住宅関連記事・ノウハウ

はじめに。

共働き夫婦の方からよく住宅ローンはどう組むのがベストですか？というご相談をいただきます。夫婦それぞれに収入があると、組み方によって返済の負担や控除の適用が変わることも。ここでは、共働き夫婦が安心して住宅ローンを組むためのポイントをわかりやすくまとめました。

住宅ローンで悩んでいる方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。

共働き夫婦の住宅ローンの種類

✅ 夫が単独で住宅ローンを組む場合

夫が単独で住宅ローンを組む場合、借入可能額は夫の収入のみが対象です。そのため、予算は少なめに見積もられることになります。ただし、妻の働き方に変更があった場合でも対応しやすく、住宅ローン控除はローン契約者である夫のみが受けられます。参考：第11回借入可能額について

✅ 夫婦が収入合算で住宅ローンを組む場合

収入合算で住宅ローンを組む場合、次の二つの方法があります。

注意点：

• 収入合算は、全額合算できる場合と半額のみ合算できる場合があるため、金融機関に確認する
• 収入合算はローン返済まで収入が継続することが前提のため、妻の働き方変更には対応が難しい

✅ 夫婦がそれぞれ住宅ローンを組む場合（ペアローン）

夫と妻がそれぞれ単独で住宅ローンを組む方法です。

• 借入可能額は各自の収入条件によって計算される
• 借入期間や金利を夫婦別々に設定可能（例：夫30年、妻15年）
• 住宅ローン控除も夫と妻それぞれが受けられる
• 収入減少などのリスクへの対応は注意が必要

✅ 共働き夫婦の住宅ローンの種類

収入合算やペアローンの考え方について

共働きといっても、正社員のほか、派遣社員・契約社員、パートなど、いろいろな働き方があります。この場合の収入合算やペアローンの考え方について、まとめてみました。

派遣・契約社員、パートの場合の住宅ローン

✅ 収入合算について

✅ ペアローンについて

収入合算とペアローンの考え方

夫婦で住宅ローンを組む場合はライフプランの確認を

できるだけ希望に叶ったマイホームを購入しようとすると、予算も多くなりがちです。夫婦共働きのメリットは、二人の収入を合算して、より大きな金額の住宅ローンを組めることです。けれども、住宅ローンの返済金額が多いと、二人の収入の変化（減少）に対応しにくい、というデメリットもあります。それは、単独で住宅ローンを組む場合も同様ですが、収入合算したり、ペアローンを組む場合は、特に注意が必要です。夫婦でライフプランを描いてみて、安心して返すことができる範囲で、住宅ローンを組むとよいでしょう。

✅ 住宅ローンとライフプラン

• ・夫婦共働きは借入額を増やせるが、収入減のリスクも考慮
• ・ライフプランを立て、無理のない返済計画を立てる

二世帯住宅を建てる場合の資金計画

二世帯住宅を建てる場合、親世帯と子ども世帯が、資金をどれくらい出し合うか、ローンを組む場合の借り方などについて、悩むことも多いようです。

親子リレーローンとは？

一般的に住宅ローンは80歳までに完済する必要があります。例えば、65歳3カ月の親が単独で住宅ローンを組む場合、返済期間は14年以内にする必要があり、借入額は多くできません。二世帯住宅を建てる資金に見合う借入には不十分な場合があります。

親子リレーローンを利用すると、親が借り入れ、子どもが連帯債務者となり債務を引き継ぐことができます。子どもが80歳までに完済すれば良いので、親の完済年齢の制限がなくなります。

（例）フラット35申込時：父65歳3カ月、後継者（長男）30歳5カ月
※フラット35の最長借入期間は金融機関によって異なりますが、最長35年が一般的です。

✅ 親子リレー返済を利用しない場合と利用する場合の比較

親子リレー返済の後継者となる要件（フラット35）

• 1. 申込本人の子・孫等（直系卑属）またはその配偶者で定期的な収入がある
• 2. 申込時の年齢が満70歳未満
• 3. 連帯債務者になれる（1名のみ）

親子リレーローンと団体信用生命保険（団信）

ローン借入者が団体信用生命保険に加入している場合、万が一の際はローン残債が完済されます。親子リレーローンの場合、誰が団信に加入するかを十分に検討することが重要です。

例えば、フラット35の場合、借入本人または後継者（連帯債務者）のどちらか、1人だけが団信に加入できます。加入した人に万が一の場合は、加入した人の住宅の持ち分や返済額などに関係なく、住宅ローンの残債が全額完済されます。一方、加入していない人が亡くなったり、高度障害状態になっても、残債はそのまま残ってしまいます。また、返済の途中で、団信加入者の変更をしたり、3大疾病付機構団信への加入変更は、できません。一般的には、親が団信に加入して、満80歳で団信保障が満了した後、後継者が団信に加入しようと、考えがちなのですが、人の寿命は、予測ができません。父親の健康状態もいいので、まずは、親が団信に加入したとしても、後継者も別途民間の生命保険に加入するなど、後継者の万が一にも備えることをお勧めします。

✅ 親子リレーローン以外のローンの借り方

リレーローン以外に親子でローンを借りる方法としては、親子ペアローンがあります。これは、親子がそれぞれローンを借り入れる方法です。住宅ローン控除なども、親子がそれぞれ受けられる、というメリットはあります。

