住宅関連記事・ノウハウ

はじめに

夢のマイホームも、子どもの成長や独立、家族構成の変化、加齢などにより、生活にそぐわなくなることがあります。特に定年前後では築30年以上の住宅の老朽化が目立つ場合もあります。リフォーム、建て替え、または売却して新居購入など選択肢はさまざまですが、まとまった資金が必要になることも多く、老後資金や介護費用と重なり、実行に移せないこともあります。

一度購入したマイホームは住む価値はありますが、現金を生まない財産です。固定資産税やメンテナンス費用がかかり、負の財産と感じる人も少なくありません。

マイホームを活用して老後資金をつくる方法は主に2つあります。

老後資金をつくる2つの方法

マイホームをキャッシュを生む資産に

かつてマイホームは老後も住む資産でしたが、使用する資産からキャッシュを生む資産に変える手段が増えています。リバースモーゲージやマイホーム借上げ制度を活用すれば、老後の選択肢を広げることができます。ただし、借金や家賃保証の条件などのリスクを理解したうえで計画することが重要です。

戸建とマンション、メンテナンス（リフォーム）にかかるお金

リフォーム実施者の築年数

住宅取得後のメンテナンス費用について知りたい方も多いです。株式会社リクルート住まいカンパニー「2014年リフォーム実施者調査」によると、300万円以上のリフォームを行った人の平均築年数は26.3年でした。内訳は以下の通りです。

リフォームのきっかけ

リフォームのきっかけランキング

次に、実際にリフォームをした箇所についてです。

実際にリフォームをした箇所

リフォーム箇所

戸建ては屋根や外壁のメンテナンスも自分で計画・実施する必要があります。築年数が古い住宅は段差が多く、バリアフリーリフォームも増加傾向です。マンションは建物全体で修繕計画が立てられている点は安心ですが、占有部分のリフォームは各自で行う必要があります。家族構成やライフスタイルに合わせ、間取り変更や収納拡張を希望する方も多いです。

リフォーム費用について

戸建ての場合

マンションの場合

平均531.7万円

戸建ては費用が高くなる傾向がありますが、マンションの場合は修繕積立金などの支払いも考慮する必要があります。

築年数別リフォーム費用

築年数が経つほどリフォーム費用は増える傾向があります。場合によっては1,000万円を超える大規模リフォームもあり、建て替えを検討した方が効率的なケースもあります。リフォームの計画を立てる際は、住宅の専門家に相談して客観的なアドバイスを受けることが重要です。

*データ出所：株式会社リクルート住まいカンパニー「2014年リフォーム実施者調査」リフォーム費用もライフプランに盛り込もう!今回紹介した調査結果は、300万円以上のリフォームを実施した方が対象ですが、実際は、１回100万円前後で、短い周期で外壁塗装などをしている方も多いです。ライフプランを作る際は、工務店やハウスメーカーの方から、メンテナンスの時期やかかる費用の目安を教えてもらって、リフォームプランも同時に盛り込むことをお勧めします。

人生の３大支出「住まいのコスト」再考

賃貸か購入か？

「購入と賃貸、どちらが得なのか？」という質問は多く、永遠のテーマとも言えます。ここでは35歳で分譲マンションを購入し住宅ローン（35年）を組んだ場合と、賃貸住宅に住み続けた場合の40年間の住居費用を比較します。

65歳以降、引越しによる家賃30％減少の年間支払

分譲マンション購入の場合

住宅ローンの毎月返済額は約12万円。管理費・修繕積立金、固定資産税・保険料を加えると年間の総支払額は187.6万円になります。70歳以降はローン返済が終了するため、住居費の負担は大幅に軽くなります。

賃貸住宅の場合

家賃と共益費の合計は年間168万円ですが、2年毎の更新料1ヶ月分が加算されます。また、物価上昇を年間1％と仮定すると、年々家賃負担が増加します。このケースでは65歳に住み替えることを前提としており、それでも老後の住居費負担は軽視できません。

生涯の支払は？

35歳から40年間の住居費用について、分譲マンションを購入した場合と、賃貸物件を借りた場合で比較してみましょう。購入した場合の40年間の住居費の累計は約8,000万円、賃貸の場合は7,200万円で、その差800万円で賃貸の方が安いという結果になりました。けれども、75歳以降の住居費は、購入した場合は年間約60万円、賃貸の場合は年間約160万円かかるので、8年後には逆転することになります。平均寿命などを考慮すると、結局、購入も賃貸もさほど差はないと言えます。

「住まい」は、「コスト」ではなく、「ライフスタイル」重視で

住まいの価値観

購入した場合は、マンションが資産として残りますが、40年間住んだ後のマンションの資産価値が果たしてどのくらいなのかも、考慮しなければなりません。また、シミュレーションの前提条件で想定した分譲マンションと賃貸物件は、同じ駅の3LDKですが、駅からの距離、間取りや広さ、窓からの眺めも違います。全く同じ物件で購入か賃貸かを比較することはできないので、客観的に購入と賃貸のどちらがおトクかを比較することはできません。

ライフスタイルを重視

購入の場合でも賃貸の場合でも、住まいにかかる費用は、物価や金利などの経済情勢に影響を受けます。40年という長い期間の経済情勢の変動をシミュレーションに正確に取り入れることは実際には不可能です。こういったシミュレーションの類は、あくまでも話し半分程度にしておくのが良いでしょう。購入と賃貸の損得勘定を考えて住まいを決めるということは、あまり意味がないことになります。結局のところ、「住まい」を単に「コスト」として捉えるのではなく、「ライフスタイルの一部」として捉えることに重点を置いた方が良いと言えるのではないでしょうか。

ハウスネットギャラリーのサービス一覧