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市街化区域と市街化調整区域

都市計画区域の区分

都市計画法では市街化あるいは市街化をはかっていく市街化区域と市街化を抑制する市街化調整区域に区分けされています。

当然、市街化区域はその用途地域に合った建物であれば基本的には建築が可能です。(但し、敷地面積が1,000m²以上の土地で開発行為が行われるときは、開発許可を受ける必要があります。)市街化調整区域は、この市街化区域とは逆に建築等を抑制するのが原則ですから、一定の基準を満たした場合だけ建築可能という難しい地域なのです。

店舗でも、ドライブイン、レストラン等沿道サ－ビスや小規模で、その集落にとって必要な日常生活用物品販売することで店舗(コンビニを含む)等の場合は、都市計画法や各都道府県条例の制限内で開発許可取得を条件に建築可能な場合があります。なお、農地の場合は、さらに農地転用許可等が必要ですので注意が必要です。

境界設置のメリット

境界標設置をすることで5つのメリット

• 1) 財産の保全になる
• 2) 境界紛争が予防できる
• 3) 権利移動の時に必要
• 4) 開発許可等のとき必要
• 5) 土地分筆登記や地積更正登記のとき必要

以上のように、土地を有効利用する前提として境界標設置が必ず必要となりますので、土地家屋調査士に相談してみましょう。

接道とアパート

アパート建築における接道の注意点

Q：親が死亡し、兄弟4人(A・B・C・D)で下図のように相続しようと思います。ただ奥のＣ、Ｄがアパ－ト経営を考えているので、将来の接道のため、2mの専用通路では不十分ではないでしょうか。

A：たしかに、奥の土地(Ｃ、Ｄ)といっても、住宅等であれば2m接道で建築確認はとれるのですが、将来アパ－トを建てる可能性もあるとするならば2mの専用通路ではなく、下図のように位置指定道路を取得するのがよいでしょう。

各都道府県の建築条例によってもまちまちなのですが、アパ－トは特殊建築物とされ、接道は2mではなく、4mだからです。さらに、Ｃ、Ｄの面積は各々650m²もあり、将来さらに分筆して分譲したり、2個以上の建築物を建てる可能性もあるわけですから、位置指定道路を取得するのがベストな方法でしょう。

通常、1000m²以上ある土地に位置指定道路をつくるということは開発許可が必要となるのですが、相続でしかも1000m²未満に分筆し、相続人が各々1000m²未満の土地を取得する場合は、例外規定として開発許可が不要なのです。このような有利な条件で、しかも将来の有効利用を考慮するのであれば、兄弟皆さんで協力しあい、下図のような位置指定道路が一番よいのです。