住宅関連記事・ノウハウ

1 共働き夫婦の住宅ローン

共働き夫婦の場合、夫と妻の二人に収入があるため、どのような組み方が良いのが、よく質問をいただきます。共働き夫婦の住宅ローンの注意点について、まとめてみました。

共働き夫婦の住宅ローンの種類

共働きの夫婦が住宅ローンを組む場合

• 1 夫か妻、いずれか一方が単独で住宅ローンを組む方法
• 例えば、夫が単独で住宅ローンを組む場合、借入可能額は、夫の収入のみが加味されます。そのため、予算を少なく見積もらなければならなくなる反面、妻の働き方の計画に変更があった場合に対応しやすくなります。また、住宅ローン控除は、住宅ローンを組む、夫のみが受けることができます。
  （参考：第11回「借入可能額について」）
• 2 夫婦が収入合算をし、ローンを組む方法
• 夫婦が収入合算をし、住宅ローンを組む場合、連帯保証になる場合と、連帯債務になる二つの方法があります。住宅ローン控除を受ける場合、連帯債務の場合は、夫と妻、それぞれが受けられますが、連帯保証となる場合は、住宅ローンの借入名義人となる夫と妻のいずれか一方しか、受けることができないので、注意が必要です。また、収入合算する場合、収入の全額を合算することができる場合と、半額のみ合算できる場合があるので、金融機関に確認するとよいでしょう。収入合算をして住宅ローンを組む場合、合算した収入が、住宅ローンの返済まで継続することを前提にしているため、妻の働き方の計画の変更に対応が難しくなるので注意が必要です。（参考：第15回「連帯保証と連帯債務の違いは？」）
• 3 夫婦がそれぞれ住宅ローンを組む
• 一般的に、ペアローンと言われている住宅ローンの組み方です。夫と妻のそれぞれが住宅ローンを組むため、それぞれの収入条件によって、借入可能額が計算されます。また、単独で住宅ローンを組むので、借入期間や金利などの住宅ローンの条件を、夫婦別々に設定することができます。例えば、夫は、通常通り30年の住宅ローンを組み、妻は、子どもの教育費負担が重くなる前に完済するために15年間の住宅ローンにすることも可能です。また、それぞれ単独で住宅ローンを組んでいるので、住宅ローン控除も、夫と妻のそれぞれが受けることができます。
  収入合算をして住宅ローンを組む場合と同様、夫と妻の収入の減少に対応が難しくなるので注意が必要です。

場合に分かれます。

2 収入合算やペアローンの考え方について

共働きといっても、正社員のほか、派遣社員・契約社員、パートなど、いろいろな働き方があります。この場合の収入合算やペアローンの考え方について、まとめてみました。

派遣・契約社員、パートの場合の住宅ローン

• 1 収入合算について
• 各金融機関によって、取り扱いは異なりますが、フラット35の場合、継続的な勤務が認められる場合、パートや派遣・契約社員の場合でも収入合算することは可能です。　パート収入を合算してまで、借入可能額の上限を引き上げると、家計における住宅ローンの返済負担が、かなり重くなることが予想されるので、資金計画自体を見直すことをお勧めします。

• 2 ペアローンについて
• 一般的に、派遣・契約社員やパートで、住宅ローンが組めるかどうかという論点になります。パートだから住宅ローンは組めない、と一概には言えませんが、多くの金融機関は、事実上、門前払いをしているところが多いのが実情です。住宅ローンの借入可能額は、年収によって決められているため、収入が少ないから借入ができない、というわけではありません。ただし、勤続年収や安定した収入が見込めるかどうかなど、事前に確認する必要があります。派遣。契約社員の場合も、パート等の場合と考え方は基本的に同じですが、たとえば、ゆうちょ銀行の住宅ローンのように、明確に、「契約社員・派遣社員ＯＫ」としていたり、りそな銀行の女性向け住宅ローン「凛-Next」のように、派遣・契約社員でも相談に応じます、としていたりするものも出ています。