✅ 親子二世帯、それぞれのライフプランを作ろう

リレーローン、ペアローン、いずれも親子で借りられるとはいえ、親世帯の老後にローンの返済が続く点などを考えると、慎重に検討する必要があります。親世帯はローンを組まずに、頭金や生活費の支援といった形で、資金を出す方も多いです。その場合は、子世帯のみが住宅ローンを組むので、返済プランや万が一の保障はシンプルになります。子世帯の将来の家計に無理がないかどうか、親世帯も、いくらまで資金援助をすることができるか、二世帯それぞれのライフプランを作ると、親子の話し合いもスムーズになります。

✅ 二世帯住宅の資金計画

• 親子リレーローン：親が借り入れ、子が債務を引継ぐ、親の返済年齢制限がなくなる
• 親子リレーローンの後継者になれる要件：子、孫等で収入があり70歳未満であること
• 親子リレーローンの団信：加入者は1人のみ、誰が加入するか検討が必要
• 親子ペアローン：親子それぞれがローンを組む、住宅ローン控除もそれぞれが受けられる
• 親世帯の老後の返済や、子世帯の家計を考慮したライフプランが必要

住宅取得のための贈与が最大3,000万円まで非課税に！

2014年の12月30日に自民党・公明党による、平成27年度税制改正大綱が発表されました。今後の住宅取得のための資金計画に大きな影響を与える改正内容が多く含まれています。

非課税制度の延長と、非課税限度額の拡大（最大3,000万円まで非課税）現行の「住宅取得等資金の贈与税非課税制度」は、平成26年12月までに住宅取得等のために贈与を受けた場合、一般住宅500万円、省エネ・耐震住宅1,000万円までの贈与が非課税となる制度でした。平成27年1月以降の同制度については、未定となっていましたが、今回の税制改正大綱で、その内容が明らかになりました。

まず、平成26年12月31日を期限としていた、「住宅取得等資金の贈与税の非課税制度」が平成31年6月30日まで延長されます。

• 1. 適用される消費税が10％か8％か
• 2. 住宅用家屋の取得のための契約の時期はいつか
• 3. 良質な家屋かそれ以外（一般住宅）か

これによって非課税限度額が変わります。

住宅購入と適用される消費税率の関係上の表を見る場合は、契約締結の期間と住宅の引渡しの時期による消費税の適用税率の関係を正しく理解しておく必要があります。住宅購入をした際の消費税は、土地は非課税で、建物に対してのみ消費税がかかります。平成29年4月に消費税は、8％から10％に増税されることが、ほぼ決定していますが、8％の消費税がかかるのか、10％の消費税がかかるのかは、引渡しの時期によって決まるのが原則です。ただし、自宅を建築する場合、契約締結時期と引渡しまでの期間が長期化することが多いため、特例措置が設けられています。消費税が増税となる平成29年4月1日の6ヶ月前、すなわち、平成28年9月30日までに契約を締結した場合、引渡しが平成29年4月以降であっても、増税前の8％の消費税が適用されます。

良質な住宅用家屋平成26年12月31日までの同制度にも、省エネ等住宅と一般住宅の区分によって、非課税限度額が異なっていましたが、今回の税制改正大綱では、良質な住宅用家屋とそれ以外の住宅用家屋（一般住宅）に区分されています。従前の省エネ等住宅は、省エネルギー対策等級（断熱等性能等級）4または、耐震等級2以上もしくは、免震建築物とされていました。今回の改正では、その範囲が拡大され、新たに、一次エネルギー消費等級4以上、高齢者等配慮対策等級3以上が加えられました。つまり、省エネルギー性、耐震性に加え、バリアフリー性の優れた住宅も非課税限度額拡大の対象になるのです。

最大非課税限度額は、良質な住宅で3,000万円、一般住宅で2,500万円今回の税制改正大綱に基づいて、最大の贈与税の非課税枠が適用できるのは、平成28年10月1日から平成29年9月30日の期間に契約を締結し、消費税が10％の適用となる（引渡しが平成29年4月1日以降）場合、良質な住宅で3,000万円、一般住宅で2,500万円となります。通常の一戸建ての建築代金が、そのまま非課税の贈与資金によってまかなえる計算となります。契約時期や、引き渡し時期、建物性能によって、非課税限度額が変わるので、特に契約や引渡しが消費増税の時期に前後する場合は、不動産業者、建築業者とのスケジュール合わせを密に行うことが大切です。

住宅購入のタイミングは、贈与税の非課税制度だけではなく、不動産価格、金利も考慮贈与の非課税限度額が最大になる時期まで、まだ時間があります。それならば、少し、住宅購入を待とうかと迷われる方もいらっしゃることでしょう。そのような方は、税制だけではなく、別の視点で考えてみてはいかがでしょうか。現在、不動産価格は、人気のエリアを中心に価格上昇傾向が続いています。また、長期金利も史上最低金利を更新していて、直近の金利水準をみると、長期の固定金利でローンを組むとした場合、絶好のチャンスといえます。税制だけではなく、これらの経済状況も踏まえた上で、住宅の購入を検討する必要があります。また、経済状況ではなく、ご家族の家族構成など、ライフプラン上の最適な時期かどうかという視点が何よりも重要であることは言うまでもありません。

住宅エコポイント復活！

一定の省エネ住宅を新築、または省エネリフォームを行った場合、商品券などと交換できる住宅エコポイント制度が3年ぶりに復活しました。

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