住宅関連記事・ノウハウ

マイホームをストック資産からお金を生むフロー資産に変える!?

マイホームの現状と課題

一度手にした夢のマイホームも、子どもの成長や独立など、家族構成やライフステージの変化、加齢にともなって、日常の生活に支障が出てくるなど、現在のライフスタイルにそぐわなくなっているケースがあります。また、定年前後になると、築30年を超え、老朽化が目立ってくる場合もあります。そんな中、リフォームをしようか、建て替えようか、それともいっそのこと、家を売って新しい家を購入しようかと、迷われる方も多いのではないでしょうか？いずれの選択肢を取る場合でも、ある程度まとまった資金が必要になり、老後の生活費や介護費用など将来への不安と重なり、なかなか実行に移せないケースが見受けられます。1度購入したマイホームは、住まいとしての使用価値はあるけれども、お金を生まない財産です。中には、固定資産税やメンテナンスの費用がかかり、マイホームを「負の財産」とさえ言う人もいます。

マイホームをフロー資産へ

そこで、マイホームを活用して老後の資金をつくることのできる2つの方法を紹介します。

マイホームを活用して老後の資金をつくることのできる2つの方法

リバースモーゲージ

• マイホームに住み続けたまま、これを担保にして資金を借り入れ、元本と利息の返済は、死亡時に担保であるマイホームを処分して清算するものです。最初にまとまったお金を受け取る一括借入方式と毎月決まった金額を受け取る年金方式などがあります。代表的なものとして、厚生労働省が都道府県社会福祉協議会の協力のもと実施している「生活福祉資金貸付制度」があります。また最近は、三井住友信託銀行、東京スター銀行など、一部の民間金融機関でも取り扱っています。リバースモーゲージは、一般的には戸建て住宅のみの扱いが原則ですが、東京スター銀行のリバースモーゲージ「充実人生」などでは、マンションも利用可能な物件になっています（個別の事情により判断されます）。また、リバースモーゲージはあくまでも「借金」なので、利息がかかる

マイホーム借上げ制度

• 一般社団法人移住・住みかえ支援機構が運営するマイホーム借上げ制度は、移住や住みかえを希望する50歳以上の国民等が保有するマイホームを、移住・住みかえ支援機構が終身もしくは一定期間借上げて一定の賃料を保証します。一方、これを子育て世代に転貸することによって、シニア層のマイホームを社会資本として有効活用しようとする制度です。住宅を貸す方法は、マイホーム借上げ制度によらないでも行うことはできますが、期間や家賃が保証されず、賃貸経営をすることと同様の煩わしさがあります。その点、移住・住みかえ支援機構が管理を行うマイホーム借上げ制度は、市場価格より低くなりますが、一定期間の家賃保証が見込めます。

マイホームをキャッシュを生む資産に

一度手に入れたマイホームは、老後も住み続けるのが一般的でしたが、使用する資産からキャッシュを生む資産に変える手段も増えてきました。これは高齢化にともなう時代の要請とも言えるかも知れません。生活者の視点で見れば、歓迎すべきことです。リバースモーゲージや、マイホーム借上げ制度を完全に頼りにした老後の資金計画を立てることは、リスクはありますが、マイホームを「キャッシュを生む資産」に変えることができれば、老後の選択肢は一層広がります。

戸建とマンション、メンテナンス（リフォーム）にかかるお金は？

リフォーム実施者の築年数

住宅費用に関する相談を受けていると、住宅取得当初にかかる費用はもちろんですが、その後のメンテナンス（リフォーム）にかかる費用についても知りたい、という方が多いです。株式会社リクルート住まいカンパニー「2014年リフォーム実施者調査」によると、300万円以上のリフォームを行った人全体の築年数は、平均26.3年だそうです。内訳の結果は下記のようになりました。

• ・20～30年未満」が35.3％
• ・30～40年未満」が26.9％

リフォームのきっかけ

リフォームのきっかけランキング

• 1位 住宅設備が古くなった・壊れた
• 2位 家が古くなった・老朽化した
• 3位 設備の使い勝手に不満がある
• 4位 外観の見栄えが悪くなった」
• 5位 建て替えをするより費用が少ない」
• 6位 災害に備えて（地震や台風などを考慮）
• 7位 老後に備えて（手すりの設置・段差の解消）」

となりました。次に実際にリフォームをした箇所についてです。

実際にリフォームをした箇所

リフォーム箇所

• ・キッチン：58.5％
• ・浴室：57.1％
• ・トイレ：56.5％
• ・洗面室：56.3％

マンションと異なり、屋根や外壁のメンテナンスも自分たちで計画・実施をする必要があります。また、築年数が古い戸建ては、段差が多い傾向があるので、バリアフリーリフォームをする方も増えています。これから住まいを建てる予定の方は、始めから災害に強い、バリアフリー構造の家を建てると、将来のリフォーム費用面でも安心だと思います。マンションのリフォームは、建物全体で修繕計画が立てられている点は安心ですが、修繕積立金や管理費を払っていれば良いかというと、そうではありません。占有部分（自宅内）に関するリフォームは、各自で行う必要があります。設備の老朽化など、間取りに不満がある、収納スペースの確保なども挙げられていました。家族構成やライフスタイルの変化に伴って、間取りを変えたり、収納スペースを増やしたい、という方が多いのでしょう。

