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アパート経営と駐車場経営

土地の有効活用として、また税金対策としてアパート経営もしくは駐車場経営を検討しております。それぞれの場合におけるメリットやデメリットを教えてください。

アパート経営か駐車場経営かとのことですが、両者を比較した場合、次のような点で特徴があります。

（1）初期投資アパートの場合

建築費用等で初期費用は大きくなります。これに対して駐車場の場合、やり方にもよりますが、初期投資は低くなる傾向にあります。

（2）収入面通常、アパート経営の場合

収入は大きくなります。

（3）税金面（詳細は後述）

• ・固定資産税の負担額が異なります。
• ・相続時の不動産の評価額が異なります。
• ・収入の大きいアパート経営のほうが基本的に所得税は多くなります。

（4）デメリット等アパート

修繕費用や管理費用が大きくなることや、昨今では空室となるリスクが大きくなっています。またアパートの場合、建物を建築するため他の利用方法に転用することが困難となりますが、駐車場の場合には比較的容易に転用することができます。

それぞれの特徴は上記のようになっていますが、以下で税金面の特徴についてもう少し詳しく解説していきます。

固定資産税について固定資産税を計算する際

対象不動産を評価してそれに税率を乗じて計算しますが、アパートの場合と駐車場の場合で、土地の評価に大きな違いが出ます。・アパート敷地の場合アパートの敷地の場合には、住宅用地の特例として、一定の減額があります。（200ｍ²まで6分の1、200ｍ2超は3分の1として計算します）そのため、固定資産税の負担も少なくなります。駐車場の場合駐車場の場合、基本的に更地としての評価になります。

相続時の土地の評価について相続税を計算する際

土地の評価は、基本的には路線価に土地の面積を乗じて計算します。

アパート敷地の場合

賃貸物件の敷地については、更地としての価格から一定の賃貸割合を控除することができるため、評価額は更地より低くなります。

アパート等の敷地の場合

小規模宅地等の特例という減額制度により、一定の面積まで50％の評価減を適用することができます。

駐車場の場合

基本的に更地としての評価になり、構築物等の設置がない駐車場の場合には、上記小規模宅地等の特例が使えないため、評価額が高額になる可能性があります。

所得税の負担について

所得税は、所得が大きいほど税負担も多くなりますので、基本的には収入の多いアパート経営のほうが税負担も大きくなります。（事業の規模やその他の状況によって異なります）

一般的には両者には上記のような差異がありますが、この他にも土地の所在地や周辺の状況等、様々な点を考慮の上で方向を決めていくとよいでしょう。