夫婦で住宅ローンを組む場合は、ライフプランの確認を

できるだけ希望に叶ったマイホームを購入しようとすると、予算も多くなりがちです。夫婦共働きのメリットは、二人の収入を合算して、より大きな金額の住宅ローンを組めることです。けれども、住宅ローンの返済金額が多いと、二人の収入の変化（減少）に対応しにくい、というデメリットもあります。それは、単独で住宅ローンを組む場合も同様ですが、収入合算したり、ペアローンを組む場合は、特に注意が必要です。夫婦でライフプランを描いてみて、安心して返すことができる範囲で、住宅ローンを組むとよいでしょう。

共働き夫婦の住宅ローンの種類について

3 二世帯住宅を建てる場合の資金計画

二世帯住宅を建てる場合、親世帯と子ども世帯が、資金をどれくらい出し合うか、ローンを組む場合の借り方などについて、悩むことも多いようです。二世帯住宅を建てる（建替える）場合の資金計画について、解説します。

親子リレーローンとは？

一般的に、住宅ローンは、80歳までに完済する必要があるので、例えば、65歳3カ月の親が単独で住宅ローンを組もうとすると、返済期間を14年以内にする必要があります。（借入時の年齢は、切り上げた年齢で計算します。）無理のない返済プランを考えた場合、あまり借入額は多くできません。また、二世帯住宅を建てる資金に見合うだけ、借入をしたい場合は、借入期間が14年では短いでしょう。これに対して、リレーローンを使った場合、親が借り入れて、子どもは連帯債務者となり、債務を引き継ぎます。ローンを引き継いだ子どもも、80歳までに完済すれば良いので、親が完済する年齢の制限がなくなります。（フラット35の借入期間は、最長35年など、金融機関ごとに最長期間はあります。）
（例）フラット35申込時、父65歳3カ月、後継者（長男）30歳5カ月

親子リレー返済を利用しない場合

借入期間：80歳－66歳＝14年

親子リレー返済を利用する場合

借入期間：80歳－31歳＝49年⇒35年（最長）

フラット35の場合、親子リレー返済の後継者となれる人は、以下の1～3の要件に全て該当する必要があります。

• 1 申込本人の子・孫等（申込本人の直系卑属）またはその配偶者で定期的収入がある
• 2 申込時の年齢が満70歳未満
• 3 連帯債務者になることができる（1名のみ）

親子リレーローンを借りる場合の団体信用生命保険

ローンを借りている人が、団体信用生命保険（団信）に加入している場合、万が一の時には、ローンの残債が完済されますが、親子リレーローンを組む場合は、誰が団信に加入するか、よく検討する必要があります。

例えば、フラット35の場合、借入本人または後継者（連帯債務者）のどちらか、1人だけが団信に加入できます。加入した人に万が一の場合は、加入した人の住宅の持ち分や返済額などに関係なく、住宅ローンの残債が全額完済されます。一方、加入していない人が亡くなったり、高度障害状態になっても、残債はそのまま残ってしまいます。また、返済の途中で、団信加入者の変更をしたり、３大疾病付機構団信への加入変更は、できません。一般的には、「親が団信に加入して、満80歳で団信保障が満了した後、後継者が団信に加入しよう」と、考えがちなのですが、人の寿命は、予測ができません。「父親の健康状態もいいので、まずは、親が団信に加入した」としても、後継者も別途民間の生命保険に加入するなど、後継者の万が一にも備えることをお勧めします。

親子リレーローン以外のローンの借り方

リレーローン以外に親子でローンを借りる方法としては、親子ペアローンがあります。これは、親子がそれぞれローンを借り入れる方法です。住宅ローン控除なども、親子がそれぞれ受けられる、というメリットはあります。

親子二世帯、それぞれのライフプランを作ろう

リレーローン、ペアローン、いずれも親子で借りられるとはいえ、親世帯の老後にローンの返済が続く点などを考えると、慎重に検討する必要があります。親世帯はローンを組まずに、頭金や生活費の支援といった形で、資金を出す方も多いです。その場合は、子世帯のみが住宅ローンを組むので、返済プランや万が一の保障はシンプルになります。子世帯の将来の家計に無理がないかどうか、親世帯も、いくらまで資金援助をすることができるか、二世帯それぞれのライフプランを作ると、親子の話し合いもスムーズになります。

