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マンション併用住宅の小規模宅地特例

父は、所有している土地に6階建のマンション併用住宅を建て、その6階部分に母と2人で居住しておりました。このたび、父が亡くなり相続が発生しましたが、相続税の計算において小規模宅地の特例はどのように行えば良いのでしょうか。なお、この土地及び建物については母が相続して今後も居住する予定です。

一棟の建物のうち賃貸部分と居住部分がある場合には、用途毎に小規模宅地の特例の計算を行う必要があります。この取扱いは、平成22年度税制改正によって、本年4月から従来と異なるものとなっておりますので、くれぐれもご注意頂きたいと存じます。

そもそも、小規模宅地の特例とは、亡くなった方（被相続人）の所有する土地のうち、居住や事業のために利用している一定の土地について、その評価額を減額する措置です。減額される割合や面積は、その利用の状況等に応じて概ね次のとおりとなります。

特定事業用宅地

400平米までの部分について80％減額。被相続人が事業に利用しており、相続によって配偶者や親族が継続して事業に利用するための土地など

特定居住用宅地

240平米までの部分について80％減額。被相続人が居住しており、相続によって配偶者や親族が取得して居住に利用するための土地など

その他

200平米までの部分について50％減額。不動産貸付業に利用している土地（貸地あるいは賃貸物件）、被相続人が居住。または事業に利用しており上記に該当しない一定の土地など

※上記のほか、同族会社の事業に利用している土地、いわゆる特定郵便局として、利用している土地などについても小規模宅地特例の対象です。

さて、ご質問にあるようなマンション併用住宅については、従来、その土地全体を特定居住用宅地として、240平米までの部分について80％を減額することが可能となっておりました。

しかしながら、今回の改正により、一棟の建物のうち特定居住用宅地に該当する部分（自宅部分）と、それ以外の部分（賃貸部分）とがある場合にあっては、その用途毎に減額割合等を計算しなければならないことと変更されております。

そのため、マンション併用住宅にかかる土地を用途毎に按分し、自宅部分については80％減（240平米を限度）、賃貸部分については50％減（200平米を限度）として小規模宅地特例の計算を行う必要が生じます。

この場合、賃貸部分にかかる土地については、その土地の評価額を「貸家建付地」評価によって、通常の評価額よりも抑えることができますので、評価方法にもご留意下さい。

なお、平成22年度税制改正では、このほかにも小規模宅地の特例の取扱いが大きく異なることとなっております。4月以降に相続が発生した場合は当然ですが、現在マンション併用住宅にお住まいの方、あるいは過去に相続対策を検討された方などについても、改めて小規模宅地の特例について再検討をされてはいかがでしょうか。※本文で紹介させて頂いた内容は概略となります。詳細につきましては税務署または税理士等の専門家にご確認下さい。