住宅関連記事・ノウハウ

1 地盤保証とは

一般的に地盤保証とは、住宅地盤の調査会社や地盤補強工事を行う工事会社（以下地盤会社）、保証会社などが、地盤会社が行った地盤調査および地盤補強工事に起因して建物が不同沈下などにより損壊した場合、その損壊した建物および地盤の修復工事を行うことを約束したもののことを言います。地盤会社や保証会社などの保証者が、対象となる住宅の購入者や住宅の建設業者などの被保証者に対して、保証書に基づく責任の履行を約した契約であるといえます。

契約の形式

地盤会社や保証会社が保証書を提出することが一般的ですが、その保証内容（保証の対象となる事故、保証する金額、保証期間など）は保証の提供元の主体によって様々です。一般的に保証期間10年（最近は保証期間20年の場合もあり）や保証限度額5,000万円などを謳っているケースも多いですが、保証の提供元が損害保険会社と契約している損害保険の契約内容や、保証の提供元自体の信用によっては、保証内容の信頼度（不同沈下事故等が発生したときに、本当に事故対応してもらえるのか？など）は大きく異なる点に留意する必要があります。

保証の提供元会社の業界における信用度や、損害保険会社と締結している損害賠償責任保険の内容などをきちんと確認し、その内容をじっくりと比較してください。

2 地盤保証書に記載されている内容について

地盤保証の保証者は保証契約締結の証として保証書を物件毎に発行することが一般的ですが、その保証書に記載されている内容をきちんと確認されたことはありますでしょうか。保証書に記載されている事項としては、保証書表面に保証物件を特定する物件名や住所、また保証期間や保証金額等が記載されているケースが多くみられます。そして保証書裏面には地盤保証の具体的な保証の概要（内容）どのような場合に保証するのか。

適用条件－保証が適用される建物の条件等

保証の範囲－修復金額の限度やその他保証できる内容の金額の限度などが記載されるとともに、免責事項－保証できない場合も記載されている

各保証会社の地盤保証書を並べてみると、記載形式が似ているのでさほど内容に違いが無いように思えるのですが、内容を細かく確認していきますと色々と違いがあります。例えば、保証が有効となる建物には地盤調査や補強工事の完了日から何年以内に建物が引渡しされるという条件があったり、保証適用になり建物の修復工事（沈下修正工事）を行う際、仮住まいが必要となった費用はいくらを限度とするかは各社異なっていたりなど、様々な違いがあります。各社違いがあるのでよく確認しなければいけない部分は免責事項－保証できない場合があります。

免責事項の中に3m以上離れている2点間を結ぶ直辺の水平面に対する勾配角が○／1,000未満の傾斜の場合は保証できないと記載されていることがほとんどですが、この勾配角の数字に違いがあります。ある保証会社は3/1,000以上と記載、別の会社では5/1,000と記載されているなど、各社によってまちまちなのです。保証書に記載されている内容は細かいですが、よく読んで内容を理解し、もし理解できない場合は保証会社等に連絡して確認することもおススメです。

3 賠償責任保険（生産物賠償責任保険）と地盤保証

損害賠償責任保険とは

賠償責任保険は、「一定の損害行為（または偶然の事故）により他人の権利を侵害した者が、法律上の賠償責任を負担することによって被る損害をてん補する保険」と定義されています。なお、賠償責任の発生は極めて多種多様の種類や形態に分かれますので、賠償責任保険は「普通保険約款」という一般的に共通する事項のみを規定した約款をベースに、具体的な事項についてはそれぞれの特別約款で整理して規定されています。その中で「地盤保証」に関係する賠償責任保険は「生産物賠償責任保険（損害賠償責任保険普通保険約款＋生産物特別約款）」です。