4 住宅取得のための贈与が最大3,000万円まで非課税に！

昨年（2014年）の12月30日に自民党・公明党による、「平成27年度税制改正大綱」が発表されました。正式には、国会の審議を経て、税制改正関連法案が成立する必要がありますが、今後の住宅取得のための資金計画に大きな影響を与える改正内容が多く含まれています。平成27年度税制改正大綱から「住宅取得等資金の贈与税非課税制度」をピックアップして解説します。

非課税制度の延長と、非課税限度額の拡大（最大3,000万円まで非課税）

現行の「住宅取得等資金の贈与税非課税制度」は、平成26年12月までに住宅取得等のために贈与を受けた場合、一般住宅500万円、省エネ・耐震住宅1,000万円までの贈与が非課税となる制度でした。平成27年1月以降の同制度については、未定となっていましたが、今回の税制改正大綱で、その内容が明らかになりました。

まず、平成26年12月31日を期限としていた、「住宅取得等資金の贈与税の非課税制度」が平成31年6月30日まで延長されます。制度内容は、少し複雑になり、上の表の通りに。

• 1 適用される消費税が10％か8％か
• 2 住宅用家屋の取得のための契約の時期はいつか
• 3 良質な家屋かそれ以外（一般住宅）か

これによって非課税限度額が変わります。

住宅購入と適用される消費税率の関係

上の表を見る場合は、契約締結の期間と住宅の引渡しの時期による消費税の適用税率の関係を正しく理解しておく必要があります。住宅購入をした際の消費税は、土地は非課税で、建物に対してのみ消費税がかかります。平成29年4月に消費税は、8％から10％に増税されることが、ほぼ決定していますが、8％の消費税がかかるのか、10％の消費税がかかるのかは、引渡しの時期によって決まるのが原則です。ただし、自宅を建築する場合、契約締結時期と引渡しまでの期間が長期化することが多いため、特例措置が設けられています。消費税が増税となる平成29年4月1日の6ヶ月前、すなわち、平成28年9月30日までに契約を締結した場合、引渡しが平成29年4月以降であっても、増税前の8％の消費税が適用されます。

良質な住宅用家屋

平成26年12月31日までの同制度にも、省エネ等住宅と一般住宅の区分によって、非課税限度額が異なっていましたが、今回の税制改正大綱では、良質な住宅用家屋とそれ以外の住宅用家屋（一般住宅）に区分されています。従前の省エネ等住宅は、省エネルギー対策等級（断熱等性能等級）4または、耐震等級2以上もしくは、免震建築物とされていました。今回の改正では、その範囲が拡大され、新たに、一次エネルギー消費等級4以上、高齢者等配慮対策等級3以上が加えられました。つまり、省エネルギー性、耐震性に加え、バリアフリー性の優れた住宅も非課税限度額拡大の対象になるのです。

最大非課税限度額は、良質な住宅で3,000万円、一般住宅で2,500万円

今回の税制改正大綱に基づいて、最大の贈与税の非課税枠が適用できるのは、平成28年10月1日から平成29年9月30日の期間に契約を締結し、消費税が10％の適用となる（引渡しが平成29年4月1日以降）場合、良質な住宅で3,000万円、一般住宅で2,500万円となります。通常の一戸建ての建築代金が、そのまま非課税の贈与資金によってまかなえる計算となります。契約時期や、引き渡し時期、建物性能によって、非課税限度額が変わるので、特に契約や引渡しが消費増税の時期に前後する場合は、不動産業者、建築業者とのスケジュール合わせを密に行うことが大切です。

住宅購入のタイミングは、贈与税の非課税制度だけではなく、不動産価格、金利も考慮

贈与の非課税限度額が最大になる時期まで、まだ時間があります。「それならば、少し、住宅購入を待とうか」、と迷われる方もいらっしゃることでしょう。そのような方は、税制だけではなく、別の視点で考えてみてはいかがでしょうか。現在、不動産価格は、人気のエリアを中心に価格上昇傾向が続いています。また、長期金利も史上最低金利を更新していて、直近の金利水準をみると、長期の固定金利でローンを組むとした場合、絶好のチャンスといえます。税制だけではなく、これらの経済状況も踏まえた上で、住宅の購入を検討する必要があります。また、経済状況ではなく、ご家族の家族構成など、ライフプラン上の最適な時期かどうかという視点が何よりも重要であることは言うまでもありません。

