を守るTCOの考え方

住宅取得の予算は、建築費や月々の返済額だけでは判断できません。必要な快適性、安全性、使いやすさを先に定め、取得費、利息、水道光熱費、修繕・設備更新費を合算します。同じ生活条件で費用を比較し、総額と毎年の資金繰りの両方から、無理なく住み続けられる計画を考えます。

住まいの費用を取得後まで見渡す

金利上昇下の住宅取得では、快適性・安全性・使いやすさを確保したうえで、取得費、利息、水道光熱費、点検・修繕・設備更新費を合算して判断する必要があります。高断熱化や高効率設備への投資は有効な選択肢ですが、追加借入の利息まで含めても将来の負担が減る条件を確かめて採用します。補助金の最大額や当初の月額返済だけで決める方法では、この判断ができません。

TCO最小化は、冷暖房・入浴・換気などを我慢して支出を削ることを意味しません。必要な室内環境と暮らしの機能を維持することを先に条件とし、その条件を満たす住宅・設備・資金計画の中から負担の小さい組合せを選びます。
住宅は取得した時点で支出が終わるものではありません。毎月の返済と公共料金に加え、設備の交換、外壁や屋根の補修、保険の更新、税の負担が続きます。購入時の差額が小さくても、その後に支払う費用が積み重なれば、家計への負担は逆転します。

TCOはTotal Cost of Ownership：総保有コスト／総所有コストの略で、こうした総保有費用を捉える考え方です。

生活の質を比較の前提にする

住宅の価値は、支出が小さいことだけでは測れません。室内の寒さ・暑さ、結露、騒音、家事の負担や移動の不便を増やして費用を減らす案は、本記事の目的から外れます。比較する前に、世帯に必要な暮らしの条件を決めます。

設計時の確認例

上表は設計時の確認例です。

温度・湿度・騒音などの合意値は、気候、年齢、身体状況、居住時間に合わせて専門家と決めます。断熱等級だけで室温や快適性が保証されるわけではなく、窓の配置、日射、気密施工、換気、空調運転を合わせて確認します。
費用の比較では、家族人数、床面積、室内設定、使用する部屋、空調時間、入浴量、換気量をできるだけ揃えます。必要な快適性を得る運転条件で計算し、それより低いサービス水準の住宅を有利としないことが重要です。

例えば、通勤時間を大きく延ばして土地代を下げる案や、脱衣室の暖房を省いて電気代を下げる案は、その世帯の生活条件を満たすかを先に判断します。必要な利便性や室内環境が失われるなら、費用が小さいという理由だけで採用しません。面積や設備を見直す場合も、家事や収納、将来の移動に支障がないことが条件です。

同じ暮らしを得るための費用を比べる

例えば改修前に寒さを我慢して居間だけを暖房していた世帯が、改修後に寝室や脱衣室も暖める場合、請求額が大きく下がらないことがあります。しかし、得られた温熱環境は改善しています。この場合は「改修前と同じ請求額で快適性が上がった」と評価し、架空の削減額をローン返済の原資として扱いません。
この区別は、費用削減の効果を理解するうえでも必要です。使用量を抑えた結果の安い請求額と、断熱や効率を改善して同じ環境を維持した結果の安い請求額は、家計に現れる数字が似ていても意味が異なります。比較の前提を揃えない試算は、生活の質を下げた住宅が過度に有利な試算として見えてしまいます。

睡眠のしやすさ、家事の負担軽減、在宅勤務の環境などは、費用と別に記録します。健康効果や将来の医療費削減を世帯ごとの確実な金銭便益としてTCOから差し引く扱いは避けます。金額に換算しなくても、必要な生活条件として採用する判断は可能です。
生活の質が向上しても、費用が増える投資はあります。その場合は「TCOが下がる投資」と「追加負担を承知で質を上げる投資」を区別し、各々の負担額を整理します。
両者を混同しないことが、無理のない試算につながります。

取得から売却までの費用を整理する

TCOは、住宅を取得して使い、維持し、必要に応じて売却するまでの総保有費用です。本記事では家計の支出を追うため、取得時の自己資金とローン元利返済を基礎にしたキャッシュフローで計算します。

現金で取得費を計上する経済的な集計では、購入・建築費に利息等を加えます。
一方、キャッシュフローで集計する場合は、取得費のうち自己資金で支払った分と、ローンの元利返済を計上します。建築費全額を足したうえにローン元金全額も足すと、同じ取得費を二度数えることになります。

補助金を差し引いた借入額で試算した場合は、総額から補助金をもう一度引きません。売却時も、返済中の元金と残債返済を合わせれば当該借入の元金に一致するように処理します。費用は見積書や返済表の記載に沿って分類します。自己資金で払う費用、ローンに組み込む費用、補助金で減る費用を明確にすれば、同じ金額を複数の場所で足したり、便益を重ねて引いたりする誤りを防げます。

売却予定がある場合は、売却価格だけでなく残債と売却諸費用まで含めて、手元に残る額を比較します。総額と支払時期を分けて評価する名目TCOは、将来実際に出ていく円の合計です。現在価値TCOは、将来の支出・収入を評価時点の金額に割り引いたものです。物価上昇を織り込む名目キャッシュフローには名目割引率を使います。実質割引率を混ぜると結果が歪みます。
本資料の比較試算は35年の名目TCOと、年3％の名目割引率による現在価値TCOを示します。3％は評価用の仮定であり、住宅ローン金利や運用収益の予測ではありません。名目総額は家計の総支出を、現在価値は支払時期の違いを含む比較を把握するために使います。修繕積立は将来の支払いへの準備であり、実際の修繕費と別にTCOへ重複計上しません。

ただし、年次家計表では積立を資金移動として記録し、工事費を払う年に資金不足にならないか確認します。費用の集計と資金繰りの管理を両方行います。金利が上昇する将来を想定する場合、所得も同じ割合で増えると決めつけないことが大切です。

子育て、退職、介護などの時期によって、支出と収入の関係は変わります。35年の合計額が小さくても、特定の年に必要資金を用意できなければ、その計画で生活を維持することはできません。TCOの比較と年次家計表を組み合わせ、生活費と修繕資金が残る範囲を取得予算にします。

次章の予告

この章の引用・参照先

• 1. 住宅の35年間試算と反証・感度分析は順を追って解説。金利、物価、工事費、設備費は独自の説明用仮定。
• 2. 国土交通省 省エネ性能表示制度 目安光熱費

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