リフォーム費用について

リフォーム費用の平均

リフォームをする箇所や規模によって、費用は大きく異なりますが、ご参考までに全体平均をご紹介します。

戸建ての場合

• 300～500万円未満：50.7％
• 500～700万円未満：20.5％
• 700～1,000万円未満：13.1％
• 1,000万円以上：15.6％

マンションの場合

平均531.7万円

• 300～500万円未満：59.2％
• 500～700万円未満：20.8％
• 700～1,000万円未満：10.0％
• 1,000万円以上：10.0％

金額だけで比較すると、戸建の方が高いように見えますが、マンションの場合は、修繕積立金等を定期的に支払っている、という点もご考慮ください。

築年数別

• 10年～20年未満：504.8万円
• 20年～30年未満：625.3万円
• 30年～40年未満：625.7万円
• 40年以上：828.6万円

年数が経つほど、リフォーム費用が多くなることが分かります。なかには1,000万円を超える場合もありますが、大規模なリフォームの場合は、建て替えた方が効率的、というケースもあります。家づくりの専門家に相談して、客観的なアドバイスをもらうことも大切でしょう。

*データ出所：株式会社リクルート住まいカンパニー「2014年リフォーム実施者調査」リフォーム費用もライフプランに盛り込もう!今回紹介した調査結果は、300万円以上のリフォームを実施した方が対象ですが、実際は、１回100万円前後で、短い周期で外壁塗装などをしている方も多いです。ライフプランを作る際は、工務店やハウスメーカーの方から、メンテナンスの時期やかかる費用の目安を教えてもらって、リフォームプランも同時に盛り込むことをお勧めします。

人生の３大支出「住まいのコスト」再考

賃貸か購入か？

• 「購入と賃貸、どちらがトクなのか？」このような質問をよくいただきます。住まいのコストに関しては、永遠のテーマと言えるでしょう。35歳の時に分譲マンションを購入し、住宅ローン（35年間）を組んだ場合と、賃貸住宅に住み続けた場合をシミュレーションし、40年間の住居費用を比較してみたいと思います。

分譲マンション購入のケース

• 物件 JR中央線A駅、徒歩12分、3LDK（70平米）
• 購入価格 4,500万円（消費税・諸経費込み）
• 住宅ローン 3,600万円（期間35年、固定金利2.0％、元利均等）
• 頭金900万円
• その他 管理費・修繕積立金30万円（年）：年間上昇率1.0％
• 固定資産税・保険料14.5万円（年）：年間上昇率0.5％

賃貸住宅のケース

• 物件 JR中央線A駅、徒歩8分、3LDK（65平米）
• 家賃 13万円（月）
• 共益費 1万円（月）
• 更新 2年毎（1ヶ月家賃分の更新料）
• 物価上昇 1％（年）

65歳以降、引越しにより家賃30％減少 年間の支払は？

分譲マンション購入の場合

分譲マンションを購入したケースで、住宅ローンの毎月の返済額は約12万円となります。一見すると賃貸住宅の家賃13万円よりも安いので、住居費がトクしたように思われるかもしれませんが、ローンの返済の他に管理費・修繕積立金、固定資産税・保険料が加わり、年間の支払い総額は、187.6万円になります。70歳以降は住宅ローンの返済が終わり、毎年の住居費の負担は随分軽くなります。

賃貸住宅の場合

一方、賃貸住宅の場合、家賃と共益費とを合わせ、年間168万円で済みますが、２年毎に１ヶ月分の更新料が負担となります。また、このケースでは、今後の物価上昇を見込んで、家賃が年間1％ずつ上昇すると仮定していますので、年を追うごとに家賃負担は重くなっていきます。ケースでは、65歳に住み替えることを前提にしていますが、それでも住居費の負担は、老後の家計に重くのしかかってきます。

生涯の支払は？

• 35歳から40年間の住居費用について、分譲マンションを購入した場合と、賃貸物件を借りた場合で比較してみましょう。購入した場合の40年間の住居費の累計は約8,000万円、賃貸の場合は7,200万円で、その差800万円で賃貸の方が安いという結果になりました。けれども、75歳以降の住居費は、購入した場合は年間約60万円、賃貸の場合は年間約160万円かかるので、8年後には逆転することになります。平均寿命などを考慮すると、結局、購入も賃貸もさほど差はないと言えます。

「住まい」は、「コスト」ではなく、「ライフスタイル」重視で

住まいの価値観

購入した場合は、マンションが資産として残りますが、40年間住んだ後のマンションの資産価値が果たしてどのくらいなのかも、考慮しなければなりません。また、シミュレーションの前提条件で想定した分譲マンションと賃貸物件は、同じ駅の3LDKですが、駅からの距離、間取りや広さ、窓からの眺めも違います。全く同じ物件で購入か賃貸かを比較することはできないので、客観的に購入と賃貸のどちらがおトクかを比較することはできません。

ライフスタイルを重視

購入の場合でも賃貸の場合でも、住まいにかかる費用は、物価や金利などの経済情勢に影響を受けます。40年という長い期間の経済情勢の変動をシミュレーションに正確に取り入れることは実際には不可能です。こういったシミュレーションの類は、あくまでも話し半分程度にしておくのが良いでしょう。購入と賃貸の損得勘定を考えて住まいを決めるということは、あまり意味がないことになります。結局のところ、「住まい」を単に「コスト」として捉えるのではなく、「ライフスタイルの一部」として捉えることに重点を置いた方が良いと言えるのではないでしょうか。

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