生産物賠償責任保険とは

生産物の欠陥に起因して、他人の身体に障害を負わせたり、他人の財物を損壊したことにより、法律上の損害賠償責任を負担することによって被る損害について保険金を支払う保険です。製品の製造業者（メーカー）や販売業者が、当該製品に欠陥があったことに起因して、他人の身体に障害を負わせたり、他人の財物を損壊したことにより、法律上の損害賠償責任を負担する場合に保険金が支払われるものです。

地盤保証会社は、保証会社に登録等をしている地盤調査会社や地盤工事会社が行った仕事の結果に起因して仕事の終了後に発生した財物損壊について、損害賠償責任を負担することに対して保険金が支払われるように損害保険会社と契約を行っているのですが、地盤保証書に記載されている内容と契約している損害賠償責任保険（生産物賠償責任保険）の細かい条件内容が一致していないケースがほとんどです。保証書の保証期間と損害賠償責任保険の保険責任期間が一致しないケースなどがあります。）

損害賠償責任保険（生産物賠償責任保険）の保険契約内容をきちんと確認することが大事です。

4 瑕疵保証責任保険と賠償責任保険（生産物賠償責任保険）との違い

瑕疵保証責任保険とは、製品の引渡後、保証期間内に発見された瑕疵に起因して、製造業者・販売業者等が保証書に基づく保証責任を負担することによって被る損害について保険金を支払う保険です。製品の製造業者（メーカー）や販売業者などが、当該製品に瑕疵があった場合に保証書などの保証契約に基づいて、修理するために支出した直接的な費用を担保するものです。

瑕疵保証責任保険が保証書などの保証契約に基づく保証責任を負担することによる損害を対象にしているのに対し、生産物賠償責任保険は製品や仕事の結果に起因して身体障害や財物損壊などの賠償責任を負担することによる損害を対象としている点が、両保険の違いです。なお関連した保険の話としてご説明いたしますと、新築住宅に関する保険として住宅瑕疵担保責任保険というものがあります。新築住宅の住宅事業者（建設業者、売主など）は住宅品質確保法（2000年施行）に基づき、住宅の主要構造部分の瑕疵について10年間の瑕疵担保責任を負うこととされていますが、住宅瑕疵担保履行法（2009年施行）によって、住宅事業者は瑕疵担保責任を履行するために、資力確保（保険介入か保証金の供託）が義務化されました。この資力確保のための保険が住宅瑕疵担保責任保険ですが、住宅事業者が10年間の瑕疵担保責任（補修する義務）を負担することによる費用に対して、保険金が支払われるものです。

5 液状化に対応できる保険は？

2011年3月11日に発生した東日本大震災では、多くの建物が地震や津波を直接または間接の原因として損壊・火災・流出などによって被災しました。特に茨城、千葉の両県では液状化被害のあった住宅が約16,000戸あるといわれており、その住宅の修復工事にかかる費用が約500万円から1,000万円近い費用がかかると言われています。建設予定地が液状化するかどうかは地盤調査等で事前にある程度把握することができるゆえ、2015年4月から住宅性能表示制度で液状化に関する参考情報の提供を行う仕組みが導入されます。提供される情報のイメージとしては「液状化に関する広域的情報」「液状化に関する個別の住宅敷地の情報」「液状化に関する当該住宅基礎等における工事の情報」で、専門家への相談や流通時の判断材料として活用できるようにすることが目的です。（国交省ホームページより）

それでは、液状化による建物の損壊を補償する保険にはどのようなものがあるのでしょうか。液状化とは、地下水位の高い砂地盤が地震による振動によって液体状になる現象をいいます。液状化によって住宅が沈下（損壊）し、修復工事が必要になった場合、地震等を直接または間接の原因として、建物に生じた損害を補償する保険が求められることになります。

具体的には、住居に使用される建物および併用住宅が加入できる、いわゆる地盤保険や、住宅以外の事業用・企業用物件が加入できる「地震拡張担保特約付火災保険」、一定の地域や職域などを特定の人を加入対象としている「共済」で地震被害を補償している「地震共済」（JA共済、全労済、COOP共済などで取扱い）などが挙げられます。