5 住宅エコポイント復活！

一定の省エネ住宅を新築したり、一定の省エネリフォームを行った場合に、商品券などと交換できる住宅エコポイント制度（省エネ住宅ポイント）が、3年ぶりに復活しました。

3つの対象

• 1 エコ住宅の新築
• 2 エコリフォーム
• 3 省エネ性能を満たす完成済新築住宅（＊）の購入

（＊） 2014年12月26日までに建築基準法に基づく完了検査の検査済証が発行されたもの。対象住宅の要件とポイント数は、以下のとおりです。

新築・完成済新築住宅購入の場合

トップランナー基準（木造住宅は、断熱等性能等級４）相当を対象に、１戸あたり30万ポイント。

リフォームの場合

1戸あたり最大30万ポイント。ただし、耐震改修を行う場合は、1戸あたり最大45万ポイントまで。

• ・窓の断熱改修：窓の大きさに応じて3千～2万ポイント
• ・外壁、屋根・天井又は床の断熱改修：部位に応じて3万～12万ポイント
• ・設備エコ改修（エコ住宅設備の内、3種類以上を設置する工事）（Bに記載）
• ・その他の工事等

バリアフリー改修

• ・手すりの設置.段差解消.廊下幅等の拡張（上限6万ポイント）
• ・エコ住宅設備の設置
• ・太陽熱利用システム
• ・節水型トイレ
• ・高断熱浴槽
• ・高効率給湯機
• ・節湯水栓　（設備の種類に応じて3千～2万4千ポイント）

ﾘﾌｫｰﾑ瑕疵保険への加入（１契約あたり1万1千ポイント

• ・既存住宅購入加算
• 2014年12月27日以降に中古住宅の売買契約を締結し、その日から3ヶ月以内に所定のエコリフォームの請負契約を結んだ場合、上限10万ポイントまで加算が受けられる。（加算されるポイントは、他のエコリフォーム対象工事等で発行されるポイント数の合計と同数。）

耐震改修の実施：一律15万ポイント（別途加算）

ポイント申請時には、対象工事に関する証明書や基準に適合する旨、登録住宅性能評価機関等の第三者機関による証明書が必要です。

ポイントと交換できるものは？

地域産品や商品券等と交換できる予定です。

工事関係の対象期間

• ・ 工事請負契約：2014年12月27日以降（着工・着手前であれば、既存契約の変更も含む。）
• ・ 工事着工：2014年12月27日～平成2016年3月31日(2015年2月3日以降に工事完了するもの)

＊完成済住宅を購入する場合：2014年12月26日までに完成済み（建築基準法に基づく完了検査の検査済証が発行されている）新築の省エネ住宅を、2015年2月3日以降に売買契約を締結する場合が対象。以前の住宅エコポイント制度と比べると、今回は、節水型トイレなどエコ住宅設備の設置について、窓や外壁等の工事と同時に行わなくてもポイントがもらえるので、エコポイント制度を利用できる対象が増えたように感じます。「わが家も少し、エコリフォーム、してみようか！」という気持ちになれそうですね。また、中古住宅を買ってリフォームをした場合にポイントが加算されるなど、中古住宅の流通を促すための取り組みも盛り込まれています。ポイントの発行や交換に関する申請は、2015年3月上旬の予定ですが、ポイント発行申請期限は、遅くても2015年11月末までに締め切られる予定らしいので、あまり悠長に構えてはいられません。また、予算枠がいっぱいになり次第、期限前でも締め切られますので、エコポイントの利用を検討している方は、最新情報をチェックしたり、工務店などに早めに相談なさることをお勧めします。

エコポイントを利用して、賢くリフォームしましょう！

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FPオフィス Life & Financial Clinic（ＬＦＣ）（外部リンク）　担当：ファイナンシャルプランナー ＣＦＰ(R)　平野直子

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